Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

11.11.2014
В Санкт-Петербурге нотариусы играют особую роль в сделках с недвижимостью. Почему так сложилось, рассказывает наш эксперт — нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

 в Петербурге

Я вижу три причины возникновения такой ситуации. Во-первых, между многими нотариусами и риэлторами сложились добрые партнерские отношения. Мы помогаем агентам в их работе, а именно в том, чтобы после «закрытия» сделки, клиенту не в чем было упрекнуть агента.

Цель нашей деятельности в недвижимости — чтобы не было судебных споров между покупателем и продавцом жилья. Важно понимание сторон, что после заключения сделки у них возникают не только права, но и обязательства, которые придется выполнять. И от того, как эти обязательства сформулированы, насколько понятны правовые последствия их неисполнения, в том числе, и в обобщении судебной практики, будет зависеть наличие судебного спора или его отсутствие. Понимая эти нюансы, некоторые риэлторы сами советуют оформлять сделку у нотариуса, и это важная заслуга работы нотариального сообщества.

Во-вторых, среди петербургских риэлторов есть понимание, что безопасность права собственности сторон — это часть процесса организации сделки, поэтому риэлторы и обращаются за помощью к адвокатам, юристам, нотариусам.

В-третьих, принятый 379-ФЗ сильно помогает в аргументации необходимости участия в сделке нотариуса на клиентском, непрофессиональном уровне. Рынок недвижимости, особенно срочные продажи, завязан на скорости, поэтому сокращение срока регистрации права по нотариальной сделки — важный шаг в формировании не только законности рынка, но и удобства ее оформления.

— Чем такое положении дел хорошо для клиентов?

— В опросе одной из известных западных компаний на тему «Что является для вас самым стрессовым событием», многие ставят на первое место процедуру приобретения недвижимости. Оно и неудивительно: большинство людей покупают недвижимость один-два раза в жизни.

В нашей стране около 90 процентов покупателей и продавцов за первичной консультацией обращаются в агентство недвижимости или к частному маклеру. Учитывая, что государственное регулирование риэлторской деятельности отсутствует, и доступ в профессию открыт любому лицу, первичная консультация посредника-агента редко касается вопросов обеспечения законности сделки. Все же основная цель работы риэлтора — продать жилье, и, к сожалению, не все посредники видят целью продать именно юридически чистое жилье.
Незнание, непонимание рисков, с которыми люди сталкиваются на рынке недвижимости, усыпляет бдительность граждан, рассчитывающих на защиту государства, которое, к сожалению, отказалось от регулирования рынка жилья. Заключая сделку в простой письменной форме без участия юриста или нотариуса, граждане порой и мысли не допускают о дальнейших возможных судебных исках, или наличии обременении на приобретаемом жилье. По своей практике отмечу, что покупатель, пообщавшись до сделки с юристом или нотариусом, начинает смотреть на покупку жилья совсем по-другому: он начинает понимать все возможные риски. И это для него, к сожалению, часто оказывается нелегким испытанием.
Полная имущественная ответственность за законность сделки, заверенной нотариусом, важное, но не самое главное преимущество его участие в сделке с недвижимостью. Нотариус, как незаинтересованный в результате сделки профессионал, дает независимую оценку последствий заключения договора, где, казалось бы, безобидное обязательство сторон, при определенных условиях может стать причиной судебных тяжб.

- Как присутствие нотариуса в сделке отражается на комиссионных риэлторов?

— Оплата услуг риэлторов, в случае заключении сделки в квалифицированной (нотариальной) форме, не меняется никак. Ведь мы делаем общую работу, но выполняем разные функции. Риэлтор продает. Нотариус оформляет, разъясняет и гарантирует законность. Риэлтор предлагает выбор формы сделки клиентам, и, если он сам действительно понимает разницу между простой формой и квалифицированной, если в его понятие «организация сделки» входит законность — тогда выбор в пользу нотариуса очевиден.
Рынок недвижимости сегодня, к сожалению, нередко старается не учитывать вопрос обеспечения законности сделки. И, когда мы — юристы — говорим о безопасности, это иногда вызывает удивление, ведь сформировавшиеся ценности — это простота и быстрота. В то время как безопасность предполагает иное: осознанность и основательность.

Во Франции, к примеру, где участие нотариуса в сделках с жильем обязательно, при заключении сделки до момента ее исполнения проходит около полутора месяцев. Во многих других европейских странах сроки не меньше. Но там и недействительность заключенной сделки — это нонсенс. В то время, как у нас, по некоторым оценкам, недействительными признаются до трех процентов сделок с недвижимостью, оформленных в простой письменной форме. Это очень много! Все же хочется верить, что государство поймет необходимость соответствующей реформы рынка жилья.

- Насколько питерский опыт, на ваш взгляд, применим к другим регионам страны?

— Нам, я имею в виду нотариусов, юристов, адвокатов, нужно занимать еще более активную профессиональную позицию, объяснять и отстаивать важность прозрачности и законности рынка жилья. Понимание — ключевой стимул для изменения приоритетов рынка.
Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью — не самоцель, а метод. Цель — понятность и законность рынка жилья. В общем, нотариат свой метод предложил и обосновал, а вот целостной альтернативы его оппонентами представлено так и не было.

Источник: Газета Полезная площадь №43 (523) 29.10.2014

Ранее на тему Нотариус в купле продаже квартир