Обзор рынка недвижимости за 2 кв. 2016 г.

07.09.2016

самые большие жилые

1.Инвестиции.

1.1.Ситуация на рынке недвижимости по-прежнему является производной макро-экономических процессов в стране. С учетом прогноза МЭР по снижению ВВП еще на 0,8% (или 1,5%, по прогнозу МВФ), реальный сектор экономики не имеет предпосылок для восстановления. Соответственно, его потенциал как потребителя недвижимости (как корпоративной, так и частной) не будет усиливаться.

Для того, чтобы сохранить спрос, владельцы коммерческой и жилой недвижимости в течение 2015 г. и первой половины 2016 г. снижали арендные ставки и цены. Эти меры привели к сохранению спроса (и даже к появлению признаков его восстановления по некоторым сегментам, что, на мой взгляд, не дает повода для выводов о начале роста рынка). Однако реального восстановления еще долгое время не будет.

Об отсутствии позитивной повестки говорит и динамика покупательской способности населения, которая особенно важна для такого сегмента, как торговля: мы видим, что оборот розничной торговли продолжает снижение (в 2015 г. падение составило минус 10% по России и минус 17% по Москве (Росстат); за 1 кв. еще минус 11,5% по Москве (Мосгорстат)), что отчасти является следствием падения доходов населения (минус 5%, (Росстат)), а отчасти – следствием роста нагрузки по ипотечным кредитам (плюс 14% к прошлому году, 40% в общем портфеле задолженности населения (Сushman&Wakefield)): у граждан не остается свободных доходов для удовлетворения потребительского спроса, все средства уходят на обслуживание ипотечных займов. Ипотека просаживает рынок потребительской торговли, но дает буст продажам на рынке жилья: субсидируемое государством ипотечное кредитование существенно поддержало спрос на жильё, что привело к остановке падения цен на новостройки и росту спроса на квартиры.

1.2.Суммарные инвестиции в недвижимость за 1 полугодие 2016 г. уже приближается к показателю всего 2015 г.: сделки 2016 г. прошли на 2,5 млрд. долл., в то время, как за весь 2015 г. было осуществлено сделок на 2,8 млрд. долл. (полугодие к полугодию показывает рост активности на 46%). Почти все сделки 2016 г. – это сделки, приходящиеся на офисный сегмент. Однако надо отметить, что подавляющее число крупных сделок, сформировавших объем 2016 г., это сделки, в основном, трех типов: 1.3.1.Сделки как механизм расшивки обязательств (возврат долгов банкам), 1.3.2.Сделки как часть схемы договоренностей по другим активам (сделки с городом, например). 1.3.3.Закрытие сделок, согласованных в предыдущие периоды.

1.4.Консультанты указывают, что совокупный размер инвестиций в 2016 г. на рынке недвижимости составит 3,5-4 млрд. долл. Предполагаю, что во втором полугодии мы еще увидим сделки в торговом сегменте, который был не активен в истекшем периоде.

1.5.Иностранных инвестиций на рынке почти нет. Много говорилось о китайцах и арабах, по факту только арабский фонд Mubadala хоть как-то себя проявил, проинвестировав в склады в МО.

1.6.Ставки капитализации остаются неизменными (для высококлассных объектов): 1.6.1.Офисы – около 10% 1.6.2.Торговля – около 11% 1.6.3.Склады – около 13%

1.7.Характерной чертой времени является усиление диссоциации по размеру сделок: сделки или очень крупные, или очень мелкие. Крупные сделки, в основном, в пользу банков, мелкие – в пользу компаний-конечных пользователей.

2.Офисы.

2.1. Основные тенденции на офисном рынке: 2.1.1.Формирование локального дефицита предложения и начало движения в сторону сокращения вакантности высококлассных офисов. 2.1.2.Фактическое продолжение падения ставок аренды при их номинально стабильном уровне. 2.1.3.Почти вся M&A активность вся сводится к использованию недвижимости как инструмента решения проблем с долгами или иных задач владельцев, а не как самоценный инвестиционный актив. 2.1.4.Нового строительства пренебрежимо мало, и при стабилизации макроэкономической ситуации, вакантность качественных офисов продолжит падать.

