В пятницу 14 декабря стало известно о том, что готовится пакет поправок, согласно которому на работу по эскроу-счетам планируется перевести практически все новостройки, даже если разрешения на их строительство были получены до 1 июля. О том, какие последствия это может принести рынку, рассказал Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея»:
- После 1 июля в расчетах финансовых моделей девелоперских проектах учитывается такой пункт, как обслуживание банковского финансирования. И в абсолютных цифрах оно оказывается довольно существенным среди прочих издержек застройщиков. Грубо говоря, оно добавляет от 5 до 10 тыс. рублей на каждый квадратный метр – в зависимости от уровня, масштаба и класса проекта. Надо понимать, что те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство (РНС) или даже начали продажи, такие издержки не учитывали. Для ряда компаний это может оказаться критическим.
Если сейчас абсолютно всех перевести на проектное финансирование (а еще учесть, что не каждый проект одобрят банки), и, помимо этого, повысить ипотечную ставку – что уже происходит, и недавно была вновь повышена ключевая ставка ЦБ до 7,75, вслед за этим рост ставок по ипотеке неизбежен, – все эти факторы могут привести просто к «заморозке» рынка. Повышение ставки по ипотечным кредитам на 1-2% годовых и рост цен на квартиры на 15-20% для многих семей будет означать просто отказ от приобретения жилья, покупать квартиру за наличные сейчас могут далеко не все, как и воспользоваться рассрочкой: в массовом сегменте до 90% сделок могла составлять в последние несколько лет именно ипотека.
Что может означать введение этих поправок, основная цель которых – защитить права дольщиков и сократить число недобросовестных компаний? Действительно, число компаний-застройщиков может сократиться, так как им будет невыгодно работать в секторе многоэтажного жилого строительства. Часть, возможно, займется строительством апартаментов, часть – коттеджной застройкой. Но не у всех есть для этого подходящие участки и ресурсы. А кроме того, что делать с уже запущенными стройками?
Пока есть еще надежда, что новый пакет поправок будет направлен на дополнительные согласования, так как предлагаемые в них изменения носят системный характер и могут повлечь необратимые последствия.