Когда иногородний игрок опускает свои цены ниже сложившегося в регионе уровня, это часто воспринимается как попытка за счет откровенного демпинга перекроить локальный рынок. «ДК» спросил у директора по развитию санкт-петербургской ГК «Росземснаб» Андрея Павлова и его нижегородских соседей по стройрынку, как они относятся друг к другу.
Андрей Павлов утверждает, что цены на загородную недвижимость и землю в нижегородском регионе завышены, при этом качество готового жилья несоразмерно цене.
Предлагать цены ниже, чем у конкурентов, по мнению представителей ГК «Росземснаб», позволяет принципиально иная политика ценообразования.
Как петербургская изначально компания вышла на нижегородский строительный рынок?
Выбор именно Нижнего Новгорода на самом деле был случайным: в декабре 2013 г. правительство РФ в лице Фонда развития жилищного строительства «выбросило» на торги максимальный пакет земельных участков под комплексное освоение. Аналитики центрального офиса ГК «Росземснаб», который находится в Санкт-Петербурге, провели анализ рентабельности освоения этой земли. Наиболее привлекательные было решено «забирать не глядя». За декабрь 2013 г. ГК «Росземснаб» получила 20 участков в 12 регионах России, общей площадью 560. га. На них будут построены около б млн кв.м жилых и коммерческих площадей. В Нижнем Новгороде, вернее в его пригороде, в 2 км от города, в Кстовском районе, рядом с деревней Козловка, наша компания ведет комплексное жилищное строительство на 64 га. Здесь в коттеджном поселке «Монте Кристо» будет построено 350 индивидуальных домов, ак-вапарк, школа, детский сад, большой спорткомплекс и торговый центр для его жителей. Концепция поселка сравнима с жилым комплексом «Балтийская жемчужина» в Санкт-Петербурге — «жилье для жизни человека».
Как вы определяете цену квадратного метра? Как реагируют конкуренты на ваше ценовое предложение?
— Маркетинговое исследование рынка недвижимости в нашем сегменте показало, что цена колеблется в районе 33- 40 тыс руб. за кв.м.
Мы же продаем свои дома с полной отделкой по цене в 20-23 тыс. руб. за кв.м. Стоимость земельного участка в деревне Козловка цена за сотку до нашего появления колебалась в районе 150-250 тыс. руб. Мы продаем землю по цене в 100-120 тыс. руб. за сотку, куда входят все коммуникации и дороги. Можно сравнить с одним из поселков в поселке Ждановский: дом площадью 102 кв. м и участок в 8 соток обойдется в 3,8 млн руб. Аналогичное предложение с нашей стороны обойдется в 2,8 млн руб.
Казалось бы, разница на один миллион. Мы считаем, у нас, к тому же, ряд преимуществ в инфраструктуре. Поэтому мы ощущаем давление со стороны непорядочных застройщиков. Причиной этому стала наша политика ценообразования. Дело в том, что в отличие от других застройщиков мы не ограничены в земельном ресурсе. Себестоимость строительства индивидуального дома находится на уровне 12-15 тыс. руб. за кв.м с отделкой. Для многоэтажного строительства себестоимость еще ниже. Поэтому мы считаем возможным формировать цену не от сложившейся на рынке, а из формулы «себестоимость + торговая наценка». И нас устраивает цена в 20-23 тыс. руб. за кв.м.
На каком этапе сейчас находится строительство коттеджного поселка?
— Пока мы немного отстаем от графиков строительства сетей примерно на
1 месяц и получения мелких кадастров. Но мы воспринимаем эти задержки как технические и компенсируем их ускоренными сроками строительства. Газовые сети | уже подведены. Очень рады полученному подтверждению контракта от одной S сетей фитнес-центров. Проектируем спорткомплекс, трехэтажный, с бассейном под прозрачной крышей.
Как участники регионального рынка отреагировали на ваше появление на нижегородском рынке недвижимости?
