06.04.2018
Выбираем район: что нужно знать о Соколе перед покупкой квартиры
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Район Сокол в Северном административном округе риелторы называют престижным. Он расположен недалеко от центра, здесь хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура. В советские годы в этом районе обосновалась научная и творческая интеллигенция, традиционно здесь селились высшие офицеры и руководство военно-промышленного комплекса из-за близости авиационных и оборонных объектов.
Свое название район получил в 1930-е годы благодаря жилищному кооперативу «Сокол» (создан в 1923 году), который также называется «поселком художников» и считается изюминкой района. Генплан этого уникального «города-сада» проектировал архитектор Алексей Щусев. Дома в поселке создавались именитыми архитекторами по типовым проектам.
Застройка
Основное строительство пришлось на 1940–1970-е годы: в районе много сталинок и домов в стиле конструктивизма. К 1970-м годам жилой массив стал застраиваться типовыми кирпичными пяти- и девятиэтажками, а также панельными домами, говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
«В советское время в 1950-е годы здесь велась активная квартальная застройка района Песчаных улиц, Ленинградского шоссе, в результате чего в этом районе была сформирована комфортная среда не только жилой, но и общественной застройки. На Ленинградке и Песчаных улицах есть экспериментальные дома 1940–1950-х годов с пятиугловыми комнатами, окнами на три стороны, анфиладами из комнат на разной высоте», — отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Территорию района Сокол риелторы условно делят на четыре части. «Первая часть — наиболее приближенная к центру, она ограничена с одной стороны 3-й Песчаной улицей (соседствующей с Хорошевским районом), а от другой части Сокола отделена улицей Алабяна. Как и во всем районе, жилищный фонд здесь представлен в основном качественными кирпичными строениями, панельных домов крайне мало. Именно в этой части Сокола сконцентрировано наибольшее число зеленых зон: парк героев Первой мировой войны, сиреневый сад Л. А. Колесникова, небольшие скверы и т. д.», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Вторая часть района ограничена железнодорожными путями, улицей Алабяна и Волоколамским шоссе. Жилищный фонд здесь также в основном состоит из кирпичных домов. Главная достопримечательность этой части района — поселок Сокол. Третья часть района — небольшой островок между Ленинградским и Волоколамским шоссе. По составу жилищного фонда он не отличается от других частей Сокола, при этом, в отличие от первых перечисленных нами локаций, здесь есть промзоны, отмечает Таганов. Четвертая часть Сокола расположена между Балтийской улицей и Ленинградским шоссе. Это индустриально развитая часть района, так как здесь расположено наибольшее число промзон.
Инфраструктура
В целом Сокол имеет развитую социальную инфраструктуру. В районе действуют несколько поликлиник, школ, детских садов, музыкальная школа, а также знаменитые вузы города: Московский авиационный институт, Московский государственный университет пищевых производств, Московская государственная художественно-промышленная академия им. С. Г. Строганова, Академия Следственного комитета РФ и ряд других учебных заведений.
В районе 16 детсадов, более десяти школ, в том числе учебные заведения с углубленным изучением математики, немецкого, испанского и французского языков, а также коррекционная школа. На территории района есть кинотеатр «Ленинград», библиотеки и ДЮСШ, концертный клуб Stadium Live. Однако торговая сеть развита слабо: рядом с метро представлен только один крупный ТЦ — «Метромаркет». Также в границах района находится несколько продуктовых магазинов, аптеки и другие социальные объекты, отмечает руководитель аналитического центра онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Алексей Попов.
Транспортную доступность Сокола обеспечивают главные магистрали района — Ленинградский проспект, Волоколамское шоссе и улица Алабяна. На территории района расположена одноименная станция метро, которая позволяет жителям добираться до центра города за 10–15 минут, а также платформа станция «Ленинградская» Рижского направления.
