Правительство Санкт-Петербурга готово приобретать квартиры у застройщиков на более ранней стадии, чем принятый во многих регионах 70%-ный уровень готовности дома. Своим решением чиновники северной столицы подтверждают, что худший период на рынке недвижимости пройден. Но для населения сделки по покупке квартир в новостройках на ранних стадиях готовности еще остаются рискованными.
Власти Санкт-Петербурга рассматривают возможность отказа от условия 70%-ной готовности дома при приобретении на торгах жилья у застройщиков. На такое послабление правительство северной столицы может пойти уже в августе-сентябре 2009 года, когда планируется провести очередной конкурс по выкупу квартир у застройщиков для государственных нужд. «Городу нужна 1 тысяча квартир разного метража для ветеранов. На эти цели, по предварительным данным, потребуется более 2 миллиардов рублей. Цена выкупа составит 52,5 тысячи рублей за «квадрат», — отмечали городские чиновники.
Четко прописанной законодательной нормы, по которой местным властям запрещается приобретать квартиры в домах, которые готовы меньше, чем на 70%, не существует. Однако показатель 70% был для многих некой психологической планкой, по достижении которой считалось, что вероятность достроя дома уже достаточно высока. И представители власти на эту планку неоднократно ориентировались.
Например, как недавно рассказывал в одном из интервью председатель совета директоров компании «Родекс Групп» и бывший глава экономического управления администрации президента РФ Антон Данилов-Данильян, готовность в 70% было одним из условий выкупа федеральными властями жилья у застройщиков.
Недавно вице-премьер Игорь Шувалов объявлял, что правительство было готово затратить на это 100 млрд рублей, однако власти отказались из-за неконструктивной позиции строителей. По словам же Антона Данилова-Данильяна, условия властей трудновыполнимы, так как «готового жилья сейчас совсем немного на рынке, и даже такого жилья, которое готово на 70%».
Считается, что от решения петербургских властей в первую очередь выиграет один из крупнейших девелоперов северной столицы компания «Главстрой-Спб», дочерняя структура корпорации «Главстрой», подконтрольной миллиардеру Олегу Дерипаске. Компания является девелопером крупнейшего на территории города проекта «Северная долина».
В рамках этого проекта предполагается строительство 3 млн кв.м жилья, но пока все дома находятся на нулевой стадии готовности. В случае победы на конкурсе «Главстрой-Спб» получит более 2 млрд рублей, которые могут стать для компании существенным финансовым вливанием в кризисный период.
Решение властей Санкт-Петербурга может говорить о том, что худший кризисный этап на рынка недвижимости уже позади. Проходит тот период, когда царила неопределенность и никто не мог сказать, как долго она продлится и насколько глубоким окажется кризис.
Факт прохождения наиболее острой фазы кризиса подтверждается и индексами рынка недвижимости. Например, по данным на 8 июня индекс цен на недвижимость аналитического центра снизился всего на 3 пункта или незначительную долю процента, что указывает на наличие лишь остаточной коррекции. Более того, согласно статистике журнала о недвижимости благодаря относительной стабилизации курса доллара также притормозилось снижение рублевых цен на квартиры в Москве. На данный момент средняя стоимость жилья в Москве составляет $4158.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в последние несколько недель вообще демонстрирует рост. На данный момент средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около $2800, на первичном — $2400.
Отказ властей Санкт-Петербурга от обязательного условия 70%-ной готовности жилья означает, что они уже не видят серьезных рисков недостроя при заключении договора с девелопером. Однако это не означает, что такие риски перестают существовать для частных лиц. В пользу этого говорит хотя бы тот факт, что в стране еще остаются десятки тысяч обманутых дольщиков.
По разным оценкам число обманутых дольщиков в России доходит до 80 тыс. Самыми проблемными являются проекты компании «Стройметресурс» в подмосковном городе Щербинка и ряд проектов по всей России компании «Социальная инициатива». Строительство этих районов было приостановлено уже более пяти лет назад, но застройщики, которые бы завершили проблемные объекты, так и не найдены.
В кризис вряд ли можно ожидать значительного улучшения ситуации, поэтому не исключено появление новой волны митингов обманутых соинвесторов. В ответ на протесты населения власти решили продолжить модернизацию действующего с апреля 2005 года закона о долевом участии в строительство (ФЗ-214).
По этому закону сейчас заключается не более 20% договоров продажи квартир в новостройках. Власти хотят ввести штрафы за заключение договоров по альтернативным схемам. Денежное наказание должно постигнуть и продавцов и покупателей: в Кодекс об административных правонарушениях предлагается внести поправки, устанавливающие штрафы в размере 20-50 тыс. рублей с физических лиц и 0,5-1 млн рублей – с юридических.
Однако предлагаемые меры борьбы – достаточно жестки и пока не ясно, хватит ли у законодателей политической воли довести до конца принятие законопроекта. Ведь суммы штрафов ощутимы и для граждан и для коммерческих структур. Поэтому не исключено, что под давлением строительного лобби депутаты могут затянуть с утверждением документа.
Другая опасность – если даже законопроект примут, не получится ли так, что его строгость будет компенсирована необязательностью исполнения? И не станут ли новые правила для местных властей инструментом, позволяющим оказывать давление на непонравившихся девелоперов и закрывать глаза на нарушения остальных?
Поэтому пока ответы на эти вопросы не найдены, простым гражданам следует соблюдать осторожность при покупке жилья на ранних стадиях готовности, убеждены специалисты аналитического центра. У властей гораздо больше рычагов влияния, нежели у простых граждан. Поэтому иногда власть может себе позволить участвовать в девелоперских проектах, которые достаточно рискованны для населения.
Например, в период после дефолта 1998 года, в 1998-2000 годах продолжало вести массовое строительство целыми районами Управление внебюджетного планирования города, позднее переименованное в Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы. А вот коммерческая застройка в те годы была рискованной.