— Еще с момента проектирования поселка у нас появилось очень много недругов. Правда, количество друзей тоже стремительно увеличивается. В интернете немало «гадостей» написано как про компанию, так и про некоторых её руководителей. Нам не стоит оправдываться и отвлекаться от своих прямых обязанностей — строительства жилья. Что касается региональных властей, то мы очень рады помощи главы департамента градостроительства Нижегородской области Александра Бодри-евского и и.о. министра строительства Нижегородской области Владимира Челоми-на. Полное понимание и содействие и никаких взяток. Глава администрации Кстов-ского района Юрий Конюхов и глава Ройкинской сельской администрации Валентин Горячев практически каждый день оказывают содействие. Но не все так позитивно: замечу факты «пакостей» «проплаченных проверяющих» из числа силовиков.
— Но тут нам очень помогает в пресечении незаконных действий начальник УВД города Владислав Пронин и начальник Главного управления МВД Нижегородской области Иван Шаев. Недавно встречался с обоими, нашли полное взаимопонимание. Так что нам очень нравится работать в Нижегородской области.
Возможно, у ваших нижегородских конкурентов проекты лучше? Как вы бы их оценили?
— В первую очередь, нам не нравится планировка существующих коттеджных поселков. Слишком мало внимание уделяется инфраструктуре. Ширина дорог, отсутствие пешеходных и рекреационных зон. Внимание застройщика обращено к максимальному выкачиванию денег клиента, и мало кто думает о комфортности проживания в этом поселке. Я был в одном из коттеджных поселков в Кстовском районе. Он уже как три года сдан, но продолжает строиться. В нем нет ни магазина, ни элементарного охранника на въезде, ни шлагбаума. Дети бегают по узеньким улочкам, уворачиваясь от автомобилей. Для мам с колясками, как для полноправных участников дорожного движения, не предусмотрено места. Поселок до сих пор не газифицирован. О том, что фундамент у дома заливается с нарушением технологий, я промолчу.
Что касается так называемых новых технологий — «финских» или «канадских», то мне забавно видеть их применение в России. Дело в том, что ничего более лучшего, чем традиционный кирпич и газосиликатный блок, не существует. Кроме деревянного домостроения, само собой. И когда начинают «от лукавого» строить дома из картона и опилок, прикрываясь «новыми технологиями», мне просто смешно и грустно за будущих жильцов. Мы категорически против каркасного строительства, против всех этих экспериментов над людьми.
Заявленная себестоимость строительства нереальна считает Эдуард Чупров, генеральный директор холдинга «Доминант групп»
Заявленная себестоимость в 12-15 тыс. руб. за кв.м жилья нереальна, если речь не идет о каркасном строительстве. Хотя и здесь можно говорить о 15-17 тыс.руб. за кв.м. Себестоимость строительства дома из газосиликатных блоков с самой простой
отделкой составит 20-22 тыс. руб. за кв. м. И та инфраструктурная нагрузка, которую заявляет застройщик, это утопия. Надо понимать, что строительство аквапарка с учетом кстов-ского проекта и того, который планируется на проспекте Гагарина, вряд ли окупится. А для коттеджного поселка в 350 домов школа и детский сад могут остаться неукомплектованными. Реальными эти цены возможны только в том случае, если часть убытков будет перекрываться за счет продажи земли или более дорогими продажами на завершающем этапе строительства коттеджного поселка.
Генеральный директор ГК “Приволжье” Елена Титова, считает, что реакция клиента на предложение в сегменте поселков под индивидуальное жилищное строительство сформировала определенную тенденцию этого рынка: недоверие к проектам коттеджных поселков в плане реализации заявленной инфраструктуры. Клиентам важно понимать этапы реализации заявленной инфраструктуры. Более того, процессы строительства индивидуальных домов и реализации заявленной инфраструктуры лучше увязать между собой. На нижегородском рынке было достаточно примеров подобных проектов, когда заявленная инфраструктура была некорректно реализована или не реализована вообще. Кроме того, клиент должен понимать, за чьи средства будет возводиться капиталоемкая инфраструктура и входят ли затраты по её строительству в стоимость 1 кв. м реализуемого в индивидуальных жилых домах.
Алена Уварова
Источник: Деловой квартал | № 17 (245) 08.09.2014