Вторичный рынок
Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке района составляет 241,1 тыс. руб., и за год, по данным ЦИАН, она практически не изменилась (-0,2% по отношению к марту 2017 года). Риелторы называют этот район компактным, а объем предложения здесь небольшим — 180–200 квартир. По стоимости «квадрата» на вторичном рынке Сокол занимает 25-е место среди районов города, подсчитали в «Азбуке жилья».
«Большая часть предложения приходится на кирпичные дома, в том числе сталинские — они составляют костяк района. Стоит обратить внимание на разницу долей в количестве и площадях: в монолитных и монолитно-кирпичных домах представлены современные планировочные решения с большими кухнями и комнатами, а в панельных и блочных — в основном квартиры небольших площадей», — отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Стоимость «однушки» в этом районе площадью порядка 32 кв. м, требующей ремонт, начинается от 6,1 млн руб., говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья». Средняя цена 1 кв. м на панельные дома составляет 210 тыс. руб. при среднем бюджете 8 млн руб., в сталинских домах — 238 тыс. руб. при среднем бюджете 18 млн руб., говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. При этом на территории района находится престижный «поселок художников», в котором продается один из самых дорогих домов в Москве площадью 609 кв. м за 1,015 млрд руб., приводит пример Яна Глазунова.
Важные особенности жилого фонда Сокола — здесь практически нет однокомнатных квартир (в объеме предложения они составляют менее 10%), а число лотов в экспозиции по отношению к общему объему жилого фонда ниже среднего. К примеру, за последние 12 месяцев в районе было выведено в реализацию 5,7% от общего числа квартир (в среднем по Москве в базы объявлений за этот период попало 6,8%), говорит Алексей Попов.
Перспективные проекты
Новостройки в районе Сокол сейчас не строятся и даже не анонсированы девелоперами, хотя имеется хороший потенциал по строительству, отмечают риелторы. Последний жилой комплекс здесь, по данным «Азбуки жилья», был возведен в 2009 году. Ближайшими объектами на первичном рынке являются жилые комплексы в соседнем районах Аэропорт и Хорошевском. В целом, по данным «Бон Тон», САО занимает первое место по экспозиции в Москве — на него приходится 15,6% от первичного рынка столицы.
«Участков под точечную застройку здесь уже не осталось. На территории района расположена промзона № 8 «Площадь Развилки» (более 30 га), но перечень собственников крупных земельных участков в ее составе (электродепо и ремонтный завод метрополитена, троллейбусный парк, головное предприятие крупного оборонного концерна) не предполагает их реконструкции в обозримом будущем», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В программу реновации на Соколе попало только два дома — на улице Панфилова, 8, и на Волоколамском шоссе, 16б, корп. 3. Таким образом, по мнению аналитиков, заметного влияния на облик района эта градостроительная инициатива также не окажет. В компаниях VSN Realty и «Бон Тон» называют две перспективные площадки — на улицах Врубеля и Песчаной. Яна Глазунова упоминает о планах начала строительства проекта бизнес-класса на участке площадка 1,8 га, но не называет конкретного адреса.
История района
В 1917 году село Всехсвятское, которое располагалось на территории нынешнего Сокола, вошло в состав Москвы и стало частью Бутырско-Всехсвятского района (с 1920 года — Краснопресненского, с 1936-го — Ленинградского района). В 1920-х годах на окраине села в Большой Всехсвятской роще строится первый в Москве жилищный кооператив «Сокол». Тогда архитекторы предлагали застройку окраин столицы малоэтажными районами, реализованными по концепции «город-сад».
В 1930-х годах здесь строится ряд высших учебных заведений, первый корпус МАИ появился в 1935-м. С 1948 года в районе разворачивается активное жилищное строительство, главным образом в районе Песчаных улиц и вдоль Ленинградского шоссе. В 1950–1960-х появляются крупные предприятия и институты, такие как НПО «Алмаз» и «Гидропроект». В 1995 году район Сокол приобретает нынешние границы.
Автор: Сергей Велесевич.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5ad0ac2b9a794745eb5fa043