Сколько дом простоит?
На круглом столе эксперты обсудили качество малоэтажной застройки
В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» в рамках строительного рейтинга «Добросовестный Застройщик — Жизнь за городом» состоялся круглый стол на тему: «Сколько дом простоит? О технологиях малоэтажной застройки». Организаторами обсуждения стали еженедельник «Полезная площадь» и телевизионная программа «Домой! Новости» (ТК «Волга», ННТВ).
Основные проблемы частной застройки
Представители строительного университета пояснили,
что не только выбор технологии влияет на долговечность строения.
В частности, Дмитрий Монич, начальник управления научных исследований, инноваций и проектных работ, кандидат технических наук, профессор кафедры архитектуры ННГАСУ, подчеркнул, что только комплексный подход, причем еще на стадии проектирования, позволяет строить качественные современные удобные дома. Комплексный подход включает в себя функциональность, конструктивную прочность и грамотное красивое решение фасадов и внутренних интерьеров.
Важный вопрос, на который необходимо ответить прежде всего — на семьи какого уровня достатка рассчитан дом.
— На этой стадии определяются требования по комфортности, по энерго-эффективности, вопросы санитарно-
гигиенического планирования. И только потом следует переходить к вопросу выбора технологии, — рассказал Дмитрий Монич. — Поэтому нет однозначного ответа — какая технология лучше, а какая хуже. Под каждую конкретную задачу (строим мы муниципальное жилье или элитное), необходимо выбирать оптимальную технологию.
Затем наступает этап архитектурно-художественного оформления. Он также важен: увы, не всегда на него обращают должное внимание. Отсюда и вопросы к внешнему виду многих строений, почему они не вписываются в существующую застройку.
— В загородном домостроении сегодня используются два варианта, — уточнил Алексей Шапошников, начальник
управления экспертных работ, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью ННГАСУ, — первый — когда строительство осуществляет профессиональный строитель. И второй — когда застройку осуществляет непосредственно покупатель земельного участка. Понятно, что качество строительства будет несравнимо выше в первом случае.
Градостроительный кодекс РФ позволяет малоэтажной застройке не проходить госэкспертизу. Раз этого делать не обязательно, частный застройщик часто вовсе отказывается от проекта. И действует на свой страх и риск.
— Мы видели такие чертежи, нередко нарисованные от руки. Там нарушены все мыслимые и немыслимые нормы.
Также Алексей Шапошников обратил внимание на низкую культуру строительства при осуществлении застройки частными бригадами.
— Многие хотят сэкономить и нанимают непрофессиональные строительные бригады. Мало кого при этом волнует, что производить строительные работы они нигде не учились. А кто-то из «рабочих» вообще приходит на строй площадку первый раз в жизни. Один раз я был свидетелем, когда на строительство частного дома прибыл миксер
бетонной смеси Б25. Бетонная смесь была густая, она не выливалась. Тогда участники «дикой бригады» залили туда
пару ведер воды. Ситуация разрешилась — бетон потек. Но разве в этом случае мы получили класс бетона Б25? Конечно же, нет!
Ещё один бич частной застройки — несовершенство сметной проработки.
— Когда застройка осуществляется силами частного непрофессионального застройщика, это приводит к тому, что строительство замораживается. У застройщика не хватает денег. Еще бы — вначале он планирует одну сумму, а потом возникают т.н. скрытые работы, о существовании которых непрофессионал даже не задумывается. В результате смета существенно увеличивается.
— Таким образом, самое главное в строительстве не технология как таковая (она влияет на стоимость строительства), а предпроектная, проектная проработка, качество строительства и строительный контроль, — сделал вывод Алексей Шапошников.
Впрочем, выбор технологии влияет на сроки эксплуатации. Дешевая технология (в частности, каркасное строительство из деревянных и металлических каркасных элементов) прослужит 20-25 лет. Ну а тот же керамический кирпич прослужит, при нормативном сроке в 50 лет, более ста. Нижегородский кремль — отличный тому пример.
