В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили схемы приобретения первичного жилья с точки зрения их эффективности и популярности среди покупателей. Исследование проводилось в масс-маркете (недвижимость категорий «стандарт» и «комфорт») в старых границах Москвы.
Напомним, ранее эксперты компании указывали на численное преимущество ипотечных сделок — их 60% от общего объема продаж, 15% совокупного спроса занимают покупки с единовременной полной оплатой. Те, кто не использует кредитные средства и не располагает суммой в размере 100% стоимости квартиры, могут воспользоваться, например, рассрочкой платежа. При этом таких покупателей на столичном рынке новостроек всего 4%: аналитики ИНКОМ-Недвижимость объясняют, почему данный способ оплаты выгоден немногим и не выдерживает конкуренции с ипотекой.
Также существуют лизинг и тест-драйв: обе методики предполагают аренду квартиры с последующим выкупом. Однако они не получили развития на отечественном рынке жилья — суммарно у них лишь 1% от общего числа сделок с «первичкой».
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание на низкий потенциал отдельных новаций в масс-маркете и дают разъяснения на этот счет. В докризисном 2013 году 25% покупателей квартир в московских новостройках использовали схему взаимозачета — trade-in. В настоящее время классическая методика претерпела изменения: по сути, сейчас это традиционная альтернативная сделка, когда старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется. Сегодня на операции по системе trade-in приходится 20% от совокупного объема спроса. Наибольшей популярностью она пользуется у тех, кто имеет наследные квартиры, отмечают риэлторы ИНКОМ-Недвижимость, а также рассказывают о последовательности действий при сделках trade-in.
По оценкам экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время 60% сделок с первичными квартирами массовых сегментов («стандарт» и «комфорт») приходится на ипотечные покупки, остальные 40% приобретений осуществляются на собственные средства. Сюда относятся те, кто единовременно вносит полную сумму покупки, — в совокупном спросе их 15%. При отсутствии возможности 100%-ной оплаты покупатели используют другие способы приобретения — рассрочку платежа, лизинг или тест-драйв и trade-in. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели особенности данных схем и подсчитали доли сделок по ним.
Рассрочка платежа
Покупки квартир с рассрочкой платежа занимают не более 4% в общем спросе. «Данной схеме не удается конкурировать с ипотечными займами. С одной стороны, далеко не во всех проектах предоставляется рассрочка платежа, с другой — она не всегда выгодна покупателям: срок выплаты может быть слишком коротким, а рассрочка — с процентами, — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Выходит, зачастую этот способ оплаты является аналогом кредитования, но на менее выгодных условиях, чем в банке».
Лизинг и тест-драйв
Лизинг и тест-драйв оказались невостребованными у покупателей: сегодня на них приходится менее 1% сделок в сегменте новостроек. По сути, данные методики предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа.
Например, лизинговая компания приобретает у застройщика квартиру, а затем сдает ее клиенту в аренду с последующим выкупом. Отличие лизинга от ипотеки — в начислении процентной ставки: если в ипотечном займе она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге каждый год дорожает сам объект, в среднем на величину инфляции. Преимуществом этого способа является возможность согласования индивидуального графика платежей и мягкие требования к подтверждению дохода. Однако данный формат, появившись на рынке еще в 2010 году, так и не прижился.
Тест-драйв мог бы быть перспективным направлением, но для большинства девелоперов это слишком хлопотное и обременительное предприятие — они должны взять на себя ведение арендного бизнеса без точных гарантий того, что впоследствии квартиры будут выкуплены.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Практика показывает, что нетипичные для массового рынка программы привлекают внимание, но так и остаются чужими: касается ли это нестандартных планировок квартир, новшеств в организации придомовой территории (в частности, „двор без машин“) или схем приобретения квартиры, таких как лизинг и тест-драйв. Думаю, причины кроются не в косности потребителей, а в недостаточной функциональности предлагаемых решений».
Trade-in
Классическая технология trade-in — взаимозачет — в разгар кризиса перестала работать по причине нестабильности ситуации на рынке жилья, в частности, ввиду непредсказуемости изменения цен на вторичные квартиры. В настоящее время методика, по сути, выглядит как обычная альтернативная сделка: старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется. Сегодня на сделки по trade-in приходится 20% в суммарной реализации. В докризисном 2013 году 25% покупателей на массовом первичном рынке использовали схему «квартира в зачет».
По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, trade-in имеет наибольшую популярность среди владельцев наследной недвижимости (которую можно использовать в качестве актива); часто таким способом покупают новые квартиры семьи с выросшими детьми (при необходимости разъезда), а также молодые пары, ожидающие пополнения семейства.
Об этапах и особенностях проведения операций по схеме trade-in рассказывает Валерий Кочетков, начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость: «Наиболее распространенной и действенной мы считаем следующую методику. Заключается договор, направленный на поиск покупателя вторичного жилья. После получения аванса за продаваемую квартиру и назначения даты сделки купли-продажи подписывается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена. В указанный день проводится сделка с вторичной недвижимостью, и договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. Затем заключается ДДУ (договор долевого участия), а деньги от продажи направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.
Другой способ можно назвать недостаточно рабочим — он применим лишь в отдельных проектах. В этом случае сначала заключается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена на срок до 2 месяцев. Одновременно начинается поиск покупателя на вторичную недвижимость. После продажи „вторички“ подписывается ДДУ, а деньги от реализации направляются в счет оплаты квартиры в новостройке».