06.05.2017
Комфортная среда: что такое правильное городское планирование
Единого типа современной застройки, которая как волшебная палочка решила бы все вопросы одномоментно, нет.
Сейчас все проекты, представленные вниманию потребителей, комплексные. В рамках этой застройки учитываются требования различных групп населения: детей, школьников, подростков, активных граждан, пенсионеров, людей с ограниченными возможностями и т.д. Для каждого из них в рамках большой застройки существует возможность создания комфортных условий.
Московская типология застройки — смешанная. Квартальная — 5-6 этажей, менее 9 — строчная, выше — точечная. Те базовые принципы, которые заложены в основу квартальной застройки (разделение частного и общественного пространства, безбарьерная среда, дворы без машин) возможны во всех типологиях.
Важно не каким образом дома расставлены, а сообразность конкретной задаче.
В настоящий момент при высокоплотной застройке мы видим преобладание точечных башен с развитой стилобатной частью. На 3-5 этажей идет единый стилобат, а уже выше поднимаются отдельные башни, их этажность может достигать 100 метров и более. Плюсы этой среды — возможность достижения необходимых технико-экономических показателей, улучшение визуальных характеристик башен и инсоляции квартир. Кроме того, при поднятии дворов на уровень стилобатов, возникает плюс в части защищенности и безопасности, экологии. В условиях неблагоприятной условий в мегаполисах, поднятие двора на 10 м улучшает качество воздуха на 5%. Минусы, безусловно, тоже есть. Сложнее работать с нашими нормативами, приходится делать специальные технические условия, есть сложности с градостроительной документацией, с порядком выдачи ГПЗУ. Но подобная застройка все же возникает. Свою эффективность она показала и в Нью-Йорке, Сингапуре и т.д.
Естественно, она не применима в исторической части городов. Там должна быть застройка в рамках существующих габаритов здания. Могут быть небольшие мансарды, пристройки, но никаким образом там не допустимы появления новых элементов, ломающих визуальный ландшафт города.
При этом стоит помнить, что городское планирование — это не только нарезка земли, фасады и т.д. Это совокупные действия, чтобы люди получили органичную среду. И здесь дело вовсе не в детских площадках, даже не совсем в школах, хотя их наличие, конечно, необходимо. В первую очередь, люди должны иметь возможность самореализовываться и делать это недалеко от места своего проживания. Городское планирование подразумевает сбалансированное развитие территории, где есть места для приложения труда, а также есть места для жизни, отдыха, культуры и т.д.
В настоящее время ситуация схожа с прекрасной дорогой, которая ведет в никуда. Застройка в Московской области сегодня немного похожа на этот образ, когда строится ЖК и в основном в них квартиры покупают либо от безысходности, единственная ценность в них — это низкая стоимость, либо из спекулятивных интересов. Такая деградация приведет лишь к тому, что это превратиться в гетто, которые есть во всем мире. Самый известный пример деградирующего города — Детройт. Где, как только он лишился прироста мощностей, полностью деградировала и городская среда, и население, резко увеличилась преступность. Здесь мы сами изначально с нуля создаем подобные, даже не районы, а практически города-спутники. И это крайне негативная тенденция.
Как бороться? Вопрос не архитектурный. В первую очередь в плане экономического развития этих регионов. В московском регионе эта проблема гипертрофирована. Здесь есть спекулятивные мероприятия.
Был неплохой проект относительно самой идеи — развития большой Москвы. В первую очередь большинство специалистов обозначили, что должны быть центры притяжения населения — это наукограды, медицинские центры, кластер институтский и прочее. Была четко понятна рекомендация специалистов с мировым именем, но, к сожалению, власти не смогли организовать этот процесс должным образом, создать эти точки роста, и пока у нас лишь идет потребление ресурсов, т.е. сами территории золотые в Москве и Подмосковье.
Очень амбициозным проектом, выводящим нас на новый уровень, является проект «Нескучный Home &SPA» в Москве. В нем обыгрываются принципы современного построения города. Интересно, получится или нет? И если получится, будет новая веха. Стоимость высотного строительства снижается, оно не становится чем-то уникальным, в связи с этим высотность Москвы может быть существенно пересмотрена.
Есть путь освоения больших комплексных территорий. В основном это промышленные территории. Если посмотреть, как развивался девелопмент в Москве на протяжении 20 лет, то можно выделить несколько этапов. Сначала было два полярных направления: территория Остоженки с присущей ей низкой этажностью и высокой стоимостью жилья и панельные дома, которыми застраивались поля у МКАДа. Следующий этап — сближение этих двух форматов и появление точечной комплексной застройки в рамках Садового кольца. Решались вопросы архитектуры и безопасности, но опять же комфорт был лишь в рамках одного двора. Можно было выйти на прогулку с ребенком за забором, но ни о каких школах, парках, нормальной уличной инфраструктуре речь не шла.
Сейчас новый этап — когда качество архитектуры приближается к элитному сектору недвижимости. Формат жилья уменьшен, но качество фасадов и архитектуры близко. В тоже время генерируется сама среда. Комплекс «садится» не в существующую инфраструктуру города, а создается новая. Показательными примерами являются ЖК «Символ» и «ЗИЛАРТ». Так и должны развиваться крупные образования.
Возможно, следующим этапом станут серьезные образования в городе, скажем нескольких кварталов. Огромные площади будут застраиваться по единой концепции, единому продуманному плану. Есть надежда, что при сносе пятиэтажек, с точки зрения градостроительства это будет новый виток. Получится или нет зависит от способа его воплощения и тех людей, которые будут курировать этот вопрос. Среда пятиэтажек деградировала как в физическом плане, так и в плане инфраструктуре. Важно сделать эту среду на высшем уровне. Должна быть понятна цель. Цель — это новый уровень комфорта москвичей, создание новой среды для жизни и работы, иначе отсутствует смысл переселения из одного в другое. Если все удастся, то Москва привлечет новых высококачественных специалистов и будет развиваться.
Сейчас государство взялось за дело на совершенно новом уровне, выделив на создание городской среды по всей стране более 20 млрд руб., первым пилотным проектом благоустройства стал Саратов, результаты этой работы мы сможем увидеть уже скоро на форуме «Среда для жизни: квартира и город».
В принципе, форумы являются теми площадками, где могут дискутировать специалисты различных областей: власть, девелоперы, архитекторы, инженеры. Разносторонний взгляд помогает понять каким наилучшим образом можно решить проблемы. Здесь и достаточно устаревшие подходы как со стороны бизнеса, проектировщиков, так и со стороны согласующих регуляторов и городской власти. Каждый форум является прорывом. Пускай маленькими шажками, но я верю в их силу. Надеюсь, что какие-то проблемы удастся решить.
Источник: «РБК-Недвижимость»