Сегмент жилья бизнес-класса начал дешеветь быстрее, чем квартиры эконом-класса, стоимость которых во многом стабилизировалась. До кризиса новые монолитно-кирпичные дома были переоценены и стоили в два-три раза дороже квартир эконом-класса, хотя по качеству и организации жизненного пространства мало чем от них отличались. Поэтому большинство квартир, относимых еще недавно к бизнес-классу, продолжат дешеветь за исключением жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и высоким качеством строительства.
Так, в мае-июне по данным участников рынка недвижимости квартиры бизнес-класса дешевели быстрее, чем другие сегменты недвижимости. Если жилье эконом-класса теряло в цене по разным оценкам на 2-3% в месяц, то квартиры бизнес-класса – до 5-7% в месяц. Аналогичные тенденции можно наблюдать и на более длительном промежутке времени. С начала кризиса квартиры эконом-класса в среднем потеряли в цене 30-35%, а жилье бизнес-класса – 40-45%. При этом падение индекса рынка недвижимости по Москве в целом составило 34%.
Такое «проседание» сегмента бизнес-класса не удивительно, если посмотреть на соотношение спроса и предложения. Сейчас на рынке новостроек более 80% предложений приходится на долю монолитных домов, многие из которых позиционируются как дома «бизнес-класса». Причем и на первичном и на вторичном рынке рост предложения по сравнению с июлем прошлого года произошел в большей степени в сегменте нетипового жилья.
Лидерами по предложению квартир являются Западный округ, Юго-западный округ и Центральный округ Москвы. На их долю приходится около половины всех предложений в новостройках. При этом нужно учитывать, что эти три округа традиционно считаются самыми дорогими в столице, в последние годы на их территории практически не велось строительство жилья эконом-класса – основную застройку составляли новостройки бизнес-класса и элитные дома.
Примечательно, что на фоне общего сокращения объема строительства нового жилья на продажу, доля предложений новостроек бизнес-класса за последние годы стабильно росла. Пять-семь лет назад около трети жилья, которое строилось в городе, составляли муниципальные квартиры, около 50% — жилье эконом-класса, которое строилось для свободной продажи, а оставшиеся 15%-20% — дома бизнес-класса и элитное жилье.
За последние годы ситуация сильно изменилась. Доля социального жилья выросла с 25-30% до 60-70%. Таким образом, более половины квартир, преимущественно квартиры эконом-класса, просто не доходили до рынка, а шли на социальные нужды. А оставшуюся половину жилья, которая поступала в продажу, составляли новостройки бизнес-класса и элитные квартиры. И на фоне того, что новостроек эконом-класса в свободной продаже вообще почти не осталось, доля квартир, относимых к бизнес-классу, напротив, выросла.
Разумеется, что жилье бизнес-класса не подходило под муниципальные цели и почти полностью поступало в свободную продажу. В статье «Власти Москвы возвращают эконом-класс в столицу», в последние годы под строительство жилья бизнес-класса отводилась значительная часть земельных участков. А многие участники рынка признавали, что при высоких ценах на землю, которые существовали до кризиса, строить жилье эконом-класса в большинстве районов города просто нерентабельно.
Примечательно, что все последние годы немалая доля квартир в новостройках бизнес-класса (по разным оценкам от 30% до 70%) попадала не к конечным потребителям, а приобреталась с инвестиционными целями. По сути, эти квартиры представляют собой «отложенное предложение», которое вполне может вернуться на рынок для перепродажи.
В то же, как неоднократно отмечали последнее время разные агентства недвижимости, спрос на квартиры повышенной комфортности сейчас минимален и вряд ли заметно вырастет. В условиях кризиса люди готовы покупать относительно недорогое жилье эконом-класса в рамках бюджета двести-триста тысяч долларов, но вряд ли продажа квартир стоимостью в несколько миллионов долларов станет сейчас массовой. Поэтому не удивительно, что не менее 80% сделок с жильем приходится сейчас на квартиры эконом-класса.
Жилье «бизнес-класса», особенно те предложения, которые могут быть причислены к этой категории «с натяжкой», пока не достигло своей объективной стоимости. «По сути, многие квартиры бизнес-класса не сильно отличаются от того, что принято считать эконом-классом, — отмечают специалисты. — Так же, как и эконом, они расположены в многоэтажных многоквартирных домах, далеко не в центре Москвы.
Примечательно, что нередко высокая плотность застройки, экономия на собственной территории жилого комплекса, рекреационных зонах, достаточном количестве парковок и т.д. приводит к тому, что подробное жилье по комфортности проживания мало чем отличается от советской застройки. В то же время разница в цене не соответствует разнице в качестве. Так квартира в новом доме, причисленном к «бизнес-классу», нередко оказывается не на 30%-50%, а в 2-3 раза дороже остальной застройки района.
Немало квартир, находящихся на границе бизнес- и эконом-класса, и причисляемых в лучшие времена по цене к бизнес-классу, теперь будут вынуждены вернуться в эконом-класс. А это значит, что они могут потерять еще 20%-30% стоимости. Однако подобная коррекция цен в меньшей степени коснется жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и невысокой плотностью строительства, а также без иных существенных изъянов. Фактически, после общей коррекции цен на рынке, вызванной финансовым кризисом, сейчас предстоит период расслоения, когда стоимость качественного жилья стабилизируется, а объекты с изъянами и недостатками продолжат терять в цене.