Сегодня остановимся подробнее на уровне цен, сложившемся в различных сегментах Москвы по итогам 1 квартала 2009 года. Результаты маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы.
Сравнительный анализ» показывают, что существует четкое деление столичных округов на «самые дорогие», цена за метр жилья в которых превышает отметку 180 тыс. руб., и наиболее доступные по стоимости квартир – порядка 130 тыс. руб. за 1 кв.м.
Так, максимальный уровень цен отмечается в ЗАО и СЗАО Москвы, включая районы за МКАД (Солнцево, Куркино и Митино), где средняя стоимость метра в новостройке составляет около 193,3 тыс. руб. и 183,9 тыс. руб., соответственно. Оба округа традиционно считаются наиболее престижными и экологически чистыми по сравнению с другими округами за ТТК, в основном, за счет благоприятного социального окружения, хорошей транспортной доступности, наличия зеленых зон и водных объектов
Поэтому именно здесь возводятся самые дорогие (после Центрального округа) дома. Однако, в зависимости от уровня престижности конкретных районов внутри ЗАО и СЗАО, отмечается широкий разброс цен в предлагающихся новостройках. В статье «Стоимость жилья не всегда зависит от престижности района» было отмечено, что диапазон цен за метр жилья в различных районах ЗАО в конце марта 2009 года варьировал от 95 тыс. руб. (новостройки в Солнцево) до 352 тыс. руб. (объекты премиум-класса в зеленой зоне вблизи Кутузовского проспекта, административно входящие в состав района Очаково-Матвеевское).
Самые доступные по цене квартиры характерны для ЮВАО, где средняя стоимость метра жилья составляет порядка 128,3 тыс. руб. Надо сказать, что это единственный округ в Москве, где практически не существует разницы между районами по стоимости жилья: от 120 тыс. руб. (Выхино-Жулебино) до 132,5 тыс. руб. (Кузьминки).
По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», данный факт обусловлен тем, что новостройки Юго-Восточного округа расположены в очень похожих по местоположению и своим свойствам районах: между Волгоградским проспектом и Рязанским проспектом, но на разном удалении от ТТК. Однако объекты, которые находятся ближе к центру, характеризуются неудачным местоположением вследствие наличия поблизости промзоны и/или железнодорожных путей, поэтому по цене практически не отличаются от более удаленных конкурентов.
Отметим также, что сопоставимый уровень цен сложился сегодня в САО, СВАО, ВАО и ЮАО – в пределах 145-154 тыс. руб. за 1 кв.м. Но в зависимости от района и стадии готовности объекта, в данных округах есть предложение квартир, по цене не уступающих новостройкам в ЗАО. Например, в районе Сокол САО в готовых новостройках (ЖК «Мономах», ЖК «Империал» на ул. Алабяна), расположенных в престижном месте вблизи поселка художников, средняя цена за метр в марте 2009 года составляла около 185-195 тыс. руб.
Рассмотрим теперь, какая динамика стоимости квартир наблюдается в зависимости от округа, в котором расположен объект. По данным маркетингового исследования, средняя цена за квартиру в западной части Москвы в 2,2 раза дороже, чем в ЮВАО: 22 млн. руб. против 10,1 млн. руб. Однако в первом случае предусматривается большая площадь приобретаемого жилья — около 114 кв.м., тогда как во втором данный показатель составляет 79 кв.м. Таким образом, отмечается значительная разница – 2,2 раза – между самым дорогим и доступным предложением на рынке новостроек Москвы по округам в конце 1 квартала 2009 года.
Уровень цен в ЮВАО сопоставим со стоимостью квартир в ЮАО, где жилье площадью 78 кв.м. можно приобрести за 11,3 млн. руб. При этом в этих округах существуют варианты, при которых покупатель может сэкономить до 3 млн. руб., не «жертвуя» качеством приобретаемого жилья.
Например, рассмотрим подробнее районы Нагорный (ЮАО) и Рязанский (ЮВАО), где отмечается относительно одинаковая структура предложения коммерческого жилья: все новостройки, выставленные на продажу, готовы, среди них примерное равенство типовых и монолитно-кирпичных домов. Но если в первом случае 73 кв.м. жилой площади обойдутся покупателю примерно в 12,5 млн. руб., то в районе Рязанский (комплексная застройка по ул. Окской) – около 9,5 млн. руб.
Если посмотреть на карту, то оба рассматриваемых района расположены примерно на одинаковом расстоянии от центра Москвы, причем, с одной стороны, на небольшом удалении от промышленных зон, с другой, недалеко от парковых территорий (Битцевский лесопарк и ПКиО Кузьминки, соответственно). Однако фактор престижности проживания на юге в районе метро Чертановская по сравнению с Юго-Восточным округом сказывается на разнице в цене.
Обращает на себя внимание и тот факт, что в наиболее востребованных застройщиками округах – ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО – средняя цена квартиры колеблется от 14,5 до 22 млн. руб. При этом для остальной части Москвы, как и по показателю стоимости метра, отмечается меньший разброс средних цен на квартиры (в пределах 10-13 млн. руб.). Учитывая, что структура предложения на рынке жилья в ближайшие периоды вряд ли изменится, а падение цен сегодня практически остановилось, по мнению специалистов www.irn.ru, такое соотношение стоимостных характеристик престижных и менее престижных округов Москвы сохранится и впредь.