2.2.Самым значимым событием полугодия стало то, что объем поглощения превысил объем спроса. По разным данным, на 20-30% (2016 г. к 2015 г.). Однако я настойчиво считаю, что этот факт – не признак оживления рынка, а лишь следствие того, что ввод новых офисов упал до исторически минимальных значений (даже к прошлому году это минус 20%).

2.3.При этом на рынке прошло несколько крупных сделок, что количественно как бы свидетельствует о росте инвестиционного интереса к офисам (плюс 60-70% к 1 полугодию прошлого года). Однако нужно отметить, что объем сделок в этом году был сформирован, фактически, тремя транзакциями: продажей БЦ Евразия, БЦ Эволюция и продажей БЦ Президент-Плаза. Две сделки прошли в пользу банков, как инструмент погашения кредиторской задолженности, третья – завершение давней истории переговоров. То есть, можно отметить, что офисная недвижимость выступала в большинстве случаев инструментом расшивки иных обязательств – долгов, более крупных схем, и проч., а не как самостоятельная ценность для инвестора. Вот несколько заметных примеров сделок купли-продажи:

2.4.На рынке аренды значимую активность проявляли компании, которые воспользовались моментом низких ставок для улучшения своих «жилищных» условий.

2.5.На офисном рынке сейчас около 3 млн. м2 свободных площадей (около 20% от всего рынка). По сегментам вакантность скорректировалась следующим образом: в Б-классе она продолжает рост, а А-классе, из-за локального дефицита предложения, она снизилась. 2.5.1.А-класс – 22% (снижение от 25%) 2.5.2.Б-класс –17%

2.6.Дальнейшая динамика уровня вакантности на рынке офисной недвижимости будет зависеть от двух факторов: объема ввода площадей и состояния реального сектора (даже скорее, его ожиданий от будущего). Если макроэкономическая ситуация будет стабильна, а новых офисов не будет появляться, то на рынке может возникнуть локальный дефицит предложения.

2.7.Ставки остаются стабильны уже почти два квартала, что позволяет говорить о том, что дно падения ставок достигнуто: сейчас вся игра строится вокруг уровня спроса по новым, консенсусным для рынка, ставкам. Средние ставки вряд ли будут меняться и в следующем квартале, но опять же, усилится дивергенция значений ставок между офисами разного качества. 2.7.1.А-класс – 25-26 тыс. руб./м2/ год 2.7.2.Б-класс – 13-14 тыс. руб./м2/год.

2.8.Цены продаж находятся в пределах следующих значений: 2.8.1.А-класс – 2,5-5 тыс. долл./м2, 2.8.2.Б-класс – 1,2 -3,2 тыс. долл. /м2.

2.9.Основной валютой договоров аренды остается рубль, инфляция ставки закладывается на уровне 7-10% (что ниже, конечно, реальной инфляции, поэтому можно сказать, что вообще-то ставки падают). Средний срок договора – 5 лет.

2.10.Сегмент по-прежнему не вызывает девелоперского интереса: офисные проекты при возможности заменяются на проекты апартаментов. Планов сколько-нибудь масштабного строительства новых офисов не заявляется. Вряд ли в 2016 г. будут введены новые значимые объекты, за исключением МФК Федерация Восток (Сити), и 2016 г. скорее всего, зафиксирует исторический минимум прироста офисных площадей.

3.Торговля.

3.1.Основные тенденции рынка торговых площадей: 3.1.1.Почти полное отсутствие M&A активности. 3.1.2.Продолжающееся падение покупательской способности населения, снижение платежеспособного спроса. 3.1.3.Относительная стабильность ставок после резкого падения в 2015 г., которая может пошатнуться, если все планы по открытию новых ТЦ реализуются и вырастет предложение площадей. 3.1.4.Смещение предпочтений в структуре трат потребителей в сторону товарных групп FMCG и фаст-фуд, просадка почти всех остальных направлений; миграция потребителей в сторону эконом-сегмента.

3.2.Значимых сделок купли-продажи в 1 полугодии почти не было. Сделка по продаже Военторга так и не была закрыта, объект остался у г-на Рыболовлева, который снова снизил на него цену.