— На стоимость строительства, а также прочность и устойчивость здания, следовательно, на его долговечность,
влияет и планировочное решение, — добавил Дмитрий Монич. — В частности, наличие или отсутствие подвала. Естественно, что-в случае малоэтажной застройки люди хотят обязательно иметь подвал. Но это, во-первых, не везде возможно. Во-вторых, там, где это возможно, работы выполняются неправильно, что приводит к разрушению здания. Например, в Афонино есть случаи, когда коттеджи из-за неправильно спроектированных фундаментов начинают деформироваться и разрушаться. Даже если они возведены из кирпича.
При выборе конструкции эксперты посоветовали учитывать и акустические характеристики.
— В погоне за удешевлением нередко сокращается плотность применяемых материалов, их толщина. В результате в доме практически становится невозможно жить. Особенно это касается блокированных домов, рассчитанных на несколько семей, — уточнил Дмитрий Монич.
Как потребителю узнать
Как обычный покупатель, не строитель по образованию, может узнать, соответствует ли приобретаемая им недвижимость строительным нормам и правилам?
— В первую очередь, следует общаться с застройщиком, — посоветовал Алексей Шапошников. — Если застройщик все сделал по правилам, он не будет скрывать проектную документацию, не будет уходить от ответа на вопрос — прошел ли проект государственную экспертизу, должен ли он ее проходить в принципе. Юридическая грамотность покупателя должна быть на достаточном уровне. Ну и никто не отменял роли сарафанного радио — надо собрать отзывы в интернете. Важно и то, был ли у застройщика удачный опыт реализации аналогичных проектов, — дал советы эксперт.
Дома от 000 «Деметра» простоят долго
Сергей Нечай год возглавлял проект строительства жилого комплекса «Акварель», с первого дня его реализации, а последние четыре месяца руководит проектом поселка «Стрижи» (компания ООО «Деметра»).
— Материалы, которые мы видим сегодня на стройках компании «Деметра» — это традиционные для Нижегородского региона материалы и технологии. Они хорошо известны потребителю и испытаны временем. В частности, в «Акварели» для создания каркаса дома мы применяем железобетон, а для возведения стен используем газобетонные блоки толщиной 300 мм марки Д600 только известных крупных производителей.
Утеплители — плиты из минеральной ваты из базальтовых волокон толщиной 100 мм. Это позволяет создавать тепловой контур здания с запасом по теплопроводности для местного климата. Для наружного покрытия фасадов трехэтажных домов «Акварели» применяется высококачественная штукатурка и краска «Сэнержи», практика применения этого материала доказала его надежность и многолетнее сохранение цвета.
В «Стрижах» возводятся одноэтажные здания коттеджного типа, блокированные и отдельно стоящие. Кроме того, строятся двухэтажные здания таунхаусов на 6-8 семей. Здесь также применяются только традиционные материалы и технологии. Используется полнотелый кирпич, железобетон для фундаментов, для стен — газоблоки толщиной 300 мм. В качестве утеплителя применяется минеральная вата, экстру-дированный пенополистирол или базальтовые плиты. Лицевая облицовка выполнена из керамического кирпича.
— Дома от ООО «Деметра» простоят долго, — сделал вывод Сергей Нечай.— По классификации жилых зданий по капитальности дома «Акварели» относятся к 1 и 2 группе каменных зданий с общим сроком службы 125-150 лет, дома 2-й очереди «Стрижей» к 3-й группе со сроком службы 100 лет.
Все диктует рынок
Сергей Нечай пояснил, что выбор той или иной технологии строительства диктует рынок.
— Мы рецептов никаких не придумываем, они давно известны. Рынок — это великая сила. Его законам застройщики, хотят они того или нет, вынуждены подчиняться. Он расставляет по своим местам.
При этом Сергей Нечай уверен, что будущее в строительном бизнесе — за развитием строительных технологий и новыми строительными материалами.
