Несогласие с кадастровой стоимостью

25.11.2015

Что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой.
Еженедельник «Полезная площадь», совместно с Управлением Росреестра по Нижегородской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области провел «горячую» телефонную линию на тему «Что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой».

На вопросы нижегородцев ответили: Павел Леонидович Турлаев — начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области, Дмитрий Александрович Моисеев — начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области, напомнил, что, начиная с 2015 года, будет начисляться налог на объекты капитального строительства.

 кадастровая стоимость

Коснется всех
— С 1 января 2015 года вступила в силу глава 32 Налогового кодекса Российской Федерации «Налог на имущество физических лиц». Согласно ей, налоговая база в соответствии с решениями органов власти субъектов Российской Федерации может определяться как кадастровая стоимость принадлежащих физическим лицам объектов недвижимости. Такие решения приняты органами власти в 28 субъектах Российской Федерации, в том числе и в Нижегородской области, — пояснил Дмитрий Моисеев. — Кадастровую стоимость объектов недвижимости можно узнать на портале Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», а также в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области запросив кадастровую справку о кадастровой стоимости из государственного кадастра недвижимости (через портал Росреестра, лично, либо направить запрос по почте).

Узнать об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, налоговых ставках, а также рассчитать предполагаемую к уплате в 2016 году сумму налога на имущество физических лиц за 2015 год можно на сайте ФНС России.

Какие законы регулируют оценку
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в настоящее время регулируется положениями главы Ш.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» (далее -Закон об оценке), постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке, Федеральными стандартами оценки и другими действующими нормативно-правовыми документами.

Сколько действует оценка
Положениями Закона об оценке установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка.

— Многое здесь решает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Если будут средства на проведение кадастровой стоимости — её пересчитают. Нет — отложат до лучших времен. Например, результаты предыдущей кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области действовали семь лет, — уточнил Павел Турлаев.
Хотя деньги в данном случае — не те это суммы, на которых стоит экономить.
— Отчет по всем объектам недвижимости жилого и
нежилого фондов всей Нижегородской области может
стоить в районе 5 миллионов рублей — окончательная сумма зависит от того, на каких условиях тот или иной оценщик выиграет конкурс на право проведения
оценки, — конкретизировал Павел Турлаев. — Но сравните: какую прибыль государство может получить от повышения налогов из-за планового пересчета кадастровой стоимости — намного, мягко говоря, больше!

А вот кто и на каких условиях будет проводить оценку — сейчас обсуждается.
В настоящее время на рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания РФ внесен проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке в РФ». Положениями данного законопроекта предусмотрено, что исполнительным органом государственной власти субъекта РФ будет создано бюджетное учреждение, которому могут быть переданы полномочия по проведению государственной кадастровой оценки. Сейчас независимые оценщики, члены саморегулируемых организаций оценщиков (далее — СРО), получают право провести оценку по итогам конкурса.

Есть и второй вариант изменений закона — ужесточить ответственность оценщиков и СРО.

Как в итоге будет — узнаем потом. А уже в ближайшем будущем многих нижегородцев ждет неприятный сюрприз — налог на недвижимость вырастет существенно, так как расчет будет производиться, исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как это было раньше. Хотя в расчете суммы налога инвентаризационная стоимость объекта (в том случае, если органами технической инвентаризации был произведен её расчет) будет влиять на размер налоговых платежей ближайшие пять лет (до 2020 года). Процесс перехода к налогообложению от кадастровой стоимости для физических лиц будет осуществлен поэтапно с использованием понижающих коэффициентов.

— Если за «двушку» кто-то платил, условно, рублей сто в год, то теперь, в 2016 году, налог на недвижимость будет примерно в 2 раза больше. И с каждым годом (до 2020) он также будет расти примерно на ту же сумму — поясняет Павел Турлаев. — Это если мы говорим о старом фонде. Что касается недавно построенного жилья, то его владельцев повышение коснется незначительно: кто уже сейчас платил налог от инвентаризационной стоимости (напомним, что инвентаризационная стоимость новостроек намного больше, чем старого фонда), платит фактически те же суммы, что будет платить, исходя из кадастровой стоимости.

Как узнать размер налога
На сайте ФНС России есть налоговый калькулятор, и каждый гражданин может просчитать свой налог на недвижимость, подлежащей уплате в 2016 году. Для этого необходимо войти на сайт ФНС России на главной странице нажать на раздел «Налог на имущество физических лиц 2016», а дальше перейти в «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц, исходя их кадастровой стоимости».

