Покупаем новую виллу в Испания

11.06.2016

Калькулятор: покупаем новую виллу на Коста-дель-Соль. Испания

Покупаем новую виллу

Цены на испанском рынке недвижимости начали потихоньку расти. До пиковых показателей 2007-го далеко, но рынок восстанавливается. Возможно, настало время для инвестиций?

Одними из самых интересных считаются вложения в элитную недвижимость Испании. Сегмент не перегружен «ничейным» жильем и меньше подвержен ценовым колебаниям. Поэтому в нашем новом «калькуляторе» мы просчитали покупку виллы в районе Малаги.

I Выбор виллы

Дано: Состоятельная семейная пара из Москвы решила приобрести виллу на морском побережье в Испании. Выбрали регион Коста-дель-Соль, куда и отправились на просмотры. Полетели вдвоем на две недели, воспользовавшись услугами рекомендованной агентством турфирмы. Останавились в Малаге в отеле на 4*.

Расходы:

Авиаперелет: от €540

Прямой перелет Москва – Малага. Турагентство, с которым сотрудничает компания, предлагает выгодные цены на авиаперелет. Билет на рейс Аэрофлота — от 20 000 руб. на человека в обе стороны. В зависимости от сезона цены меняются.

Андрей Панфилов, Panspain Group: В «сезон» (май-октябрь) удобнее всего совмещать отдых с покупкой недвижимости. В «несезон» (ноябрь-апрель) больше шансов сторговаться с продавцом на более низкую цену. Мы рекомендуем клиентам лететь, когда есть возможность пробыть на месте максимальное количество дней. В этом случае удастся спокойно осмотреть десятки объектов и дополнительно организовать повторные просмотры наиболее понравившихся вариантов.

За это же время нужно открыть счет в банке, получить местный ИНН (NIE), заключить договор с адвокатским бюро. И, конечно, полезно изучить местную инфраструктуру.

Аренда автомобиля: около €1000

Трансфер из аэропорта €100 или местное такси — от €75 оплатит агентство. Аренда нового автомобиля известных мировых марок класса люкс: BMW, Mercedes, Porsche, Maserati и так далее – от €150 в сутки. Депозит от €1500.

При поездке более чем на 10 дней лучше арендовать машину хотя бы на часть срока, чтобы можно было самостоятельно объехать побережье и оценить местные красоты. Если приехать на пять-семь дней, то прокат авто не понадобится, основное время покупатель будет проводить на просмотрах, где передвижение обеспечивает компания.

На аренде авто можно сэкономить, если обратиться в агентство с автопарком попроще. Такие модели есть во всех крупных прокатных компаниях — EuroCar, Sixt, Hertz. Можно взять/сдать авто в отеле или аэропорту. Цены от €50 в сутки. Средний размер депозита — €500.

У местных мелких компаний цены могут быть еще более низкими — от €25 в сутки с депозитом в €100-200. Ими, обычно, предлагаются подержанные иномарки в неплохом состоянии, но без каких-либо юридических гарантий.

Андрей Панфилов: Также мы бесплатно возим клиентов на Атлантическое побережье (по желанию) и устраиваем обзорную поездку в город Ронда — родину корриды. Если клиенты приехали с детьми, можем организовать поездку в аквапарк или зоопарк.

Проживание во время поездки-поиска: €2000

Цены на аренду жилья, так же как и на билеты, зависят от времени года. В сезон (с мая по октябрь), недельное проживание в отеле 4* на двоих, включая завтраки, составит от €1000. В межсезонье расходы в два раза меньше.

Андрей Панфилов: Некоторые клиенты предпочитают жить в арендованных апартаментах или виллах. Ориентировочная цена — €1000 в неделю, плюс депозит около €1000, плюс оплата услуг уборщицы, покупка продуктов питания и бытовых товаров.

Питание: €900-2000

В кафе завтрак на воих, включающий основное блюдо, два салата и напиток, обойдется в €20-30, обед — горячее, салат, пиво или вино – в €25-50, ужин — горячее, десерт, бутылка вина – в €30-80. Если готовить самостоятельно, стандартный набор продуктов из супермаркета на неделю будет стоить €100-150.

Дополнительные расходы: €150

Чаще всего связаны с пляжным отдыхом и развлечениями. Лежак на общественном пляже — €2-5 в день; посещение аквапарка — €25-30 на человека. Затраты на покупку сувениров, посещение различных достопримечательностей зависят только от желаний и возможностей человека.

II Покупка недвижимости

Дано: Пара изначально хотела приобрести новый дом для собственного отдыха. Но не исключает возможность, что в будущем виллу можно сдавать в аренду. Сделку совершают через агентство, которое подобрало подходящий вариант – виллу от застройщика.

Расходы:

Цена виллы: €1,95 млн

Вилла с пятью спальнями и пятью ванными комнатами, площадью 450 кв.м и 180 кв.м открытых террас, расположена на участке земли в 1040 кв.м неподалеку от Новой Золотой Мили на побережье Коста-дель-Соль. Построена в 2015 году, полностью оборудована мебелью и техникой, есть центральное отопление, гараж на три автомобиля, на участке – бассейн.

С больших террас открываются виды на сад и море. До пляжа менее 500 метров. В нескольких минутах езды расположена вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, школы и больницы.