3.3.Как уже было выше, положение дел на рынке торговли определяется покупательской способностью населения, которая продолжает падать. Несколько цифр (для Москвы, полугодие к аналогичному полугодию, данные Cushman&Wakefield): 3.3.1.Оборот розничной торговли: минус 17%; 3.3.2.Средняя посещаемость ТЦ: минус 2%; 3.3.3.Доля просроченной задолженности домохозяйств выросла с 4,5 до 8,5%, 20% просроченных кредитов не обслуживаются; 3.3.4.Потребительские кредиты замещаются ипотечными (писала выше об этом).

3.4.Вакантность площадей достигает по итогам 1 полугодия 12%. Это больше, чем было, но не значительно (выросла за счет ввода новых объектов). Как указывала в предыдущих обзорах, наметившаяся стабилизация вакантности — признак консенсуса между арендодателями и арендаторами в ценообразовании по договорам аренды. Сохраняется тенденция переезда арендаторов из старых и неэффективных ТЦ в новые и эффективные ТЦ. Сохраняется огромная разница в заполняемости между праймовыми объектами и объектами не качественными/ только что запущенными: от 2-3% в первом случае до 30-40% во втором случае.

3.5.За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ больше 50 тыс. м2 (Ривьера и РигаМолл). Основной объем нового ввода торговых площадей (Океания, Метрополис 2, проч.) придется на конец года, что увеличит показатели вакантности. Возможно, даже, что с учетов планов по вводу торговых площадей, этот год будет рекордным по запуску новых торговых проектов. В этом случае мы можем ожидать новую волну роста вакантности площадей и коррекции ставок.

3.6.Ставки аренды почти не изменились (привожу средние значения по Москве): 3.6.1.Детские товары 6-15 тыс. руб./м2 в год, 3.6.2.Одежда-обувь – до 30 тыс. руб./м2 в год, 3.6.3.DYI – до 6 тыс. руб./м2 в год, 3.6.4.Бытовая техника – 4-12 тыс. руб./м2 в год, 3.6.5.Гипермаркет – до 10 тыс. руб./м2 в год.

3.7.Ставки в основном по рынку формируются как фикс плюс % от оборота розничной точки (12-15% для арендатора галереи и 1-3% для якорей).

3.8.Надо отметить, что, с учетом падения спроса со стороны населения (оно беднеет – тратит меньше в абсолютных величинах на свое потребление), есть сегменты торговли, демонстрирующие рост, и есть сегменты, демонстрирующие падение. К первым относятся: продукты питания, фаст-фуд, здоровье, дети. К падающим сегментам относятся: бытовая техника, туризм, товары для дома, одежда и обувь. Одежда и обувь тем не менее остаются ключевым аттрактором для посещения ТЦ в восприятии населения.

3.9.Поскольку кризис продаж отмечают все игроки рынка, каждый пытается найти способ выхода: владельцы недвижимости запускают свои торговые марки (чтобы заполнить пустующие площади), арендаторы тестируют новые форматы магазинов, запускаются новые маркетинговые концепции продвижения. Операторы формата edutainment по-прежнему популярны у арендодателей (их доля на рынке уже достигает 10%, Colliers), но по-прежнему они не формируют потока доходов для ТЦ. На российский рынок, пользуясь низкими ставками, выходят международные бренды (около 30), которые рассчитывают на свое долгосрочное присутствие в России; большинство из них не идет в своей экспансии дальше Москвы.

3.10.Среди всех сетей наибольшую активность проявляют FMCG сети сегмента «эконом» и фаст-фуд. Что исчерпывающе характеризует ожидания рынка, как мне кажется.

3.11.Стрит-ритейл в Москве продолжает снижение по всем показателям: вакантность составляет 13% (JLL), ставка также незначительно снизилась. Самые дорогие улицы: Столешников, Патриаршие пруды, Петровка, Никольская и Кузнецкий мост. Тверская по известным причинам стала лидером падения ставок. Преобладающий формат арендаторов – общепит.