— Иного пути нет, конкуренция производителей материалов сжала рентабельность до минимума и заставляет выводить на рынок новые продукты. Этот процесс, в свою очередь, очень сильно влияет на девелопмент новых территорий: тормозит развитие одним и дает сверхприбыль другим, все очень непросто и увлекательно. Жизнь не стоит на месте, и всегда будет доля рынка для застройщиков, работающих как по традиционным технологиям, так и ноноваторским.
Чем хороши домостроительные технологии ГК РусТех
Михаил Александрович Уринсон, управляющий партнер ГК «РусТех», инвестор проекта жилого комплекса «Березовка», рассказал о технологии строительства домов в данном проекте — Технология, по которой строятся дома в ЖК «Экопарке Березовка», была создана на нижегородской земле, но, к огромному сожалению, пока не получила массового распространения на территории нашей области и применяется пока лишь точечно.
Зато большее применение технология нашли в других регионах, в том числе, в северных. Ею также заинтересовались в министерстве обороны и МЧС.
На территории Нижегородской области, наряду с проектом ЖК «Экопарк Березовка», реализуется проект в Решетихе по программе ликвидации ветхого и аварийного жилья. В ходе состоявшихся торгов цена была снижена более, чем на 30%, и, не взирая на это, проект остается для нас пусть и минимально, но рентабельным. Главная задача ГК «РусТех» — не заработать, а популяризировать предлагаемые технологии строительства в масштабах страны и на территории Нижегородской области в частности.
Предприятие по производству домокомплектов находится в Богородском районе. Сюда приезжают делегации со всей страны, желающие ознакомиться как с производством отдельных элементов домокомплектов (металлический каркас, НСП, ВСП), так и с уже готовыми домами. В этом плане ЖК «Экопарк Березовка», является для нас флагманским проектом.
За более, чем 10 лет разработки, совершенствования и применения уникальных технологий строительства жилья и зданий социального назначения ГК «РусТех» построено более 300 тыс. кв.м недвижимости в регионах РФ. И аналогичный объем находится в различных стадиях реализации. География строительства обширна: Мурманская область, Иваново, Воронеж, Волгоград, Кстово, Электросталь, Руза, Ивантеевка Московской области.
Кроме жилых домов у ГК «РусТех» имеются типовые решения по модульным детским садам и школам различной конфигурации для реализации федеральных целевых программ.
Суть технологии
Здания возводятся из готовых домокомплектов. Домо-комплект состоит из металлического каркаса, наружных стеновых панелей, внутренних стен и перегородок. Все элементы доставляются на площадку в максимальной заводской готовности, что позволяет обеспечить не только скорость и простоту, но и качество конечной продукции.
За счет высокой энергоэффективности наружных стеновых панелей будущие жители существенно сэкономят на коммунальных платежах. Проверено: термостена толщиной 23 см удерживает тепло также, как 150 см кирпичной стены. Внутренние перегородки обладают высокой прочностью: несущая нагрузка на 1 шуруп составляет до 70 кг — он выдержат любую, даже самую тяжелую, «плазму».
Данная технология обеспечивает короткие сроки строительства, хорошее качество и экономию средств застройщика, что дает возможность продавать квартиры по низким ценам и тем самым массово решать проблему нехватки жилья.
— Как известно, банковские проценты высоки, а при применении данной технологии обеспечивается быстрая оборачиваемость средств, — уточнил Михаил Уринсон. — Немаловажно, что прост и недорог сам процесс сборки домов: бригада из пяти человек монтирует каркас 3-этажного дом за пять дней. Весь комплекс CMP с чистовой отделкой не превышает 3 месяца для 24 квартирного дома площадью порядка 1 000 кв.м — и это не предел по скорости. А использование стеновых панелей дает абсолютно ровную поверхность, готовую к финишной отделке. Возможны различные варианты фасадных решений, многообразие планировок квартир. В результате обеспечивается низкая себестоимость 1 кв.м. Квартиры сдаются с отделкой под ключ по ценам от 26 тыс. руб. за кв.м (без учета стоимости земли и коммуникаций).
