По данным компании JLL, за январь-сентябрь 2018 года объем сделок на рынке качественных офисов Москвы вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 983 тыс. кв. м. При этом объем нового предложения остается на низком уровне, а совокупный годовой показатель побьет в этом году очередной антирекорд. В таких условиях арендаторы стремятся быстрее подобрать себе площадки для размещения, количество которых в ключевых деловых районах постоянно уменьшается.
Существенное увеличение объема спроса произошло как в центре города (на 29% по сравнению с первыми тремя кварталами 2017 года, до 208 тыс. кв. м), так и за пределами ТТК (на 51%, до 450 тыс. кв. м). Среди крупных сделок 3-го квартала – Media Instinct в «Кунцево Плаза» (6 тыс. кв. м), «Инград» в «Эрмитаж Плаза» (4,6 тыс. кв. м), а также первую сделку международной сети гибких офисов WeWork на российском рынке в деловом квартале «Красная Роза» (4,3 тыс. кв. м). Стоит отметить, что транзакций по аренде и покупке офисов площадью более 10 тыс. кв. м в 3-м квартале не было. В то же время большинство закрытых за период сделок – это расширение существующих компаний и активность новых пользователей на офисном рынке, что положительно характеризует качество спроса.
На офисном рынке наблюдается новая волна децентрализации спроса: доля помещений за пределами ТТК в структуре сделок увеличилась с 39% в первые три квартала 2017 года до 46% в нынешнем году.
«Такое смещение вектора спроса произошло в первую очередь на фоне дефицита площадей в ключевых деловых районах города – Центральном (ЦДР) и ММДЦ “Москва-Сити”, где по итогам 3-го квартала 2018 года общая вакантность офисов составила лишь 8,1% и 8,3% соответственно. В свою очередь, снижение доли свободных площадей уже привело к росту ставок аренды: средний показатель в классе А в ЦДР и Москва-Сити за год увеличился на 13% и 17% за год соответственно, достигнув в обоих районах уровня 30,3 тыс. руб. за кв. м в год без учета операционных расходов и НДС, – комментирует Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Нехватка подходящих помещений в существующих объектах в упомянутых субрынках в совокупности с ограниченным вводом стимулирует арендаторов рассматривать офисные центры, расположенные за пределами ТТК».
Структура спроса на офисы по зонам города
Доля свободных площадей по итогам 3-го квартала составила 11,1%, сократившись за год на 3,6 п.п. В классе А вакантность офисов оказалась на 3,5 п.п. ниже, чем годом ранее, – на уровне 12,3%, а в классе В+ показатель опустился на 3,9 п.п., до 11,5%.
За 3-й квартал на рынок вышло три новых объекта совокупной площадью 55 тыс. кв. м, при этом 85% ввода пришлось на класс А. Все введенные объекты расположились за пределами Садового кольца: «Новион» вблизи Олимпийского проспекта, «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте и «Галерея 76» на Профсоюзной улице. В целом за первые три квартала 2018 года в эксплуатацию было введено 95 тыс. кв. м офисов, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (96 тыс. кв. м).
Динамика ввода офисов в Москве
«Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 тыс. кв. м, то сейчас этот показатель снизился до 172 тыс. кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность».
О компании JLL
JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. Мы реализуем новый подход к недвижимости, формируя пространства и неограниченные возможности для достижения самых смелых целей. Следуя этому подходу, мы сегодня создаем лучшее завтра для наших клиентов, сотрудников и общества в целом. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500, объединяет около 300 корпоративных офисов и 86 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира (по данным на 30 июня 2018 года). JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.
В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2017 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году.
Подробная информация доступна на сайте www.jll.ru