3.12.На региональном рынке происходят удивительные вещи: в этом году ожидается рекордный ввод площадей новых качественных торговых объектов. Отчасти это компенсация провала ввода площадей в прошлом году. Происходит этот ввод площадей, как я писала выше, на фоне снижения потребительской активности населения и на фоне снижения показателей среднего чека по всем ТЦ. Екатеринбург по-прежнему лидирует по насыщенности торговыми площадями (среди всех городов страны). В Екатеринбурге планируется ввод еще одного крупного ТЦ в кластере Академический. Эти факторы в совокупности заставляют говорить об отсутствии потенциала роста экономики торговых центров в регионах вообще и Екатеринбурге в частности, и, скорее, можно ожидать дальнейшего падения основных показателей ТЦ.

4.Склады.

4.1.Основные тенденции складского рынка: 4.1.1.Снижение интереса покупателей к складскому сегменту. 4.1.2.Стабилизация ставок. 4.1.3.Временная стабилизация уровня вакантности с тенденцией к росту. 4.1.4.Ожидания дальнейшей коррекции показателей складского рынка ввиду снижения активности торговых сетей.

4.2.Складской рынок, который демонстрировал рекорды по сделкам в прошлом году, в 1 половине 2016 г. ведет себя достаточно пассивно: поглощение площадей минимально, начиная с 2010 г. Основной источник спроса на складские площади – это компании сегмента FMCG и товаров для дома (то есть те, кто имеет самые обширные планы развития, из торговых сетей).

4.3.Из-за снижения потребительского спроса, падает оборот торговли. Потребителями складских услуг являются операторы торговли. Их бизнес стагнирует (опять же, исключая FMCG). Поэтому показатели поглощения складских площадей вряд ли будут расти.

4.4.Если сравнивать текущий год с 2015 г., то объем сделок упал на 35% (JLL). Прошло всего две заметных сделки, обе инвестиционного характера. Надо полагать, что конечные потребители, имеющие финансовый ресурс для покупки складов, реализовали свои интенции в прошлом году, и рынок спроса со стороны конечных пользователей оказался исчерпан этими сделками.

4.5.Вакантность остается на уровне 10%. При этом юго-западное направление и юго-восточное наиболее благополучны; там вакантность не более 5%. При этом в кластере север-восток % вакантности более 20% площадей. Почти весь спрос сосредоточен в южном и юго-восточном направлениях.

4.6.Ставка аренды для складов А-класса стабилизировалась на уровне 4 тыс. руб./м2.

4.7.Стоимость продажи м2 склада А-класса – около 36-40 тыс. руб./м2.

4.8.Темпы строительства сохраняются высокими, что, скорее всего, приведет к росту вакантности.

5.Жильё.

5.1.Основные тенденции рынка жилой недвижимости: 5.1.1.Ввод жилья по РФ упал на 10% и на 26% по Москве (Росстат, Мосгорстат).

5.1.2.Кредитование строительной отрасли снизилось на 35% (Коммерсант).

5.1.3.В Москве выросли продажи жилья (плюс 10% (Metrium)). Это – следствие двух факторов. Во-первых, коррекции цен, на которую пошли застройщики, чтобы поддержать продажи, и, во-вторых, мер по субсидированию ипотеки.

5.1.4.За полугодие первичный рынок жилья в Москве потерял в рубле около 4%, за год – 11%, в средних ценах за м2. Сейчас усредненный м2 стоит около 173 тыс. руб.

5.1.5.Ипотечных кредитов (данные по России) выдано на 44% больше, чем за тот же период прошлого года, 40% площади квартир покупается по программе субсидирования ипотеки (плюс 35% к прошлому году), количество ДДУ, заключаемых с ипотекой, выросло на 52%, а без ипотеки – упало на 11%. Но при этом объем просроченных кредитов по ипотеке вырос на 17% (АИЖК).

5.1.6.Для рынка Москвы очевидна тенденция смещения спроса потребителей в сторону новостроек — более, чем на 50% за 1 полугодие выросли продажи новостроек, в то время, как всего сделок купли-продажи жилья стало больше лишь 10% (АИЖК). Причины те же: высокая конкуренция среди застройщиков, которые вывели на рынок беспрецедентные объемы (сейчас на первичном рынке продается квартир столько, сколько никогда не было – около 2,6 млн. м2) и вынуждены идти на демпинг из-за конкуренции, и субсидирование ипотеки на первичном рынке государством (ставки около 11%, на вторичном ипотека стоит еще плюс 2-4%, и к этой разнице потребитель чувствителен).

