В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, с какими показателями вошел в низкий сезон первичный рынок загородного жилья Подмосковья. Так, за сентябрь—октябрь было суммарно реализовано на 17% меньше объектов, чем за тот же отрезок прошлого года, наибольшим спросом у покупателей пользовались участки без подряда (УБП) — их выбрали 62% клиентов.
По оценке специалистов компании, конкуренцию УБП могут создать лишь коттеджи и таунхаусы площадью до 150 кв. м и стоимостью до 7 млн руб., находящиеся в ближнем Подмосковье, однако такие лоты сейчас в большом дефиците. Стабильный спрос отмечается не более чем в пятой части загородных проектов, а высокие темпы продаж — и вовсе в 10% поселков. По мнению экспертов, сегодня происходит активная чистка рынка, которая приведет как к уменьшению числа его игроков, так и к дальнейшему сокращению качественного предложения.
По данным ИНКОМ-Недвижимость, за первые два осенних месяца на первичной подмосковной «загородке» было заключено на 17% сделок меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Мы видим, что устойчивый спрос сохраняется только в отношении качественных проектов, которых на рынке насчитывается всего 15–20%, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — В остальных случаях очевидна негативная динамика. Впрочем, хотя конец осени и зиму называют на „загородке“ низким сезоном, я не ожидаю дальнейшего сокращения спроса в этот период — весьма вероятно, что он останется при нынешних значениях».
Больше всего осенних покупок — 62% — пришлось на УБП. 21% клиентов выбрали квартиры в малоэтажных домах, 10% — коттеджи, 7% — таунхаусы и дуплексы. Если проанализировать продажи по классам, 77% сделок относится к сегменту «эконом», 14% — к комфорт-классу, 5% — к «бизнесу» и 4% — к высшим ценовым категориям.
«Столь значительный перевес УБП в структуре спроса на „загородке“ появился не от хорошей жизни, — замечает Антон Архипов. — Это показатель застоя на рынке, связанного с финансовыми проблемами. Спрос на домовладения всегда идет за мощным качественным предложением, которое выводят крупные игроки, тогда как высокий процент продаж УБП свидетельствует о том, что на рынке почти нет девелоперов, способных предложить интересные проекты. В итоге у покупателя остается небольшой выбор: приобрести земельный участок на „первичке“ или же дом на „вторичке“, где, с одной стороны, преобладают морально устаревшие лоты, а с другой — в 80% случаев завышены цены. К тому же в условиях низкой платежеспособности УБП привлекают людей своей стоимостью. И хотя мы всегда предупреждаем, что дешевые участки — это мышеловка, нередко покупатель надеется и сыра съесть, и целым выбраться».
По мнению экспертов компании, в ближнем Подмосковье конкуренцию УБП составляют только коттеджи и таунхаусы площадью 100–150 кв. м с ценой до 7 млн руб., которые в настоящее время находятся в большом дефиците, а на расстоянии свыше 40–50 км от МКАД у этого формата и вовсе не остается конкурентов.
В целом, 44% реализованных осенью загородных объектов расположены на удалении от 40 до 80 км от Москвы, 36% — в радиусе до 40 км и 20% — дальше, чем в 80 км от столицы.
«Я бы не сказал, что сейчас на загородном рынке Подмосковья есть направления, где ощущается пониженный спрос из-за локации, — добавляет Антон Архипов. — Качественные проекты пользуются популярностью везде, если брать диапазон до 35–40 км от МКАД. Что касается повышенного интереса, мы наблюдаем его в Новой Москве, особенно среди тех, кто планирует переехать за город на постоянное место жительства. Причина этого в развитии социальной и транспортной инфраструктуры, активном строительстве метро. Однако ситуация в сегменте осложняется дефицитом новых проектов в ТиНАО, который связан с тем, что согласовывать строительство на присоединенных территориях долго и сложно».
Пока девелоперы Новой Москвы испытывают трудности с административными вопросами, другие оказываются под прессингом низких темпов продаж.
«В коттеджном поселке хорошим темпом реализации считается продажа одного дома в месяц, — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Для проекта с таунхаусами этот показатель равен трем лотам, для УБП — пяти. Но такая динамика присутствует лишь в 7–10% поселков».
«Я бы сказал, сейчас происходит чистка рынка, — подытоживает Антон Архипов. — С одной стороны, вымывается качественное предложение, с другой — выходят из игры застройщики, испытывающие серьезные финансовые проблемы. Первые плоды этого процесса мы сможем увидеть уже в следующем году».