04.04.2017
Москву начнут строить по правилам. В соответствии с утвержденными ПЗЗ территория развития столицы составит немногим более 10% ее площади
Московские власти утвердили Правила землепользования и застройки – основной документ, определяющий перспективы градостроительного развития столицы. В окончательный вариант постановления не вошли кварталы, где будет проводиться реновация пятиэтажек. Это означает, что уже в ближайшее время ПЗЗ ждут масштабные корректировки.
Эпопея с принятием ПЗЗ в Москве растянулась на 8 лет – первый вариант правил был разработан еще в 2009 году, но успел пройти только первое чтение в Мосгордуме. С 2010-го разработку документа мэрия не форсировала. Сначала чиновники занимались пересмотром инвестиционных контрактов, заключенных прежней городской администрацией. Затем по заявкам застройщиков выдавали новые ГПЗУ – их за 6 лет набралось несколько тысяч, потенциал уже согласованных властями строек оценивается в 50 млн кв. метров (а общий градостроительный потенциал столицы в 162 млн кв. метров). По словам главы Москомархитектуры Юлианы Княжевской, эти ГПЗУ и утвержденные мэрией проекты планировок стали основой для разработки ПЗЗ – указанные в них параметры внесли в правила. На большинстве других территорий в документе стоит литера «Ф», означающая, что сохраняется их фактическое использование.
По словам мэра столицы Сергея Собянина, «в целом территории развития Москвы будут составлять немногим более 10%». Внутри МКАД доля земель, предназначенных под застройку, больше 15%, или около 17 тыс. га. «Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранность параметров существующей жилой застройки, сохранение природных территорий, в том числе особо охраняемых, и дать развитие промышленным и производственным территориям», – отметил градоначальник. Поскольку основной потенциал застройки концентрируется в промзонах, больше всего девелоперских проектов может появиться в Юго-Восточном (2,5 тыс. га), Восточном и Южном (по 2 тыс. га в каждом) округах. В ЦАО под развитие отдается около 900 га, или 14% территории города. Примечательно, что в новой Москве строек будет меньше, чем в старой, хотя изначально планировалось наоборот. За границами МКАД к зонам развития отнесены 13,5 тыс. га. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, ПЗЗ позволят более планомерно строить работу с инвесторами. «Утверждение этого документа позволит инвесторам создавать долгосрочные программы и планы, что в конечном итоге способствует улучшению инвестиционного климата в городе», – подчеркнул Хуснуллин.
В мэрии ПЗЗ называют вторым по значимости документом после Генплана развития Москвы (он был принят в 2010 году на срок до 2035 года) и обещают, что он будет надежно защищать не только права представителей бизнес-сообщества, но и жителей. С момента принятия ПЗЗ любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утвержденных ими параметров.
Именно этот документ дает ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства. Если необходимо реализовать проект, входящий в противоречие с ПЗЗ, придется предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.
«Таким образом, Правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города; защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки; сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия; предотвращение градостроительных конфликтов и улучшение делового климата», – перечислили достоинства документа в Москомархитектуре.
Однако с этими доводами готовы согласиться далеко не все. Публичные слушания по ПЗЗ, проходившие с ноября 2016 года, сопровождались конфликтами: во многих районах жители выразили несогласие со строительством различных объектов. Всего мэрия получила более 120 тыс. замечаний и предложений. Но учла, как сказала Княжевская, «наиболее удачные и конструктивные». А вот требования об отмене или ограничении той или иной стройки в подавляющем большинстве случаев были отклонены. В частности, ПЗЗ узаконили планы по строительству апарт-отеля на месте сквера «Родничок» в Конькове, жилого комплекса вместо стадиона «Красная Стрела» в парке «Лосиный Остров», элитного жилья на Живописной улице вблизи природного парка «Москворецкий», торгово-офисного центра в зеленой зоне района Ясенево и т.д. Все эти проекты вызывали протесты общественности.
С мотивировками отказов можно ознакомиться в документе под названием «Заключение по результатам публичных слушаний по проекту ПЗЗ города Москвы». Как правило, чиновники либо ссылаются на наличие ГПЗУ, которое было разработано и принято в установленном порядке, либо указывают на заблуждения жителей.
В ряде случаев их предложения, по мнению Москомархитектуры, не относятся к предмету публичных слушаний или же граждане ошибаются, настаивая на особом статусе территории, предназначенной под застройку. «По каждому пункту людям был дан четкий и аргументированный ответ», – подчеркивают в ведомстве.
В Гринпис России считают, что в том виде, в котором они были приняты, ПЗЗ сильно навредят Москве, поскольку позволяют и дальше вести масштабную точечную застройку и возводить любые объекты в обход установленных законом ограничений, а также легализуют сотни существующих нарушений. «Пострадают в первую очередь зеленые легкие столицы, так как вести масштабную стройку уже практически негде, кроме как на природных и озелененных территориях города. За последние годы Москва уже потеряла несколько сотен гектаров территорий, занятых деревьями. Если считать уничтоженные зеленые зоны вместе с газонами, речь идет о тысячах га», – говорится в заявлении общественной организации. Экологи намерены опротестовать принятый документ в суде и Генпрокуратуре, ссылаясь на нарушения, допущенные властями при организации публичных слушаний.
Эксперты, в свою очередь, отмечают, что любые градостроительные планы обычно вызывают недовольство определенной группы людей – это не значит, что на все нужно реагировать. «Логично, что у города есть более глобальный и системный взгляд на то, как должна развиваться градостроительная политика. Полагаю, что поэтому власти отклонили все предложения инициативных граждан, которые не имели под собой должного основания», – сказала руководитель консалтинговой компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Теоретически несогласные могут попытаться внести изменения в ПЗЗ в административном порядке или через суд, но для этого понадобятся аргументированная позиция и сильные юристы.
Впрочем, даже без массовых обращений жителей ПЗЗ уже в ближайшем будущем ждут масштабные корректировки, поскольку в них не вошли кварталы реновации по новой программе сноса пятиэтажек (а это порядка 8 тыс. домов). Казалось бы, в такой ситуации было бы логично вообще повременить с принятием документа, но у городских властей не осталось времени для такого маневра – по действующему федеральному законодательству ПЗЗ должны быть утверждены до 1 июля 2017 года. По словам Княжевской, изменения в ПЗЗ будут внесены, когда правительство Москвы определит перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации. Напомним, что на их месте вместо нынешних 25 млн кв. метров площадей планируется построить не менее 70 млн кв. метров жилья и другой недвижимости.
Елена Егоршина
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»