Не обошлось без каверзных вопросов.
— Основа утеплителя у вас — минвата. Сколько прослужит этот материал и что с ним произойдет лет через 20?
— Мы используем специальную минвату, а именно вагонную. Госэкспертиза Минобороны проверяла качества наших домов в условиях Крайнего севера и пришла к выводу, что лет через 25-30 возможна просадка в 5 — 8 см. Это даже при том, что мы используем жидкий клей, гарантия которого минимум -25 — 30 лет. К тому же, мы укладываем его более плотно. Кроме того, мы работаем над комбинированным более жестким «пирогом». Во внутренних стенах используем пенополистирол— бетон. Для наружных стен в настоящий момент также прорабатывается смешенная схема на основе твердого утеплителя в комбинации с минватой (пенополистиролбетон-минеральная вата-пенополистиролбетон). Это даст дополнительную прочность.
— Какой толщины межквартирные и межкомнатные перегородки и как на них держатся предметы интерьера?
— Они выполнены из одного материала. Толщина межкомнатных — 7 см, межквартирных — два слоя по 7 см, плюс воздушный зазор 6 см. И к ним без проблем можно крепить предметы любой тяжести, в том числе, и плазменные телевизоры.
— Вопрос по планировочным решениям — есть ли в домах подвалы и балконы?
— Есть разные решения. Можно сделать подвал, техподполье, балкон или лоджию. Все зависит от потребностей заказчика, которые, в свою очередь, продиктованы клиентскими предпочтениями, особенностями конкретных земельных участков, географией строительства.
— Есть ли у вас гарантия на дома? Если возникнут какие-то серьезные проблемы, то кто будет этим заниматься — сами жильцы?
— По закону, мы даем гарантию не менее 5 лет, по особенно ответственным конструкциям — до 50 лет. Что мы можем гарантировать на 50 лет, — то, что дом не разрушится, сохранится необходимый норматив при пожаре и естественном старении. Мы не можем отрицать возможной просадки утеплителя, но это учтено в теплотехническом расчете. На наш взгляд, через 25-30 лет нашим домам, как и любым другим, потребуется определенный ремонт. Эти вопросы будут возложены на домоуправляющую компанию, а какой она будет — зависит от самих жильцов.
Кирпич не так дорог, как кажется
Руководитель регионального департамента продаж ОАО «Керма» Дмитрий Шварцман предложил перед выбором конкретного проекта ответить на несколько вопросов:
— Во-первых, следует определиться, для кого будет строиться эта недвижимость, и с какой целью она будет использоваться. Во-вторых, каких инвестиций потребует применяемая технология строительства. А третий вопрос — стоимость дальнейшей эксплуатации уже реализованного проекта. Зачастую она может в несколько раз превышать вложения в стройку. Получив ответы на все эти вопросы, станет понятно, какие проекты реально нужны рынку и станут ли они востребованы у покупателей.
Дмитрий Шварцман продолжил, что в настоящее время на нижегородском рынке загородного жилья девелоперы применяют различные технологии строительства. Однако, они по-прежнему считают, что керамический кирпич — это дорогой строительный материал. Подобный стереотип формируется и у потенциального покупателя недвижимости:
— При существующем разнообразии строительных материалов наиболее энергоэффективным для конечного
потребителя остается керамический кирпич.
По этой причине многие регионы России принципиально строят из керамики. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Казани реализуются масштабные проекты высотного и малоэтажного строительства с использованием облицовочного керамического кирпича. Причем, большая часть из них — это жилье эконом— и комфорт-класса. И все эти проекты пользуются большой популярностью среди покупателей, и проблем с их реализацией у застройщиков нет. Кроме того, с использованием керамического кирпича в этих регионах строятся и объекты социальной инфраструктуры: муниципальные детские сады, школы, поликлиники и больницы.
А требования строительных норм и правил к выбору строительных материалов и технологий в реализации таких объектов намного выше, чем к жилью.
Какие технологии предпочитают нижегородцы: мнение риэлтора Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес», пояснил, что сегодня в принципе изменилось представление о загородном жилье.