После необходимо будет ввести кадастровый номер объекта. Или вначале можно узнать кадастровый номер объекта недвижимости по адресу.

На сайте ФНС России определить свой налог на недвижимость возможно ещё одним способом, зная кадастровую и инвентаризационную стоимость объекта недвижимости. Кадастровую стоимость, в свою очередь, можно узнать в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области (далее — Филиал), получив бесплатно кадастровую справку — она выдается в течение 5 рабочих дней. Для этого можно прийти в Филиал лично по адресу Н.Новгород, ул. Васюнина 2, а можно отправить сюда письменный запрос. Или же воспользоваться порталом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) — в соответствующую графу надо будет занести кадастровый номер или адрес, после этого все характеристики объекта будут предоставлены, в том числе, и кадастровая стоимость.

Справочные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно найти на сайте Росреестра. Информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать, введя только кадастровый, условный, устаревший номер или адрес объекта недвижимости в разделе Электронные услуги и сервисы/Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Можно заказать сведения государственного кадастра недвижимости по объекту недвижимости в электронном виде в разделе Электронные услуги и сервисы/Получение сведений из ГКН либо Деятельность/ Государственные услуги/Перечень оказываемых услуг/ Предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Если вы не согласны
Физическое лицо может обратиться за оспариванием кадастровой стоимости либо в комиссию по рассмотрению сцоров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее — Комиссия), либо в Нижегородский областной суд. Юридическое лицо обязательно обратиться вначале в Комиссию. Еженедельно здесь рассматривается порядка 30-40 заявлений. Получив отказ в Комиссии, можно устранить ошибки, затем снова обратиться сюда. Либо в Нижегородский областной суд. Таковы положения Закона об оценке.

— В Комиссию 90% заявителей приходят с отчетом о рыночной стоимости объектов недвижимости. Будь то объект капитального строительства, или земельный участок. Плюс на этот отчет должно быть дано экспертное заключение, — поясняет Павел Турлаев. — По стоимости это примерно 80-100 тысяч рублей. Это если мы говорим о юридических лицах.

У физических лиц другая история. Отчет о рыночной стоимости квартиры стоит в размере 3 тысяч рублей. Если нужна экспертиза (в том случае, если разница между кадастровой стоимостью и рыночной составляет более 30%), то стоит она будет меньше, чем отчет. По крайней мере, сейчас разрабатываются ограничения на стоимость экспертного заключения для физических лиц, о десятках тысяч здесь речь идти в принципе не может. Получается, что за подготовку документов для подачи на оспаривание кадастровой стоимости гражданин должен заплатить 4-5 тысяч рублей. А дальше простая математика: смотрим на сумму налога, какова она будет за 5 лет. И отвечаем на вопрос — оправдаются понесенные затраты или нет.

А вот шанс, что решение Комиссии или суда будет положительным, и кадастровую стоимость понизят — в нашем регионе высоки.

— Из тех, кто обращается в Комиссию, примерно половина добиваются снижения кадастровой стоимости. Из тех, кто затем идет в суд, такое же решение, на сколько мне известно, принимается в отношении ещё 60%, — рассказывает Павел Турлаев. — Так что шансы оспорить кадастровую стоимость у юридических лиц весьма высоки. В отношении физических лиц практика пока не сформировалась.

Ответили эксперты и на вопросы горожан. Вот некоторые из них.

— Я слышала, что кадастровую стоимость можно оспорить. Какие нужно предоставить документы, и какие требования к этим документам предъявляются?

— Если есть какие-то, на ваш взгляд, неточности в сведениях государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН), например, не соответствует действительности год постройки, вид разрешенного использования или материал стен, то сведения об этих разночтениях предоставляются заказчику проведения кадастровой оценки. При этом необходимы документы, подтверждающие эти факты — справка из БТИ, распоряжение администрации и пр.

