13.03.2017
Операция «реновация». Как избавиться от хрущевок без ущерба для жителей и городской среды
Программа переселения москвичей из хрущевок – несомненно, тема не только этого года, но и многих последующих. Как Никита Хрущёв остался в истории страны строителем массового доступного жилья, так и руководители, которые смогут решить ту же грандиозную задачу на современном этапе, точно не будут забыты потомками. Правда, пока вопросов к этой программе больше, чем ответов, и по ходу работы, без сомнения, будут возникать все новые. В связи с этим «Московская перспектива» открывает новую рубрику, в которой будет максимально подробно освещать все этапы столичного «большого переселения»: от разработки нормативной базы до первых проектов и первых новоселий.
1. Зачем понадобился новый закон?
Что известно на этот момент? В минувшую пятницу в Госдуму внесен законопроект для проведения программы по сносу хрущевок, разработанный Минстроем и столичной мэрией. Изначально намерение изменить нормативную базу для расселения сносимых домов вызвало большие опасения москвичей, что их могут «выкинуть» из обжитых районов куда-то на выселки.
Эти страхи сразу опроверг мэр Москвы Сергей Собянин, пообещав расселять жителей попавших под снос домов даже не в пределах округа, как было раньше, но, как правило, в пределах района. Исключение, как следует из законопроекта, будет сделано для ЦАО, Зеленограда и двух округов новой Москвы – на этих территориях жилье могут предоставить в пределах округа.
«В Москве много лет действует порядок, по которому жители сносимых пятиэтажек получают новые квартиры в своих или в соседних районах. По опыту последних четырех лет могу сказать, что 92% жителей сносимых пятиэтажек получили новые квартиры в районе, где они ранее проживали. Так что даже предоставление жилья в соседнем районе является скорее исключением, – сказал мэр. – В новой программе реновации действующий порядок представления квартир будет, безусловно, сохранен. Мы постараемся, чтобы москвичи получали новые квартиры недалеко от старого дома, сохраняя привычное место жизни, свою поликлинику, детский сад, школу, парк, магазин. И самое главное – чтобы люди сохранили возможность ежедневного общения с друзьями и знакомыми, которые как жили, так и будут жить неподалеку».
В проекте закона также прописано, что жилая площадь в новых квартирах будет не меньше, чем в старых. Количество комнат не изменится.
Для реализации программы реновации не потребуется никакого маневренного фонда. Из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры. «Предварительно специалисты уже определили несколько десятков мест, где можно начинать строительство прямо сейчас, – конкретизировал Сергей Собянин. – А дальше заработает хорошо известный москвичам принцип «волнового переселения»: жители получают новые квартиры, расселенные пятиэтажки сносят, на их месте строят новые дома, квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек».
Новое жилье переселенцы из «хрущоб» будут оформлять в собственность бесплатно. Если квартира в пятиэтажке не приватизирована и право приватизации не использовано, новую квартиру можно будет получить сразу в собственность, минуя процедуру приватизации. Если нет желания приватизировать квартиру, можно будет сохранить социальный наем.
Если жители сносимой пятиэтажки являются очередниками, то в процессе расселения им будет предложена новая квартира по социальным нормам предоставления жилья».
Часть острых вопросов, таким образом, законопроект и разъяснения мэра сняли, но есть и другие.
2. Кто оплатит новоселье?
Понятно, что на месте снесенных пятиэтажек вряд ли появятся малоэтажные новостройки – скорее всего, этажность, особенно при условии расселения в пределах района, возрастет в разы. Скептики полагают, что на месте «хрущоб» могут вырасти 25-этажные башни, реалисты говорят, что более 12–14 этажей строить в кварталах пятиэтажной застройки нереально, просто не выдержит инфраструктура. Но выдержит ли она 12–14 этажей? Как при такой уплотнительной застройке будут решаться инфраструктурные вопросы: по электросетям, дорогам, социальным объектам, парковкам, зеленым насаждениям?
Можно, конечно, обязать застройщиков сдавать дома только с парковками (минимум одно машино-место на квартиру) и помещениями под новые детсады-медцентры-магазины на первых этажах. Но кто оплатит это отнюдь не дешевое удовольствие?
По оценкам экспертов, только стоимость сноса 25 млн кв. метров жилья обойдется в сотни миллиардов рублей, а программа по переселению будет стоить и вовсе триллионы. Откуда взять такие деньги?
По словам депутата Московской городской Думы, ректора Высшей школы экономики Ярослава Кузьминова, ответ на этот вопрос еще только предстоит получить: «Требуется серьезный анализ всех вариантов, но лично мне ближе позиция специалистов, рекомендующих городу первоначально взять эту работу сразу на себя. Оперативный штаб уже лично возглавил мэр Москвы Сергей Собянин. Градостроительный комплекс может нанимать подрядчиков, но организация процесса, а значит, и ответственность за его результаты должны остаться все-таки на городе».