— Еще лет 10 назад словосочетание «загородное жилье» вызывало представление:
дом в деревне или дача.
Сейчас все иначе.
На сегодняшний день загородное и ближайшее пригородное строительство активно растет. Первая причина этого — более низкая себестоимость и строительства, и, как результат, квадратного метра. Основная финансовая нагрузка девелопера — приобретение земельного участка. А одна из главных его проблем — строительство коммуникаций. Сергей Петров уточнил, что, когда областные власти пару лет назад рекламировали территории, которые к 2020 году будут присоединены к городу, то предполагалось, что этот «большой треугольник» между Богородской и Арзамасской трассами будет оснащен инфраструктурой за федеральные деньги. А девелопер всего лишь придет и построит недорогое жилье. Но благое начинание натолкнулось на проблемы.
— Некоторые девелоперы выходили на площадку, не имея коммуникаций. Сейчас это самая большая проблема.
Тянуть сюда канализацию, водоснабжение, электричество — дорогое удовольствие. Все это приводит к удорожанию квадратных метров. А ведь именно цена — основной критерий для покупателя. Мы начинали работать, когда себестоимость составляла 25-27 тыс. рублей за кв. м. И по такой цене продавались капитальные строения с железобетонными фундаментами, с утеплителем. А потом быстро, буквально за год, себестоимость повысилась на 25%. И если раньше квартиру-студию с отделкой можно было спокойно приобрести за 617 тыс. рублей, то сейчас уложиться в миллион — большая проблема.
Детальный просчет коммуникаций и площадок застройщиками скорректировали цены. Основные причины удорожания — увеличение себестоимости стройматериалов (они поднялись в цене в среднем на 10 процентов) и рабочей силы. Все это плохо коррелируется с другой тенденцией — снижением покупательской способности населения. Даже несмотря на все программы господдержки.
Есть покупатели, которые хотят, что угодно, только дешевле. Именно у них быстро возводящиеся конструкции найдут свой отклик. Рассуждают примерно так: «Какое-то время поживу, потом реализую». Я бы не был столь оптимистичен. Если проводить аналогии с автомобилем, то можно купить автомобиль за 50 тысяч, но только потом ты вряд ли его продашь. А можно за полмиллиона — тогда продашь его и через год, и через два, и через пять, причем по достойной цене. Но вопрос ликвидности вторичен по отношению к цене.
Сергей Петров уточнил, что основная задача девелопера — предложить продукт по как можно более низкой цене.
— Когда пришли новые технологии, это вызвало покупательский интерес. Сейчас же люди задумываются, что будет с их загородной недвижимостью через 10 лет. Однако сомнения напрасны: современные технологии позволяют построить быстро и качественно. Ещё один немаловажный аспект — экологичность. По этой причине, в частности, новые «деревянные технологии» стали популярны. И традиционно популярным остается кирпич. Он, помимо прочего, позволяет минимизировать отделочные работы. Отдельно Сергей Петров остановился на вопросе об утеплителе.
— Мне не импонирует сравнение с Крайним Севером — там разница в температурах не достигает таких значений,
как у нас в регионе в течение года: у нас может быть и минус 30, и плюс 40. При этом влажность очень отличается от влажности на Чукотке. А ведь нет ничего хуже гидроскопических разрывов при замораживании. В нашем климате
большое значение имеют циклы заморозки и оттаивания.
Даже при попадании влаги на кирпич, если сливы нормально не организованы, начинается разрушение.
Ещё одна важная характеристика стройматериалов, на которой остановился Сергей Петров, — пожароопасность.
— Москва и Нижний Новгород когда-то строились из дерева, выгорали несколько раз. В результате не случай но кремль построили из кирпича. И сейчас предпочтение отдается материалу, который сам не горит и не выделяет вредных веществ при контакте с огнем. Соответственно, нет больших переживаний, что в один день можно остать ся без крова.
Д.Мещейко, Н.Чернышева