Перемены в строительном рынке в Москве

02.10.2016

Для «Мортона» настал час ПИК. Почему Александр Ручьёв продал свою долю в бизнесе Сергею Гордееву

рынке в Москвы

Пока политики обсуждали итоги выборов в Государственную Думу, участки строительного рынка Москвы переваривали информацию о приобретении совладельцем ГК ПИК Сергеем Гордеевым компании «Мортон». Сделка, сумма которой не разглашается, для большинства оказалась сюрпризом: еще недавно президент компании «Мортон» Александр Ручьёв считался одним из самых успешных и приближенных к столичным властям девелоперов. Сам продавец объяснил продажу традиционно – захотелось новых горизонтов.

Об одной из самых крупных на строительном рынке сделок стало известно на следующий день после выборов – очевидно, чтобы не волновать дольщиков. Основатель девелоперской группы «Мортон» Александр Ручьёв продал свою долю в бизнесе совладельцу строительной Группы ПИК Сергею Гордееву. Точно так же поступили миноритарные акционеры, имена которых не называются (по некоторым данным, сокурсники Ручьёва по Физтеху). Таким образом, Гордеев получил полный контроль практически над всеми активами «Мортона», включая уже построенные коммерческие объекты площадью около 200 тыс. кв. метров, реализуемые и перспективные проекты в Москве и Подмосковье, предусматривающие строительство 5,3 млн кв. метров недвижимости в течение 5–7 лет, земельный банк в объеме 1 тыс. га и завод по производству панелей ДСК «Град». Себе Ручьёв оставил только технопарк «Физтех», который требует дальнейшего развития, а также проекты в области коммунальной инфраструктуры за рубежом – в частности, в Египте, Вьетнаме, Монголии.

Подлинные мотивы бизнесмена, внезапно решившего отказаться от дела своей жизни, естественно, остались тайной. Даже в Минстрое, похоже, заранее ничего не знали о сделке. А в мэрии (напомним, глава «Мортона» входил в Клуб инвесторов, созданный Сергеем Собяниным, и успешно лоббировал через него интересы застройщиков) воздержались от комментариев. Министр строительства Михаил Мень уже постфактум провел встречу с Ручьёвым. «Александр Ручьёв заверил главу Минстроя России, что стороны договорились, что совершенная сделка не отразится на текущем бизнесе компании, ее партнерах и клиентах», – сообщила пресс-служба ведомства. Кроме того, Ручьёв сообщил министру, «что компания «Мортон» находится в отличном финансовом положении и не имеет проблем с финансированием текущих операций и выполнением обязательств».

Другие участники рынка более сдержанны в оценках состояния проданной компании. «Можно предположить, что причинами сделки со стороны «Мортона» стали снижение административного ресурса, рост кредитной нагрузки, снижение динамики продаж из-за внутренней конкуренции проектов и возросшей внешней конкуренции на рынке», – рассуждает партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Сам Александр Ручьёв оценивал чистый долг в 22–24 млрд руб. Отдельные эксперты предполагают, что «Мортон» рисковал оказаться в той же ситуации, что и ДСК-1, которому не продлили кредиты, или того хуже – СУ-155. По их мнению, официально озвученная сумма долгов существенно занижена. Например, у той же СУ-155 их оказалось на 350 млрд руб.

«Считаю аналогию с СУ-155 абсолютно неприемлемой, – спорит покупатель «Мортона» Сергей Гордеев. – Эти компании нельзя сравнивать. На мой взгляд, у «Мортона» все очень хорошо с бизнесом и финансовыми ковенантами». Глава компании «НДВ Групп» Александр Хрусталёв тоже опровергает, что у компании были серьезные проблемы. «Мортон» не был в «красной зоне», – отмечает он. – Любая компания, строящая большой объем квадратных метров, рискует. Но о том, что ситуация становится опасной, свидетельствует отчаянный демпинг, в котором «Мортон» замечен не был». «Более того, за несколько дней до закрытия сделки компания сообщила, что ее выручка за 8 месяцев 2016 года выросла на 30,5% – до 45,29 млрд руб., а за год планируется заработать 71 млрд руб. При этом объемы ввода никто снижать не собирался, анонсируя сохранение уровня 1 млн кв. метров в год. «Мортон» сдает отчетность ежеквартально, не нарушает сроки сдачи отчетности. Финансовая устойчивость – все нормативы нормальны, в них нет нарушений. Целевое использование средств – нарушений нет», – подтверждает руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Зампред областного правительства Герман Елянюшкин тоже не имеет претензий к «Мортону» по срокам сдачи объектов.

