18.12.2015
Есть предложение!
Коммерческая недвижимость Нижнего переживает не лучшие времена
Практика показывает: в кризис коммерческая недвижимость переживает далеко не лучшие времена. О том, как этот сегмент рынка адаптируется к изменившимся условиям, мы и поговорим сегодня.
Стрит-ритейл — он главный самый
Стрит-ритейл часто называют пробником всего рынка, наиболее востребованными метрами. Здесь по итогам третьего квартала 2015 года сложилась интересная ситуация.
— За три месяца ввода крупных новых объектов не было, тем не менее, объём предложения на рынке аренды помещений формата стрит-ритейл продолжил расти, причем значительно, — считают эксперты.
Это может свидетельствовать лишь об одном — все больше стрит-ритейла продается, а покупается — все меньше.
Количество выставленных на продажу помещений увеличилось на 26,2% до уровня в 954 объекта. Причем доля нагорной части в общем объёме предложения продолжает снижаться. По итогам октября она составила 57%. Как обычно лидирует самый престижный центр — Нижегородский район, именно там расположено 36% Предложений. На втором месте — Советский район и 16% всех предложений. Лидером заречной части города стал Автозаводский район — его доля в общем объёме предложения составила 14%.
Растет доля продаж небольших помещений площадью до 100 кв. м. Таких помещений — 44% от общего объёма предложений. Еще треть предложений приходится на помещения площадью от 100 до 250 кв. м. Крупноформатные помещения площадью более 500 кв. м занимают всего около 10% рынка.
А вот со спросом сложнее.
— Доля незанятых арендаторами помещений продолжила расти, и до конца октября освободилось на 21% больше помещений, чем было занято вновь.
Значительнее всего сокращается число арендаторов fashion сегмента и магазинов товаров для дома. А вот с продуктовыми магазинами ситуации иная. Многие крупные сети по торговле продуктами за последние месяцы увеличили количество филиалов.
Предпочтения мало изменились: чуть более 53% арендаторов интересуют помещения площадью от 50 до 100 кв. м. Это продуктовые ритейлеры, аптеки, пекарни, кафе и бары. Чаще всего арендаторы выбирают помещения расположенные в верхней части города (особенно в Нижегородском районе), на красной линии.
Увеличение доли вакантных помещений привело к тому, что стоимость аренды торговой недвижимости формата стрит-ритейл в 3 квартале 2015 года незначительно снизилась — на 2,1% до уровня 812 руб. за 1 кв. м.
— По сравнению с уровнем начала года снижение составило всего 1,6%. Арендные ставки большинства помещений (53%) находятся в диапазоне от 500 до 1000 руб. за 1 кв. м, — объясняют специалисты. — При этом 29% объектов предлагаются по цене от 750 до 1000 руб. за 1 кв. м. Доля дорогих помещений, с арендными ставками выше, чем 1000 руб. за 1 кв. м за квартал снизилась незначительно — на 3%.
300 км незанятых офисов
Картину, схожую со стрит-ритейлом, показывает и офисная недвижимость. Здесь тоже серьезное увеличение предложения.
— Общая площадь незанятых офисов на данный момент оценивается цифрой примерно в 300 000 кв. м,
— констатируют специалисты. — За 3 квартал количество объектов офисной недвижимости, предлагаемых к аренде, выросло на 11,7% и составило 2415 объектов.
На верхнюю часть города приходится до 70% предложения, причем половина предлагаемых офисов расположена в Нижегородском районе. В нижней части города диапазон от 10 (Канавинский район) до 4% (Сормовский район)
На рынке преобладают офисы площадью до 100 кв. м
— они составляют 43% от общего числа. Ещё 29% рынка приходится на помещения площадью от 100 до 250 кв. м. Офисы площадью более 250 кв. м — 28% всех предложений.
Спрос, однако, за предложением не спешит. Доля вакантных помещений в 3 квартале 2015 года продолжила расти и составила 20%.
— Собственники помещений вынуждены проявлять гибкость при заключении новых договоров аренды и пересматривать условия старых контрактов, чтобы удержать арендаторов.
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу лидируют офисные блоки площадью от 150 до 300 кв. м, они составляют почти половину спроса. Еще треть спроса приходится на помещения площадью до 150 кв. м. Наименьшим спросом на аренду пользуются офисные блоки площадью более 300 кв. м — они интересуют лишь 17% арендаторов.
