Покупка недвижимости на турецком побережье — самый низкозатратный вариант вложения средств за рубежом для частного инвестора. Иностранцы получили право покупать недвижимость в Турции всего четыре года назад, и с тех пор цены поднялись примерно вдвое. Но эксперты прогнозируют дальнейший уверенный рост.
Если смотреть на турецкие города и поселки со стороны шоссе, идущего вдоль моря, они сильно напоминают наше московское Куркино. Малоэтажные дома (большая часть — пятиэтажки, максимум — 10 этажей), таунхаусы, и все это недавно построено и раскрашено в веселенькие цвета.
«Строительство началось здесь 20 лет назад, но особенно активно район Аланьи застраивался в течение последних пяти лет. После того как в 2003 году было разрешено продавать недвижимость иностранцам, темпы строительства увеличились в несколько раз, цены росли каждый год на 25-30%. Но я предполагаю, что они будут расти и в будущем. Дело в том, что в Аланье уже почти не осталось места под застройку, и через три-четыре года активное строительство прекратится. А то, что уже построено, будет дорожать. Так что сейчас самое время вкладывать деньги на стадии строительства»,- рассказывает мне Аднан Четин, руководитель «русского» направления и партнер фирмы Ambience. Это девелоперская компания полного цикла, которая строит и продает дома и квартиры в районе Аланьи.
Наш разговор прерывается, потому что в кабинет заходит клиентка — русская женщина средних лет из Прибалтики.
«У меня есть квартира в Вильнюсе стоимостью $300 тыс. Я хочу продать ее и купить недвижимость здесь,- объясняет она свои намерения.- Но так, чтобы получать постоянный доход. Могу я за эти деньги купить маленький пансионат?»
«О пансионате стоит говорить, имея как минимум полмиллиона евро,- разочаровывает клиентку Аднан.- Давайте посмотрим более дешевые предложения».
Мы смотрим квартиры в строящемся доме почти в километре от береговой линии. Десять жилых этажей, на нижних этажах — фитнес-центр, СПА, бассейны — крытый и открытый. Уже с первого жилого этажа открываются хорошие виды на море, горы и банановую рощу (кстати, Аланья — единственный район в Турции, где вызревают бананы). Дом почти готов, уже начата отделка квартир, срок окончания — конец этого года. Кстати, квартиры в Турции продаются не только с полной отделкой, но и встроенной кухней, сантехникой, корпусной мебелью. Хозяину останется завезти только диваны — и можно жить. Двухкомнатная квартира (точнее, двухспальная, плюс еще просторная гостиная, совмещенная с кухней) стоит ?72 тыс. ($98 тыс.).
«Если я куплю три квартиры и две из них буду сдавать в аренду, на какой доход я могу рассчитывать?» — интересуется прибалтийская клиентка.
«На сезон — с мая по октябрь — такую квартиру можно сдавать по ?500 в месяц. А круглогодично — по ?300, тогда ее снимет местная семья. За такие деньги вы легко сдадите квартиру через риэлтерское агентство. Но если вы будете здесь жить и самостоятельно подыскивать арендаторов, получится больше. Таким образом, гарантированный доход с двух квартир — ?600 в месяц. Этого здесь вполне достаточно для жизни, хотя, конечно, не роскошной. Но надо еще учитывать, что арендные ставки растут каждый год»,- объясняет Аднан.
Таким образом, срок окупаемости квартиры — максимум 20 лет. Это, конечно, не сверхприбыль, но таких мест, где входной билет для инвестора стоит $100 тыс., вообще-то очень мало.
Впрочем, более дорогая недвижимость окупается еще медленнее. В компании Ambience мне показали эксклюзивный вариант — единственную виллу, расположенную в центре города, в 200 метрах от пляжа. Площадь участка — 14 соток, бассейн глубиной 3 м, площадь самого дома невелика — 200 кв. м с небольшим, но есть еще и гостевой домик. При желании можно надстроить второй этаж. Вилла продается с отличной мебелью, отделанной под слоновую кость, то есть никаких дополнительных вложений от хозяина не требуется. Цена — ?590 тыс., но прямому покупателю — 10-процентная скидка. В аренду эту недвижимость можно без особых хлопот сдать по $2 тыс. в месяц. Срок окупаемости — 22 года.
Интересно, что близость к береговой линии постепенно перестает быть обязательным условием элитной недвижимости на турецком побережье. Европейцы, например, охотнее покупают коттеджи и виллы в горах, в 5-10 км от моря и дальше. Там воздух чище, к природе ближе, а до моря на машине добраться можно за полчаса. Если, конечно, захочется. Многие обитатели предгорий предпочитают отдыхать, плескаясь в собственном бассейне с видом на море. Коттеджи стоят ?180-350 тыс.