Но прикидывал ли кто-нибудь из специалистов, сможет ли московский бюджет потянуть такие расходы. Сегодня годовой бюджет столицы составляет около 1,7 трлн рублей. Более половины уходит на социальные нужды. Примерно 70% из того, что остается, идет на решение главной городской программы – транспортной. Плюс большие программы благоустройства и озеленения общественных территорий, которые тоже никто сворачивать не обещает.
3. Как заинтересовать частных инвесторов?
По словам главы Минстроя Михаила Меня, за счет бюджета Москвы программа лишь стартует, «а дальше уже бизнес сам поверит, включится в эту историю». Вопрос: как создать условия, чтобы к реализации программы подключились частные инвесторы?
При Лужкове многие инвесторы отказались от «пятиэтажного бизнеса» – посчитали, что им это невыгодно. Большая часть инвесторов нагружалась обязательствами строить за свой счет социальные объекты и оплачивать подключение к сетям, что компенсировалось суперуплотнительной застройкой в квартале, когда строили в 10–20 раз больше кв. метров взамен снесенных.
Жизнь показала, что это невыгодно ни инвесторам, ни горожанам. Логичнее применять здесь принцип частно-государственного партнерства: город финансирует строительство инженерно-коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры для реконструируемого квартала. Инвестор – только строит жилье, в которое переселяются жители сносимых пятиэтажек.
Но и при таком подходе бизнес сегодня вряд ли поверит в эту историю, пока реальная ставка по кредитам не снизится хотя бы до 11–12% и пока не восстановится спрос на рынке жилья, что зависит не столько от мэрии, сколько от общей экономической ситуации в стране.
4. Реально ли снести московские пятиэтажки за 15–20 лет?
Отсюда вытекает еще один вопрос: реальны ли озвученные чиновниками сроки реализации программы минимум 15–20 лет? Как тут же напомнили эксперты, 6 млн кв. метров столичных пятиэтажек, попавших под нынешнюю программу расселения, не могут снести на протяжении почти 20 лет. Такими темпами 25 млн кв. метров будут расселять и сносить лет сто. Согласитесь, 15–20 лет и 80–100, за которые сменится не одно поколение, – две большие разницы. Особенно в нашей стране, где и на два года загадывать трудно, так быстро ситуация становится совершенно иной.
5. Что будет с взносами на капремонт?
Уже сегодня жителей пятиэтажек волнует вопрос, будут ли с них и дальше брать взносы на капремонт и что будет с уже уплаченными взносами? Ответ на этот вопрос прописан в законопроекте, внесенном в Госудуму. Как пояснил Сергей Собянин: «С момента включения дома в программу реновации, его жители перестанут платить взносы на капитальный ремонт. А те средства, которые они уже заплатили, мы целевым образом направим на программу реновации этих кварталов, они пойдут для того, чтобы ускорить программу строительства новых домов». То есть жители домов, вошедших в программу реновации, не будут платить взносы в Фонд капитального ремонта до тех пор, пока не переселятся в новые квартиры.
6. Что делать с людьми, которые не захотят переезжать?
Как их уговаривать, чем привлекать? Будет ли у них выбор, куда переезжать и на каких условиях? Может, кто-то и сам захочет выехать на природу в новую Москву, но хотел бы при этом получить компенсацию деньгами или квадратными метрами. В Общественной палате решили направить мэру предложение, что протокол расселения должен обсуждаться с жителями всего квартала, где находится пятиэтажка под снос. И для начала стоит провести опрос среди жителей самой пятиэтажки, поставив в очередь на снос только те из них, где более 50% согласны переселяться. Если люди против переселения, оставлять дома в покое. Такой принцип поможет избежать компанейщины, спешки и аврала, которые всегда приводят к проблемам.
Сергей Собянин с таким подходом согласен: «Мы будем переселять только те кварталы, где большинство граждан скажет, что да, мы хотим, да, это необходимо. Для этого мы создаем специальную систему опроса граждан – собственников жилья в пятиэтажках, так, чтобы они высказали свое мнение. И с учетом только их мнения будем принимать решение, включать тот или иной квартал в программу реновации либо не делать этого».
Серии пятиэтажных домов, предназначенных к сносу, в мэрии обещают опубликовать в ближайшее время. После чего за включение дома в программу реновации можно будет проголосовать на «Активном гражданине» либо сообщить свое мнение специалисту в районном центре «Мои документы». «Только после того как мы поймем настроения и желания москвичей, правительство города утвердит перечни кварталов и домов, которые войдут в программу реновации», – обещает мэр.
Конечно, это далеко не все вопросы, на которые и горожане, и власти, и бизнес ищут сегодня ответы. «Московская перспектив» планирует в еженедельном режиме отслеживать все этапы этой стройки века. Также мы ждем ваших писем с вопросами и предложениями по программе расселения пятиэтажек, чтобы донести их до экспертов, специалистов и городских руководителей.
Присылайте вопросы на адрес mperspektiva@mail.ru с пометкой «пять этажей вопросов».
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»