Как оценить надежность застройщика

Как оценить надежность застройщика в рамках конкретного объекта
0 том, как дольщику вовремя распознать возможные риски на конкретном объекте строительства, и какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ рассказывает генеральный директор СК «Стрижи» (ЖК «Преображенский») Михаил ИВАНОВ.

Как оценить

Как определить надежность застройщика?
На этот счет существует большое количество публикаций в СМИ, научных работ и пр. В основном, говорится про оценку самой компании, что чем она больше и мощнее, чем больше у нее собственных производств, чем диверсифицированнее портфель инвестиционных проектов, тем она надежнее. Но практика показала, что и крупнейшие компании могут оказаться на грани банкротства. Ведь у застройщика может просто не хватить денег на одновременную реализацию сразу всех проектов, что приведет в лучшем случае к срывам сроков по отдельным объектам.
В период экономической нестабильности, валютной девальвации и экономических санкций в стране, вопрос оценки надежности компании-застройщика стоит очень остро. В настоящее время подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний на рынке недвижимости испытывают определенные трудности.
На застройщиков сейчас оказывает влияние множество факторов. Если говорить о негативных, это:
— снижение ликвидности недвижимости из-за падения платежеспособного спроса, высоких ставок ипотечного кредитования, падения вторичного рынка недвижимости (так как существенная доля сделок на первичке проходит вместе с альтернативной продажей);

— повышение стоимости заемных средств для са мих компаний из-за повышения ключевой ставки ЦБ;
— рост себестоимости строительной продукции из-за повышения темпов инфляции и девальвации национальной валюты и пр.
Хотелось бы отдельно отметить, что не стоит путать надежность компании-застройщика и успешную реализацию конкретного проекта, так как, и у успешного застройщика бывают провальные проекты.
Для дольщика принципиально можно выделить следующие риски:
1) низкое качество объекта;
2) срыв сроков по ДДУ;
3) самый плохой вариант — полное невыполнение обязательств по ДДУ.
Исходя из собственной практики во время работы в департаменте строительства администрации Г.Н.Новгорода, могу выделить три основных фактора, влияющих на вероятность реализации указанных рисков:
—. первый и самый главный — это наличие финансирования, так как даже дом с готовностью 95% можно превратить в долгострой без необходимого финансирования.
— второй — градостроительно-правовой — это наличие разрешительной документации, прав на земельный участок, наличие судебных и исполнительных процессов т.д.
— третий — технический — это наличие технических условий на присоединение к инженерным сетям, наличие сложных гидрогеологических условий (склоны, грунтовые воды и т.д.).
Когда покупатель заключает договор долевого участия в строительстве, то он фактически становится соинвестором проекта, ведь застройщик, в первую очередь инвестор. Поэтому в первую очередь нужно анализировать инвестиционную стабильность застройщика. Простому физическому лицу, не являющемуся специалистом в области инвестиций и аудита, достаточно сложно определить надежность компании. Но распознать возможные риски и факторы на конкретном объекте можно по множеству различных показателей.

1. Наличие проектного финансирования.
Сейчас распространено понятие «проектное финансирование». Его суть заключается в том, что банк предоставляет целевой кредит застройщику на реализацию конкретного инвестиционно-строительного проекта, и использовать эти заемные средства банка он может только на его строительство. При принятии решения о выдаче такого кредита банк досконально проверяет финансовую обеспеченность застройщика и все инвестиционные показатели проекта. Кроме того, банк требует залоговые права не только на объект строительства, но и на иные объекты. Таким образом, если застройщик обанкротится, в конкурсную массу для погашения задолженности будут включены в первую очередь именно залоги самого застройщика, а не объект незавершенного строительства, так как они обладают значительно большей ликвидностью и привлекательностью для банка, чем недострой.

Таким образом, если застройщик получил проектное финансирование по объекту, то с инвестиционными показателями у него все в порядке, и риск недостроя минимален. Правда, также нужно обратить внимание на то, какой именно банк выдал финансирование, так как сейчас существуют риски банкротства и самих банков. Идеальный вариант — если кредит выдан Сбербанком, правда, существуют и другие надежные федеральные и региональные банки: ВТБ24, НБД, Саровбизнесбанк. У нас, например, получено проектное финансирование ПАО «Саров-бизнесбанке».

2. Наличие аккредитации в банке для получения ипотечного кредита дольщиком.
При принятии решения об аккредитации банк так же провернет всю необходимую документацию у застроищика, потому что непрофильные активы (т.е. квартиры в недострое) никому не нужны. Причем, чем больше банков выдало аккредитацию застройщику, тем лучше. Опять же, хорошим показателем является аккредитация в банках ТОП-20, особенно в Сбербанке.