А вот покупатели недвижимости рядом с морем окажутся прямо посреди густой городской застройки. На эту тему я побеседовал с вице-мэром Махмутлара (городок в районе Аланьи) Эйупом Тезукселом. Кстати, вице-мэр этого городка с населением 10 тыс. человек работает врачом в клинике, а вице-мэрские функции выполняет на общественных началах, то есть без зарплаты.
«В последние годы мы столкнулись с этой проблемой — застройка раньше велась слишком плотно,- рассказывает господин Тезуксел.- Поэтому несколько лет назад было принято постановление, ограничивающее площади застройки. Если здание не превышает пяти этажей, оно может занимать только треть участка. Остальное отводится под зеленые насаждения и бассейны. Можно строить и десять этажей — но тогда пятно застройки должно занимать только одну шестую часть участка».
Кстати, как утверждают местные застройщики, делать «заносы» в мэрию для получения разрешения на строительство не принято. «Но мы, как правило, добровольно делаем мэрии подарок в размере 0,1% от объемов инвестиций,- рассказывает Аднан Четин.- Это делается совершенно официально, и чиновники используют эти средства для нужд города, на развитие инфраструктуры».
Инвестиции в турецкую недвижимость интересны не только в расчете на будущую аренду, но и для перепродажи после завершения строительства. Как правило, за время строительства недвижимость подрастает в цене на треть. А строят здесь быстро, потому что круглогодично — на десятиэтажный дом от котлована до завершения отделки уходит чуть больше года. Кроме того, общий повышательный тренд сохранится на рынке в течение ближайших лет. Причем для быстрой продажи лучше всего покупать именно квартиры, а не дома.
«Квартиры легче и быстрее продаются, поскольку круг потенциальных покупателей широк,- говорит Лола Косгунер, директор московского представительства турецкой строительной компании King Real Estate.- Квартиру также легче сдавать круглогодично. Коттеджи и виллы лучше подходят для понедельной сдачи во время сезона — можно получать минимум ?500 в неделю, и арендаторы находятся — это обеспеченные люди, которые на отдыхе ценят приватность. Но этим придется заниматься самостоятельно. Впрочем, в районе Белека имеет смысл покупать виллы для сдачи в аренду почти круглый год. Этот район знаменит своими гольф-полями (уже сейчас их там девять, строятся еще три). Высокий сезон гольфа — с октября по середину декабря и с конца февраля по апрель. Люди, которые приезжают играть в гольф, как правило, могут позволить себе арендовать виллу, а не квартиру».
Эксперты, работающие на рынке турецкой недвижимости, считают Аланью наиболее перспективным районом. «Рынок Аланьи оптимален с точки зрения соотношения цены и качества, с хорошей перспективой роста»,- говорит заместитель генерального директора Московского центра международного сотрудничества Владимир Мельников. «Наиболее значительный рост цен на недвижимость наблюдается в Алании и ее пригородах,- соглашается Алла Аксенова, эксперт агентства недвижимости DOKI.- А вот в некогда престижном, близком к Анталии Кемере намечается стагнация цен из-за слабо развивающейся инфраструктуры этого города. Если сравнивать цены, то двухкомнатные апартаменты площадью чуть больше 100 кв. м в строящемся доме под Аланией стоят столько же, сколько построенный 5-8 лет назад двухкомнатный «дюплекс» с крошечным двориком в центре Кемера — порядка ?85-100 тыс. Белек тоже отстает от Алании по ценам на жилье: так, например, трехэтажная вилла в Белеке, расположенная в 1 км от моря, площадью 180 кв. м стоит около ?85 тыс.».
Покупателей жилья в Турции условно можно разделить на две группы — «прагматиков» и «лириков». Первые любят деньги, вторые — море и яркое солнце. Первые инвестируют свободные деньги в пока сравнительно недорогую по европейским меркам турецкую недвижимость, памятуя о многообещающем вступлении этого мусульманского государства в Евросоюз. Вторые хотят иметь несколько законных квадратных метров с балконом, до которого доносится соленый морской бриз. При этом «прагматики» могут вообще никогда не бывать в Турции, «лирики» же будут навещать свои апартаменты один-два раза в год, а то и селиться там на все лето.
«По нашим наблюдениям, недвижимость в Турции приобретают представители среднего класса в возрасте от 28 до 50 лет, которые один или несколько раз в своей жизни наслаждались «тишиной и покоем» турецких отелей,- говорит Алла Аксенова.- Ведь в последние годы отельный сервис на Анталийском побережье становится все хуже и хуже, а цены в высокий сезон все выше и выше. Люди приходят к пониманию того факта, что лучше иметь свою квартирку и ездить в нее на лето до самой пенсии, а потом передать детям, чем каждый год отправляться в отели по надоевшей уже системе «все включено».