25.04.2018
Гарантия стабильности. Сервисные апартаменты – новая форма цивилизованной аренды
Ежедневно в Москву, Петербург и другие города приезжают тысячи людей с самыми разными целями. И перед каждым встает проблема – где жить. Москва и другие крупные города легко решают вопрос, где остановиться на сутки-двое или неделю, для этого существует гостиничный фонд различных ценовых категорий. Гораздо сложнее решить квартирный вопрос тем, кто приезжает в столицу на длительный срок – учиться или работать. Сегодня он традиционно решается за счет квартир, сдаваемых гражданами, этот рынок сложный и непрозрачный. Плюс у этого рынка есть ряд ограничений – мало кто любит сдавать квартиры на срок от нескольких месяцев до года, сложно найти достойное предложение в нужной локации, да и интересы арендаторов и соседей по лестничной клетке зачастую складываются непросто. «Белое» цивилизованное арендное предложение сегодня только начинает развиваться.
Одна из его форм – апарт-отели с сервисными апартаментами, дающие возможность клиентам легального долгосрочного проживания в комфортных условиях, а владельцам недвижимости – не менее легального получения стабильного гарантированного дохода.
Пока предложение сервисных апартаментов ограничено. Самой крупной и прогрессивной сетью апарт-отелей на сегодняшний день является сеть YE’S от ГК «Пионер». Объекты сети представлены в Москве, Санкт-Петербурге и Казахстане. Сегодня сеть развивается, совершенствуется, оттачивает стандарты работы. Загрузка апарт-отелей, несмотря на то что находятся они зачастую отнюдь не в центре города, практически 100%-процентная, что неудивительно: сервисными апартаментами с удовольствием пользуются корпоративные клиенты, расселяя своих сотрудников, частные лица – бизнесмены разных уровней, работающие в городе в течение длительного времени или регулярно приезжающие в город, тоже оценили удобства – никаких бытовых хлопот, отношений с собственниками – частными лицами, а значит, никаких сюрпризов с внеплановым повышением квартплаты или внезапными «хозяйскими визитами» – все только через УК и ресепшен.
Такие же преимущества и у собственников апартаментов: в случае, если сдача в аренду поручена УК, никаких контактов с арендаторами и решений бытовых проблем.
Как все устроено для арендаторов
Сегодняшний рынок гостеприимства – а сервисные апартаменты хотя и специфическая, но важная его часть – стремительно меняется во всем мире. В первую очередь это касается концепции «среднесрочного» проживания – пока не занятая ниша, которую и берут на себя сервисные апартаменты. Портрет жителей тут определен форматом. По большей части апартаменты довольно небольшие – от 20 кв. метров, а значит, там живут «одинаковые люди» – по одному или парами. Дети – редкие гости, хотя большие апартаменты, а такие тоже есть, вполне комфортны для проживания с детьми. Однако семьи все же не основная целевая аудитория.
Приезжающие на 3–6 и 12 месяцев учащиеся и бизнес-арендаторы хотят не только ночевать в отеле, но и устанавливать деловые связи, находить партнеров по бизнесу. Для этого в апарт-отелях создаются обширные общие зоны – общественные пространства, где жильцы могут встречаться, общаться, вести деловые переговоры и просто приятно проводить время. Предусмотрены коворкинги для тех, кому не нужно ездить в офис или необходимо поработать дополнительно. Так, в апарт-отелях формируются временные сообщества, помогающие приезжим быстро интегрироваться в местное сообщество. Среди конкурентных преимуществ апарт-отелей YE’S выделяется отельная инфраструктура – те удобства, которые сеть предлагает дополнительно к красивому и комфортному пребыванию. Как в любом отеле, на территории комплексов работают рестораны и бары известных сетей, обязательно присутствуют фитнес-центры, аптеки, мини-маркеты, что дает возможность гостю при желании практически не покидать территорию отеля.
В сети петербургских отелей есть специальные программы лояльности для арендаторов – от проката велосипедов для лучшего знакомства с городом до бонусной карты, разработанной совместно с компаниями-партнерами. В Москве такие программы находятся в состоянии раз-
работки.
Есть и финансовый резон: большинство гостей апарт-отелей проживают на протяжении 3–6 месяцев. Это тот сегмент рынка, который на данный момент не удовлетворен никаким другим предложением. Конечно, жить тут можно и дольше, но именно средний срок 3–6 месяцев – самый «незанятый» на арендном рынке. Гостиницы могут справиться с этим, но стоимость проживания в отеле, если мы говорим о сроке более месяца, становится достаточно высокой. У гостиницы ценообразование несколько иное, чем у апартаментов.
Важно и то, что жители не теряют время, силы и не тратят нервы на решение бытовых вопросов. Гостю достаточно в любое время суток поднять трубку телефона, позвонить на ресепшен и заказать ту услугу, которая ему необходима: уборка номера, смена постельного белья или полотенец, доставка еды или заказ такси. Отель старается обеспечить максимум дополнительных услуг, которые обычно обеспечивают крупные отели.