3. Финансовое состояние компании.
Речь идет об отсутствии просроченных задолженг ностей по налогам и сборам, и исков о признании банкротом. Это очень яркий показатель, потому что сейчас, чтобы участвовать в любых аукционах на застройку (будь то аренда, комплексное освоение или развитие застроенной территории), компания должна предоставить справку об отсутствии задолженности. Поэтому компании, которые планируют и дальше работать на рынке, и у которых все в порядке с финансовым состоянием не допускают серьезных просрочек по налогам и сборам.
Кроме того, в настоящее время министерством строительства Нижегородской области ведется мониторинг целевого использования средств дольщиков на строительство объекта. Необходимо уточнить в министерстве, не допускалось ли нарушений целевого финансирования средств.

Также необходимо проверить учредителей организации, занимались ли они раньше этим бизнесом. Ведь в конечном итоге, все наиболее принципиальные решения принимает собственник компании.

4. Наличие разрешения на строительство
В принципе его наличие является по умолчанию обязательным при заключении ДДУ в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве. Если у застройщика оно имеется, то градостроительно-правовые риски, о которых я говорил ранее, значительно снижаются. В настоящее время при выдаче разрешения на строительство администрацией города Нижнего Новгорода проводится полная и скрупулезная оценка соответствия представленной документации требованиям действующего законодательства. Поэтому если участок расположен, скажем, в зоне индивидуальной жилой застройки, разрешения на строительство многоквартирного дома застройщику не видать.

В первую очередь необходимо проверить срок действия разрешения на строительство, например, если оно заканчивается через месяц, а на объекте только котлован, то стоит подумать — заключать ли ДДУ сейчас или только после продления, т.к. сегодня с этим имеются определенные юридические сложности.

Также стоит отметить, что разрешение на строительство установленного законом образца начало выдаваться только с конца 2005 года. До этого срока разрешение на строительство выдавалось распоряжением органа местного самоуправления. За это время земельное и градостроительное законодательство сильно изменилось, поэтому также могут возникнуть сложности как с продлением разрешения на строительство, так и с вводом объекта в эксплуатацию.

5. Наличие правоустанавливающих документов на земельные участки.
В соответствии с последними изменениями в земельном законодательстве в настоящее время государство имеет право прекращать право аренды на земельные участки, которые используются не в соответствии с разрешенным видом использования или в связи с истечением срока аренды, сейчас в общем случае вообще отсутствует понятие «продление срока аренды». Но, к счастью, частным случаем является строительство объектов, попадающих под действие 214-ФЗ,т.е. многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков.
Таким образом, идеальный вариант — это собственность на земельный участок застройщика. Но все же и аренды пугаться не стоит — если уже имеются заключенные договора долевого участия — ее срок продлят с вероятностью 99%.

6. Наличие действующих технических условий.
Потенциальному дольщику непросто выявить все возможные подводные камни по техусловиям, да и застройщики неохотно открывают данную информацию, хотя ее можно проверить в заключении экспертизы проектной документации. Но проблемы с выполнением ТУ могут привести к существенным задержкам по срокам ввода в эксплуатацию (таких примеров предостаточно), поэтому я все же советовал проверить хотя бы срок действия технических условий.

7. Наличие положительного заключения экспертизы проектной документации.
При многоэтажной застройке (более 3 этажей) требуется экспертиза проектной документации и мезультатом инженерных изысканий. Сейчас возможна как государственная, так и негосудцретвен КМ Экспертиза. Определяющую роль играет уровень и количество экспертов в организации, количество выданных заключений, наличие судебных исков, репутация на рынке и т.д.

8. Наличие сложных гидрогеологических условий.
Уровень грунтовых вод подвержен сезонным влияниям, но он также может и резко измениться, например, вследствие поднятия уровня Чебоксарской ГЭС. А вот геологические процессы имеют очень большой период колебаний (так, заключение по геологии действительно в течение 50 лет), если склон внешне выглядит достаточно надежно, это может являться «бомбой замедленного действия».

Поэтому, если рядом есть овраг, склон, река — это всегда риск. Существует множество способов понижения уровня грунтовых вод и укрепления склонов (горизонтальный и вертикальный дренаж, цементирование грунтов, устройство подпорной стенки, шпунт, очень длинные сваи) и, если застройщик не может вам ответить на вопрос, какие защитные мероприятия он предпринимает для предотвращения возможных негативных последствий — лучше выбрать другой объект.
Подведем краткие итоги, какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ:
— проектную декларацию;
— разрешение на строительство;
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительное зонирование территории (на сайте горадминистрации);
— официальный сайт компании;
— сайт арбитражного суда по реквизитам компании;
— справки об отсутствии задолженности в бюджеты и фонды;
— выписки из ЕГРЮЛ на компанию и из ЕГРП на участок;
— удостовериться в отсутствии объекта в списке долгостроев на сайте прокуратуры и, по возможности, уточнить в министерстве строительства об отсутствии нарушений в области целевого использования средств дольщиков.
И, конечно, в первую очередь, просто съездить на место будущего строительства и оценить его месторасположение.