Андрей Панфилов: Цена указана без НДС (10%) и учета дополнительных расходов на приобретение объекта (около 3% от стоимости). При продаже виллы напрямую застройщиком, с которым у агентства договор, возможен торг в пределах 5-10%.

Этапы сделки:

1. Подписание договора о задатке: от €3000 (входит в стоимость виллы)
После выбора объекта покупатель и продавец заключают договор о задатке для того, чтобы зарезервировать объект. В зависимости от стоимости недвижимости сумма может варьироваться.

После подписания договора о задатке адвокаты покупателя проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости («Due Diligence») для того, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет каких-либо правовых или финансовых обременений.

Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. Покупатель оплачивает 10% стоимости объекта. В данном договоре указывается предельный срок для подписания нотариального акта купли-продажи.

2. Оформление доверенностей и получение идентификационного номера иностранца (NIE): около €280
Вместе с копией предварительного договора и выпиской из Реестра Собственности о вилле оформляется идентификационный номер для иностранного покупателя. Он нужен для подписания нотариального акта купли-продажи и открытия счета в испанском банке.

Для получения NIE необходимо сделать доверенность в пользу адвокатов, а также нотариально заверенные копии всех страниц паспорта. Остальными вопросами займутся юристы: запись на прием в полицию, подготовка документов, заполннение анкеты, оплата госпошлины и так далее.

После оформления доверенности идентификационный номер можно получить в течение двух рабочих дней.

3. Открытие счета в испанском банке: €300
Оплата сделки осуществляется посредством банковского чека, который передается продавцу в присутствии нотариуса в момент подписания нотариального акта купли-продажи.

Андрей Панфилов: Для открытия счёта в испанском банке и перечисления денежных средств на испанский счет необходимо доказать их легальное происхождение. Для этого потребуется:

Копия общегражданского паспорта

Идентификационный номер иностранного гражданина
Рекомендательное письмо из банка
Справка с места работы с указанием должности и оклада (заверенная работодателем).
Налоговая декларации на доходы физических лиц.
Если источником денежных средств является продажа недвижимости в какой-либо стране, необходим договор купли-продажи, переведенный на испанский язык и апостилированный.
Если источником денежных средств является аренда недвижимости, нужно предоставить договор аренды и декларацию о доходах, полученных от аренды.
Выписка о движении денежных средств на счету, открытому в родной стране покупателя.
Все документы должны быть переведены на испанский язык аккредитованным для этих целей переводчиком.

Счет в испанском банке будет полезен и после заключения сделки, так как позволит осуществлять платежи за коммунальные услуги, взносы в товарищество собственников и муниципальные налоги, а также зачислять доход от сдачи недвижимости в аренду.

4. Подписание нотариального акта купли-продажи (осуществление сделки): от €650

Акт купли-продажи подписывается в нотариальной конторе. В момент подписания нотариального акта продавец передаёт покупателю ключи от объекта недвижимости, получая взамен банковский чек.

Нотариальный акт купли-продажи может быть подписан лично покупателем или его представителем по доверенности.

При покупке вторичной недвижимости рекомендуем заказать проверку технического и физического состояния объекта. Специально нанятый техник оценит состояние недвижимости и коммуникаций, а также соблюдение градостроительных норм и возможность увеличения полезной площади дома в будущем. Заключение желательно получить до подписания договора купли-продажи. Обойдутся услуги мастера в €500-1500.

Регистрация объекта недвижимости в реестре собственности, переход права собственности (включая переоформление договоров по коммунальным услугам): около €750

После получения нотариального акта купли-продажи и оплаты налога на передачу собственности, объект регистрируется в Реестре Собственности на имя нового владельца. Срок регистрации составляет один-два месяца.

Налог на покупку недвижимости: €195 000

При покупке у застройщика НДС составляет 10% от стоимости объекта. В случае покупки вторичной недвижимости, сделка облагается налогом на передачу собственности с прогрессирующей ставкой:
• Часть стоимости объекта недвижимости до €400 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей до €30 000) – налог 8%.
• Часть стоимости от €400 001 до €700 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей стоимостью от €30 001 до €50 000) – налог 9%.
• Часть стоимости от €700 001 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей от €50 001) – налог 10%.

Гонорар адвокатов, сопровождающих сделку купли-продажи: €9750

Гонорар адвокатов зависит от сложности сделки и часов работы. На Коста-дель-Соль стандартный варианрт — 1,5-2% от стоимости объекта.

Андрей Панфилов: Наши юристы подбирают нотариуса и рекомендуют его клиенту. У агентства есть проверенный годами партнер — адвокатское бюро с русскоговорящим сотрудником. Стоимость их услуг 0,5-1% от стоимости объекта (без НДС).

Услуги агентства: €0

При покупке первичной недвижимости работу риэлтора оплачивает застройщик.

Таблица расходов покупателя новой виллы на Коста-дель-Соль

Один визит в Испанию — выбор недвижимости и заключение сделки  — €5140
Покупка
Цена виллы —  €1,95млн
Налог на покупку недвижимости (10%) — €195 000
Налог на документирование юридических актов (1,5%) — €29 250
Офрмление доверенности на юриста и NIE — €280
Регистрационный сборы  — €750
Услуги риэлтора  — €0
Услуги адвокатского бюро (0,5%) — €9750
Нотариальные сборы  — €1500
Заверенный перевод документов — €300
ИТОГО: €2 191 970

Источник:www.prian.ru

Ссылка на источник
http://prian.ru/pub/32773.html