Для инвесторов
Надо сказать, что апарт-отели на сегодняшний день один из выгоднейших инвестиционных продуктов. Причем «заходить» в проект удобно как на стадии начала строительства, так и в готовый продукт. Сегодня на стадии строительства в сети YE’S находятся два отеля – крупный отель в Петербурге на Социалистической улице (более 1100 апартаментов) и отель YE’S Ботанический сад, который строится в составе ТПУ «Ботанический сад». Помимо апарт-отеля в составе ТПУ будут построены торгово-развлекательный комплекс и бизнес-центр. Таким образом, будущие жильцы смогут работать и отдыхать в непосредственной близости от дома. Надо отметить, что формат развивается и в рамках одной сети, и каждый новый отель предлагает все новые опции. Проживающим в YE’S доступна как собственная инфраструктура отеля, например, lounge-бар, консьерж-сервис, спа-центр, коворкинги, так и все развлечения – шопинг и фитнес-центр, которые предлагает торгово-развлекательный центр, также входящий в составк ТПУ «Ботанический сад». Это уникальный продукт, доступный широкому кругу инвесторов. «Входной билет» (минимальная стоимость апартаментов) начинается от 4,3 млн руб. за 26-метровую студию, что дает возможность инвестировать небольшие суммы. То есть практически любой человек, имеющий стабильный доход, возможность взять ипотеку или накопленный капитал, может стать инвестором. Можно вложить и больше – апарт-отели YE’S – крупные здания, площадь которых часто превышает 30 тыс. «квадратов». Инвестиционный потенциал такого здания практически неограничен. Среди инвесторов есть и те, кто приобретает апартаменты поэтажно.
Развивающийся формат демонстрирует приличную динамику, определяемую спросом: апартаменты пользуются спросом как среди частных инвесторов, так и среди жителей – в работающем апарт-отеле YE’S в Митине практически все апартаменты проданы, а их загрузка приближается к 100%. Среди преимуществ «Ботанического сада», где сейчас продаются лоты, — комплексное развитие территории с офисной составляющей и транспортная доступность – рядом метро и МЦК. Будущие жители смогут арендовать апартаменты рядом с работой, им будет легко добраться до «Москва-Сити» или другого офисного кластера. В дальнейшем возможно развитие сети, по крайней мере сегодняшний успех говорит о том, что формат востребован рынком.
Преимуществом для владельцев апартаментов является возможность передать приобретенный апартамент или пул апартаментов в управление УК. Есть несколько программ, отличающихся степенью вовлеченности владельца в управление своей собственностью. Самый ленивый вариант – программа «Гарантированный доход». Выбирая ее, владелец получает возвратные инвестиции в виде фиксированной суммы в месяц вне зависимости от того, сдан апартамент или не сдан в настоящий момент. Инвестор гарантированно получает свой процент, который оговорен контрактом. Доходность по такой программе, в зависимости от времени входа в инвестицию, 8–10% годовых.
Растет и капитальная стоимость актива. На вторичном рынке по апартаментам спрос тоже достаточно большой. В среднем рост стоимости апартаментов оценивается в 5% в год.
Почему не квартиры?
Рассматривая приобретение сервисных апартаментов в апарт-отеле, инвесторы задаются логичным вопросом – чем эта инвестиция отличает от приобретения квартиры или просто апартаментов, которые сейчас строятся в изобилии с такой же целью – сдать в аренду и получать доход. Апарт-отели – развивающийся тренд, но говорить, что они заняли лидирующую позицию в умах инвесторов, которые все же ориентируются на покупку небольших квартир, пока рано. Хотя инвесторы начинают понимать, что в пользу сервисных апартаментов работает «обычная экономика». Во-первых, доходность успешной коммерческой недвижимости, а сервисные апартаменты – это коммерческая недвижимость, выше, чем жилой. Доходность апартаментов в сети YE’S приближается к таким видам недвижимости, как стрит-ритейл или офисной. Если при покупке жилой недвижимости можно с уверенностью говорить о том, что, приобретая квартиру, инвестор может обеспечить себе 5–6%-ный доход, то в YE’S, как уже говорилось выше, доходность начинается с 8–10%. Такой результат достигается в том числе грамотной работой управляющей компании, которая может подстраиватьcя под сезонные и прочие запросы рынка и способствовать максимизации арендной ставки. Кроме того, покупая сервисные апартаменты, инвестор приобретает готовый объект недви-
жимости (даже если он находится на стадии строительства) и не несет сервисных затрат на дизайн и отделку помещения. Кроме того, при инвестиции в сервисные апартаменты полностью отсутствуют агентское вознаграждение и потеря времени от сдачи в аренду. Инвестор полностью освобожден от всех бытовых проблем – поехать показать апартамент, заключить договор и т.д. – все это делает УК. Инвестору остается только получать стабильный доход – раз в месяц или раз в несколько, как ему удобнее.
Сегодня, когда скачкообразного роста стоимости недвижимости ждать уже не приходится, на арену инвестиционного интереса выходит стабильность. Именно ее и предлагает формат сервисных апартаментов обеим сторонам – и арендатору, и владельцу апартаментов. ®
справка
YE’S – российская сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году. За несколько лет существования номерной фонд апарт-отелей составил порядка 1500 апартаментов. Сеть YE’S развивается в Москве, Санкт-Петербурге и Казахстане и уже сейчас является одной из крупнейших гостиничных сетей в РФ. Апарт-отели YE’S являются новым продуктом на рынке недвижимости, сочетающим гостиничную, жилую и инвестиционную оставляющие. Проектируемый номерной фонд составляет более 3500 апартаментов. К 2021 году общий номерной фонд составит минимум 5000 апартаментов.
НАГРАДЫ СЕТИ YE’S:
• сертификат международной системы BREEAM;
• лауреат конкурса Russian Hospitality Awards-2014;
• победитель российского этапа Международного конкурса FIA BCI Prixd’excellence-2015;
• лауреат федеральной премии PROESTAT EAWARDS-2016: «Лучшие за 10 лет»
Оксана Самборская
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»