В США вовсю идет продажа квартир, которых лишились заемщики ипотеки за невыплаты по кредитам. Выставление таких квартир на продажу привело к рекордному снижению цен на жилье. В России подобное вряд ли возможно, так как пока отсутствует механизм и практика отъема дефолтных квартир, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
По данным калифорнийской компании по сбору и распространению ипотечной и экономической информации First American CoreLogic задолженность более 8,3 млн ипотечных заемщиков в США превышала стоимость их домов. Это примерно пятая часть общего количества заемщиков ипотеки в США. Теперь большинству таких граждан предстоит либо погашать разницу между размером кредита и новой величиной стоимости дома, либо расстаться со своей недвижимостью в пользу банка.
Значительной части заемщиков уже пришлось пойти по второму пути, что привело к дополнительному увеличению предложения и стало еще одним фактором в пользу снижения цен. Ипотечные дома продаются в среднем на 20% дешевле, отмечают специалисты Национальной Ассоциации риэлторов США (the National Association of Realtors/NAR). По данным NAR, средняя стоимость недвижимости в первом квартале снизилась на 14% по сравнению с первым кварталом 2008 года, а в ряде районов и городов падение цен стало рекордным.
Не исключено, что объем предложения продолжит пополняться за счет ипотечных квартир. По данным First American CoreLogic, если цены упадут еще на 5%, число дефолтных заемщиков вырастет более чем на 2 млн. «Предложение [на рынке недвижимости] очень сильно превышает спрос, — заявил в интервью Bloomberg главный экономист First American Сэм Кэйтер. — Люди не будут покупать дома, пока цены падают, не будут покупать и те, кто боится потерять работу». В январе 2009 года было сокращено 614 тыс. рабочих мест, в феврале — 697 тыс.
Как правило, в период кризиса именно банки становятся локомотивом, «двигающим» рынок вниз. Ведь основная задача банков – не продажа недвижимости как можно выгоднее, что требует времени, а как можно более быстрый возврат долга. Поэтому банки – это именно те участники рынка, которые могут себе позволить демпинговать.
Подобные примеры в истории уже были. Один из них – кризис в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. До этого в течение нескольких лет рынок жилья неуклонно рос. В 1986-1996 годах в Малайзии цены выросли в 5,6 раз, в Таиланде в 7 раз. Но к середине 1990?х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы и начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Одним из путей по выходу из сложной ситуации, которые выбрали банки, стала продажа дефолтной недвижимости. В результате цены быстро упали на 35–45%.
В последние годы рынок недвижимости России развивался схожим образом с рынками США и Юго-Восточной Азии предкризисных времен. Как и в других странах, рост цен на российское жилье значительно опережал инфляцию, а с 2000 до конца 2008 года, когда рынок приблизился к историческому максимуму, цены выросли в 9 раз. Тем не менее, несмотря на ряд сходств, массового выставления на рынок дефолтных квартир в России не произойдет.
В России пока нет механизма и практики отъема квартир. Теоретически такое наказание уже предусмотрено законодательством: по Жилищному кодексу возможно выселение за неуплату коммунальных услуг. Однако на практике оно не работает: Жилищный кодекс действует уже пять лет, но случаи выселения по всей стране единичны.
Аналогичная ситуация и с возможным выселением при невыплате ипотеки. Пока у этого механизма больше вопросов, чем ответов, причем, вопросы в основном, носят социальный характер и касаются взаимодействия с должниками. Как должен выглядеть процесс выселения и особенно в тех случаях, если люди не соглашаются покидать жилье добровольно? Как поступать с вещами из квартиры должников? Кто будет заниматься выпиской бывших собственников и куда они должны быть выписаны?
Если государство не решилось на выселения за неуплату коммунальных услуг, то с уверенностью можно предполагать, что не случится и массового выселения из дефолтных квартир. К тому же масштабы бедствия в России еще не так велики. Если в США более 90% жилья приобретается посредством ипотеки, то в России этот показатель не превышает 20-30%. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по окончании I квартала общая доля просроченной задолженности по кредитам, находящимся на балансе Агентства составила 11,1%. Причем, с начала года она снизилась на 0,4 п.п.
Скорее всего, чиновники будут искать альтернативные способы – давать дополнительные льготы, отсрочки, субсидии. Первые действия уже начались: на погашение ипотеки было разрешено направлять материнский капитал. Еще один шаг – создание в начале 2009 года Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Агентство будет предоставлять ипотечным заемщикам специальный годовой стабилизационный займ по ставке, равной ставке предыдущего кредита.
Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика. Если кредит валютный, то он должен быть переведен в рубли. Через 12 месяцев заемщик начинает вносить свои платежи по кредиту плюс платежи за пользование займом. Также реструктуризация может предусматривать изменение графика платежей или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размеров уплаты процентов; освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку.
На реструктуризацию ипотечных кредитов планировалось направить 51,6 млрд рублей. А выступая с ежегодным отчетом в Госдуме, премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что государство планирует направить Агентству еще 20 млрд рублей. Кроме того, АИЖК будет предоставлен кредит на 40 млрд рублей.
Таким образом, политика федеральных властей за последние месяцы показывает, что чиновники предпочитают поддерживать проблемных заемщиков, в том числе и путем серьезных денежных вливаний, чтобы не допустить массовых дефолтов. Дефолты чреваты усилением социальной напряженности, а этого чиновники всеми силами постараются не допустить. Поэтому массового перехода ипотечных квартир под контроль банков ожидать пока не стоит.