5.1.7.Лучше всего продавались или самые маленькие и дешевые квартиры, или большие и дорогие квартиры в ЦАО и ЗАО. Вся середина рынка демонстрировала большую пассивность в продажах.

5.2.Массовый сегмент нового жилья (здесь и далее – Москва):

5.2.1.Предложение достигло максимума (июнь к июню – рост более чем в 2 раза, всего более 1 млн. м2 в экспозиции), к концу квартала предложение уменьшилось за счет вымывания объектов и за счет приостановки продаж некоторыми застройщиками; 5.2.2.Спрос, поддержанный льготной ипотекой и снижением цен из-за конкуренции между застройщиками, вырос почти на 50% к аналогичному периоду прошлого года (Metrium). 5.2.3.Цена м2 – от 115 до 145 тыс. руб. (снижение на 4% за полгода, на 11,5% за год (Metrium)); 5.2.4.Средняя цена сделки – 4-11 млн. руб. (снижение от 3 до 14%, по однокомнатным квартирам и студиям, рост цен на большие квартиры (Metrium)); 5.2.5.Вероятно, по данному сегменту рынок нашел баланс между спросом и предложением в текущих ценах. Скорее всего, будет нарастать различие в цене между объектами разного качества и разной степени строительной готовности. Выход на рынок новых проектов будет давить на цены, насколько они будут подвержены дальнейшей коррекции, покажет интенсивность спроса.

5.3.Новостройки бизнес-класса:

5.3.1.Предложение в первом полугодии выросло примерно на 15% (на рынке около 1 млн. м2), спрос остается стабильным, но из-за высокой конкуренции этот показатель не устойчив. 5.3.2.Цена м2 – около 235 тыс. руб./м2 (стабилизация относительно показателей начала года и падение полугодие к полугодию на 10% (Colliers, Metrium); 5.3.3.Средняя цена сделки – 8-22 млн. руб.(аналогично эконом-классу: бюджеты покупок упали по сделкам с маленькими квартирами и выросли по сделкам с большими квартирами); 5.3.4.Ликвидность квартир увеличивает наличие отделки (тренд рынка – это отделанные квартиры). 5.3.5.За счет большого объема предложения, можно ожидать, что будет усиливаться разница в ценовом предложении между объектами разного качества, и, в случае стагнации спроса, цены продолжат снижение.

5.4.Новостройки элитного класса:

5.4.1.Объем предложения сократился почти на 10% за счет довольно активного спроса, на рынке на конец квартала экспонировалось около 200 тыс. м2 элитной недвижимости. 5.4.2.Средняя цена м2 — около 600 тыс. руб. (снизилась на 10% в рубле); 5.4.3.Больше всего квартир элитного класса реализуется в бюджете около 80 млн. руб. 5.4.4.Цены на элитное жильё опустились довольно сильно, что привело к восстановлению спроса в этом сегменте. Вероятно, в дальнейшем, по проектам высокой степени готовности и с уникальными характеристиками можно ждать роста цен, ввиду сокращения предложения (с рынка вымываются качественные проекты, а новых на рынке не появляется).

5.5.Апартаменты.

5.5.1.Ввод площадей апартаментов сохранил высокие темпы. При этом открылись продажи апартаментов во всех сегментах – от эконом- до элитного, хотя по-прежнему в структуре предложения доминирует бизнес-класс. 5.5.2.Спрос на апартаменты был высоким, его также существенно поддержал выкуп АИЖК апартаментов в проектах Интеко МФК Лайнер и в Match Point (для создания арендного жилья).

5.5.3.Средняя цена м2 практически не изменилась с начала года и составила 267 тыс. руб.(Metrium). 5.5.4.Основную интригу по-прежнему создает вопрос, разрешат ли массовый перевод апартаментов в жильё. Пока это происходит по точечным объектам, в случае же общего решения это создаст существенный толчок для сбыта.

print