Заказчиком проведения государственной кадастровой оценки является министерство имущественных отношений. Сюда можно направить информацию по поводу недостоверности сведений, использованных для кадастровой оценки. Затем заказчик направляет запрос исполнителю — оценщику, тот, учитывая новые данные, пересматривает стоимость. В итоге новые данные вносятся в ГКН. Ну а после информация поступает в налоговые органы, и производится перерасчет суммы налога.
Таким образом, можно обращаться не только в Комиссию, а к заказчику работ по оценке. Это менее затратный путь, и он приводит к тем же результатом, что и обращение в Комиссию. Естественно, обращение в Комиссию в таком случае также возможно. Порядок обращения вы можете найти на сайте Управления Росреестра по Нижегородской области. Обращение в Комиссию целесообразно, на мой взгляд, в том случае, если речь идет о существенном снижении кадастровой стоимости. В этом случае будет необходим и отчет о рыночной стоимости оспариваемого объекта, и экспертиза, если мы говорим о более чем 30% снижении цены. В основном, конечно, это касается юридических лиц.

Еще один нюанс. Если вы обращаетесь через заказчика, то он вносит изменения в соответствующее постановление. Если через Комиссию, то на основании положительного решения, которое направляется в Филиал. После чего Филиал вносит уменьшенную кадастровую стоимость в ГКН в течение 10 дней.

- А может ли секретарь отказать в принятии документов?

— У него такого права нет. Все документы, поступающие в адрес Комиссии, регистрируются и направляются ее председателю. После визирования председателем они поступают секретарю Комиссии для проверки на соответствие требованиям Закона об оценке и иных нормативно-правовых документов, регламентирующих оценочную деятельность.

В случае несоответствия или отсутствия необходимых документов, заявление не принимается к рассмотрению Комиссией, а секретарь, в свою очередь, направляет в адрес заявителя уведомление об отказе в рассмотрении документов на заседании Комиссии с указанием причин несоответствия документов. После устранения замечаний, указанных в уведомлении по полноте состава документов, заявитель вправе вновь обратиться в Комиссии.

В случае, если все документы соответствуют требованиям Закона об оценке и иных нормативно-правовых документов, регламентирующих оценочную деятельность, заявитель извещается секретарем о месте и дате проведения заседания Комиссии, на котором будет рассматриваться спор о результатах определения кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости.

- По какой причине комиссия отказывает о принятии решения о снижении кадастровой стоимости?

— В том случае, если отчет составлен неверно, если присутствуют какие-то нарушения норм законодательства об оценочной деятельности. Хочу подчеркнуть, что Комиссия по итогам заседания обязательно указывает, к каким именно пунктам предъявляются претензии, где нарушены федеральные стандарты оценки, что и на какой странице надо исправить, до работать. Затем собственник может все замечания учесть, внести изменения, а после снова обратиться в Комиссию.

В целом могу сказать, что главная проблема — это неверное составление отчетов.

- Я хочу приобрести участок в Богородском районе, чтобы потом построить на нем дом. Где мне узнать, каков вид разрешенного использования данных земель, чтобы не полагаться только на слова продавца?

— Если вы хотите построить дом, то вид разрешенного использования должен быть под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В местной администрации наверняка должна быть карта зонирования территорий обратитесь туда. Также по поводу зонирования можно обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области и Филиал.

Кстати, некоторые застройщики на землях, предназначенных под ИЖС, строят многоэтажные дома. Существует заблуждение: моя земля, строю, что хочу. Хоть небоскреб. Это не так и чревато тем, что такие дома не будут введены в эксплуатацию, не будут поставлены на кадастровый учет. Регистрация прав на них не произойдет. Более того — часто суд принимает решение, что они должны быть снесены, причем за счет застройщика. Поэтому совет всем: прежде, чем покупать землю под строительство, узнавайте в генеральном плане застройки вид разрешенного использования. Тогда вопросов не возникнет.

Такой план, повторю, можно найти в соответствующей администрации.

- У моей свекрови есть участок в 30 соток. Документов никаких нет, только запись в поселковой книге. Мы слышали, что скоро поднимут плату за землю. 30 соток — это для нас дорого и много, как избавиться от 20 соток?

— Следует обратиться в органы местного самоуправления и написать соответствующее заявление. После вызовите кадастровых инженеров, проведете межевание и поставите на кадастровый учет тот участок, который в результате у вас останется.

— Влияет ли вид разрешенного использования на кадастровую стоимость?

— Конечно, влияет. Расценки разные. Земли сельхоз назначения, рекреации — дешевле.

Под торговлю, магазины, рестораны — намного дороже. Постановление
Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» устанавливает 17 групп для земель населенных пунктов. Орган местного самоуправления определяет вид разрешенного использования, на его основании уже определяется кадастровая стоимость, в итоге — и размер налога.

На «горячей» линии дежурила Наталья Чернышева
Источник: Газета «Полезная площадь» №45 (576) 18.11.2015