Как инвестировать в недвижимость?

Глава «ОПИН»рассказалв какую недвижимость Москвы и Московской области стоит инвестировать
В 2011г. компания ОПИН, крупнейший тогда девелопер загородного рынка, презентовала новую стратегию своего развития. Закончив строить элитные коттеджные поселки, ОПИН переквалифицировалась в девелопера многоквартирного жилья. Генеральный директор ОАО «ОПИН» Артемий Крылов рассказал «РБК-Недвижимости» о том, оправдал ли рынок массового жилья ожидания трехлетней давности.

Как инвестировать в недвижимость?

- Артемий, вы только сдали первую очередь первого проекта посткризисной стратегии, а рынок в ожидании нового кризиса. Будете корректировать стратегию или у вас все по плану?

— Я считаю, этот год — в целом тяжелый и нервный год для экономики страны — подтвердил верность выбранного нами курса. 70% спроса в Московском регионе находится в сегменте массового жилья, потому что обеспеченность квадратными метрами здесь на 30% ниже по сравнению с Европой, США или Японией. Устойчивость спроса и скорректированная после кризиса 2008г. девелоперами строительная и ценовая политика обеспечивают меньшую зависимость этого сегмента от цен на нефть, курса валют и вообще любых макроэкономических колебаний. Единственный общий фактор, который может влиять на этот рынок, — ставки по ипотеке, однако на сегодня они все же регулируются государством.

- А как же перенасыщенность рынка?

— Пока ее нет. В Подмосковье строят очень много, зато в Москве (даже включая Новую Москву) — мало. В целом получается та же цифра, те же 7-8 млн кв. м в год на весь Московский регион. И потом, мало просто строить, вопрос — что строить. Когда покупатель выходит на рынок жилья, весь рынок жилья всего региона, включая новостройки и «вторичку», он видит, что на 80% этот рынок состоит из типовых панельных домов. Большая часть из них устарела физически, остальная — морально. Сегодня в Подмосковье в продаже более 600 тыс. кв. м типового жилья. Оно еще не построено, а уже устарело. Выбор на самом деле невелик. Чтобы создать в Москве и Подмосковье настоящее перенасыщение рынка качественным жильем, нужно все панельные дома снести и построить на их месте яркие концептуальные проекты с инфраструктурой и ландшафтным дизайном.

- Можно сказать, что рынок недвижимости сегодня самый устойчивый сегмент экономики? Стоит ли инвестировать в квартиры сейчас?

— Инвестировать стоит, но не во все. Я бы выделил два наиболее перспективных сегмента. Первый — это комфорт-класс и бизнес-класс Москвы (здесь большой отложенный спрос, но выбора мало) и комфорт-класс Подмосковья. Последний сегмент — по сути, основной на сегодня рынок жилья. Он сформировался после кризиса на основе покупательских предпочтений. Можно сказать, что сегодня это самый гибкий рынок, эластично подстраивающийся под спрос, а значит — наиболее устойчивый. Самый ходовой товар здесь — однушка стоимостью до 4 млн руб. площадью до 40 кв. м. На нее приходится 60% от спроса, она же составляет основную массу инвестиционных покупок. Активно берут двухкомнатные квартиры для себя и для инвестиций, трехкомнатные — в основном для себя, семейные пары с детьми, с целью сохранения средств и улучшения жилищных условий. Годовой доход от такой покупки — около 20%, но важно другое: за последние, в том числе кризисные, годы такие квартиры сохранили сбережения не одному москвичу. Поэтому как только наступает напряженность, люди идут вкладывать деньги в недвижимость. В марте этого года был скачок спроса именно по этой причине — до 45-50% всех сделок, в конце года мы также ожидаем волну инвестиционных покупок.

- Дешевые квартиры — временный антикризисный товар. Но вы ведь типовое жилье принципиально не строите? Или все же рассматриваете возможность покупки строительных мощностей?

— Наша стратегия немного другая — мы сделали ставку на нетиповое качественное жилье, но такое же по цене, как типовые панельные квартиры. Три года назад считали, что подмосковный рынок уже сформировался в виде клона Южного Бутова и концептуальные проекты, малоэтажное жилье на нем не приживутся. Кроме того, рынок был сильно монополизирован крупными московскими компаниями с собственными производствами, которые принялись штамповать в Подмосковье недорогие многоэтажки. А мы заказали проект ЖК VESNA архбюро «Остоженка», которое в принципе занимается элитными объектами Москвы, запланировали много инфраструктуры, благоустройство, ландшафтный дизайн, то есть могли выйти на проект с очень высокими ценами. А дальше начали большую работу по оптимизации стоимости квадратного метра с обязательным условием сохранения качества на запланированном высоком уровне. Подбирали стройматериалы, выбирали производителей, но проект, по сути, оставили тот же. В результате мы снизили цены до уровня комфорт-класса, но сейчас продаем на 15% дороже конкурентов, ведь проект оказался интереснее.

- Основной доход ОПИН сегодня — за счет недорогих квартир?

— 95% — от квартир, но стоимость у них разная. В ЖК VESNA мы продаем квартиры от 2,5 млн руб. Квартиры в элитном проекте «Парк Рублево» стоят сегодня от 18 млн руб. Малоэтажный проект на Новой Риге — «Павловский квартал» — стоит от 2,9 млн руб.

- Значит, в рынок загородного жилья вы больше не верите?

— Рынок коттеджей стагнирует уже несколько лет, потому что сильно затоварен. В этом году вышло 49 новых поселков (в прошлом году — 90), основная часть — участки без подряда, которые сегодня составляют 65% от рынка. Остальное — таунхаусы, дуплексы, мультиформат, а новых коттеджей очень мало, потому что этого товара хватает и на «вторичке». Кроме того, метро и хорошие дороги провоцируют развитие квартирного сегмента, увеличивая плотность застройки, — дачи отходят дальше от МКАД. Вместо них приходит малоэтажка — идеальный формат для Подмосковья, который формирует правильный комфортный пригород европейского типа. Мы свой проект «Павлово» тоже дополнили многоквартирным малоэтажным проектом — «Павловским кварталом».

- Квартира в малоэтажке — тоже ходовой товар? В нее стоит инвестировать?

— Безусловно. Здесь тоже основной спрос приходится на однушки и двушки, трехкомнатных — 20%, но в ряде проектов, ориентированных на семейное проживание с соответствующей инфрастурктурой, как раз они быстро заканчиваются. Номенклатура квартир на современном рынке точно отражает спрос, поэтому трехкомнатных всегда меньше. Цены на малоэтажку на начальных стадиях иногда даже ниже, чем на типовые панельки, в том числе потому, что покупатель пока не привык к такому предложению. Но когда проект почти построен, оказывается, что в трехэтажных домах цены на 10-15% выше, чем в соседних панельках. Когда покупатель видит разницу, он готов доплачивать за этот стиль жизни. В готовых проектах спрос на трешки как раз составляет около 30-35%, потому что в проект приходят покупатели, которым квартира нужна для собственного проживания.

Источник: «РБК-Недвижимость»

Ранее на эту тему^

Подробно об инвестициях в недвижимость