Арендные ставки снижаются, но крайне медленно.
Так, в 3 квартале 2015 года средняя ставка аренды офисных помещений снизилась на 2,1% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 625 руб. за 1 кв. м. Однако, в целом, падение по сравнению с началом года не слишком значительное — за 9 месяцев всего 4,8%. Если в Ленинском и Нижегородском районах был зафиксирован небольшой рост ставок, то в Автозаводском, Канавинском и Советском районах стоимость аренды офисов снизилась на 8-10%. Лидером по стоимости офисов остается Нижегородский район (около 700 руб. за кв. м). А вот самые дешевые помещения предлагаются в аренду в Приокском районе (в среднем, 500 руб. за 1 кв. м).
В складской недвижимости -без перемен
— В 3 квартале 2015 года на рынке складской недвижимости Нижнего Новгорода не было введено крупных объектов. Объём предложения по состоянию на 1 октября 2015 года практически не изменился, составив 507 складских и 278 производственных объектов.
Причем 93% объектов находится в Нижнем Новгороде, на область приходится всего7% предложения. Из направлений в области лидируют Лысковское и Дзер-жинское. В Нижнем Новгороде по числу складских помещений наиболее представлены Канавинский (18%), Сормовский (17%) и Приокский (16%) районы. Хуже всего на рынке индустриальной недвижимости представлены Советский и Нижегородский районы (7% и 9%, соответственно). По площади преобладают склады от 250 до 500 кв. м (24%) и площадью более 1000 кв. м (25%). Небольшие складские и производственные помещения площадью до 100 кв. м составляют 15% предложения.
И опять предложение преобладает над спросом. Объём незаполненных складов оценивается в 200 000 кв. м. Уровень вакантности помещений за 3-й квартал вырос с 31 до 33%. В результате арендаторы становятся все более разборчивыми, основной объём сделок на рынке — это не новый спрос, а оптимизация условий аренды.
Спрос делится так: 44% от общего количества запросов приходится на склады площадью более 500 кв. м, ещё треть — на помещения площадью от 250 до 500 кв. м. Объекты до 100 кв. м интересуют лишь 10% арендаторов.
А вот цены на аренду складских помещений серьезно снижаться не спешат.
— С начала 2015 года стоимость аренды складской недвижимости снизилась всего на 2,4%, в том числе за минувший квартал — на 1,2%, — пояснили специалисты. — Более половины производственно-складских помещений в Нижнем Новгороде (52%) предлагаются по ставке от 100 до 250 руб. за 1 кв. м.
По стоимости складской недвижимости лидируют Нижегородский и Советский (в среднем, 300 руб. за 1 кв. м). Самые недорогие помещения можно снять в Сормовском районе, где ставки не превышают 200 руб. за 1 кв. м.
Снижение на 13%
Наконец, главный двигатель торговли — торговые центры.
—По состоянию на 3 квартал 2015 года в Нижнем Новгороде насчитывается свыше 80 торговых центров, не считая рынков, открытых торговых площадок, встроенных торговых центров и торговых центров формата у дома, — объяснила директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева.
— Больше всего отдельно стоящих бизнес-центров
приходится на Нижегородский район (30%), за ним следует Советский район (24%), — объяснила ТатьянаРоманчева. — В Заречной части лидерами по количеству отдельно стоящих бизнес-центров является Канавинский район (12%).
Средняя арендная ставка в отдельно стоящих бизнесцентрах нагорной части Нижнего Новгорода выше, чем в заречной части на 6,4%. Средняя арендная ставка в отдельно стоящих бизнес-центрах в Нижнем Новгороде составляет 566 руб. за кв.м. В нагорной части этот показатель равен 582 руб. за кв. м, в заречной — 550 руб. за кв.м.
За 3 квартал средняя арендная ставка в нагорной части понизилась на 13,5%, а средняя арендная ставка в заречной части — на 13,8%.
Разброс изменений в стоимости аренды в сравнении с 2 кварталом 2015 весьма интересен. Если в нагорной части аренда увеличилась на 1,4 %, в заречной части — снизилась на 8,3%.
Таковы цифры. Как подобные тенденции отразятся на рынке в дальнейшем — покажет время.
Антон Ливанов
В статье использованы данные — ГК Триумф,
Нижегородского центра научной экспертизы,
Центра коммерческой недвижимости
Источник: Полезная площадь №49 (580) 16.12.2015