Еще одной причиной отказа от бизнеса в России зачастую является давление – бизнесменов сначала просят, а потом заставляют отказаться от активов в пользу другого лица. Но Ручьёв отвергает подобное предположение. По его словам, продать компанию его вынудил «не кто-то, а что-то». «В девелопменте я сделал все, что хотел. Мне нужны новые вызовы», – заявил он в интервью «Коммерсанту». Одним из таких вызовов станет производство и экспорт композитных материалов. Для продвижения этого проекта, никак не связанного с девелопментом, Ручьёв планирует учредить новую управляющую компанию. «Мое намерение купить «Мортон» совпало с желанием Александра сосредоточиться на других направлениях бизнеса», – поясняет подноготную этой сделки Сергей Гордеев, подчеркивая, что это стратегическая инвестиция. «Мортон», по его словам, не планируется сливать с ПИК, где ему принадлежит 29,9%.
Помимо истинных мотивов неизвестной осталась и сумма сделки.

Руководитель департамента оценки АКГ «МЭФ-Аудит» Дмитрий Трофимов полагает, что справедливая цена всего бизнеса «Мортона» составляет около 165 млрд руб. без учета долга. «Ежегодная прибыль группы – 20–25 млрд руб. Сейчас компании такого рода оцениваются в размере пятикратной прибыли», – так прокомментировал он свои расчеты. Проблема в том, что «Мортон – закрытая структура, о ее показателях известно только из пресс-релизов, а они не всегда бывают правдивыми. Если сравнить «Мортон» с данными открытых девелоперских структур, то с учетом долга весь бизнес можно оценить в 45 млрд руб. Один из подмосковных застройщиков сказал «Форбс», что поскольку настоящий объем долга сильно занижен, «в реальности «Мортон» не стоит ничего». Сам Гордеев заявил журналистам, что он оплатил покупку из своих средств, не прибегая к кредитам, – только в конце 2015 года он выручил около $200 млн, продав коммерческую недвижимость Группе БИН. «В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для инвестиций», – пояснил предприниматель.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что сделка не окажет особого влияния на рынок: с клиентами «Мортона» проведут разъяснительную работу – никаких других перемен от смены владельца они не почувствуют. Для самого бизнеса это в первую очередь возможность синергии – большой плюс в эпоху экономической нестабильности. Кроме того, участники рынка ждут, что под влиянием ГК ПИК, чьи проекты всегда отличались высокой степенью проработки и оригинальной концепцией, продукция «Мортона», строившего однотипные многоэтажки, станет более качественной.

По мнению аналитиков, процесс слияния и поглощения на девелоперском рынке будет продолжаться: до конца года возможно завершение еще нескольких знаковых сделок. «Сложные экономические условия (падение платежеспособности и спроса, дорогие кредиты, уход иностранного капитала), а также законодательное ужесточение правил работы застройщиков (новые правила кредитования, требования к уставному капиталу и т.д.) постепенно ведут к укреплению рынка и выживанию крупных игроков, между которыми будет нарастать конкуренция», – резюмирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
СПРАВКА

«Мортон» за январь–сентябрь 2016 года ввел 434 тыс. кв. метров, выручка составила 45,29 млрд руб. По прогнозам, по итогам 2016 года выручка группы превысит 71 млрд руб., что на 20% больше, чем в 2015 году.

Выручка ГК ПИК по итогам первого полугодия составила 18,9 млрд руб., на 14,2% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Чистая прибыль девелопера упала до 1,7 млрд руб. с 4,08 млрд руб. годом ранее, говорится в сообщении компании. Доходы от продажи жилья составили 15,7 млрд руб., сократившись на 15,5%.

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»