С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки в федеральный закон № 214, регулирующий долевое строительство жилья, а ряд новшеств уже действует. Как это отразится на положении дел для застройщиков и можно ли сказать, что права дольщиков будут лучше защищены?
Гарантии и страховки
Поправки, внесенные в федеральный закон ФЗ-214 в 2017 году, преследуют благую цель – защитить интересы дольщиков. Вопрос только в том, насколько удается эту цель достигнуть. По сути, все эти меры направлены на борьбу с пирамидами, когда недобросовестный застройщик привлекает средства новых дольщиков, чтобы завершить ранее начатое строительство.
Во-первых, предусмотрена обязанность застройщика обеспечить гарантию собственными средствами. С 1 июля 2018 года закон обязывает застройщика перечислить на депозит собственные средства в объеме 10 процентов общей стоимости проекта, а это весьма значительные средства.
Другая мера на том же направлении – это создание компенсационного фонда и фактическое повышение ставки страхования рисков дольщиков (покупателей жилья) в 1,5 раза. Прежняя ставка страхования составляла 0,8–0,9 процента продаваемой стоимости. Теперь же отчисления в компенсационный фонд составляют 1,2 процента и появляются определенные гарантии со стороны государства, которое участвует в процессе через создание публично-правовой компании. Новый порядок уже действует с 29 октября.
Понимать, на что тратятся деньги
Ужесточаются и требования к прозрачности деятельности застройщика, к публикации им документов, причем эти нормы уже действуют с 1 июля 2017 года. В частности, каждый застройщик обязан публиковать и предоставлять по запросу дольщика свои баланс и отчет о финансовых результатах, причем с 1 января 2018 года он должен делать это ежеквартально, а до этого – раз в год. За публикацию недостоверной информации теперь предусмотрено наказание, и уже появились первые наказанные.
Еще одно важное новшество заключается в том, что с 1 июля 2018 года застройщик сможет строить одновременно только по одному разрешению на строительство. Понятно, что, вводя эту норму государство, стремится помешать практике перевода средств, полученных по договорам долевого участия на строительство того или иного конкретного дома, на достройку другого дома. Но и добросовестные застройщики столкнутся с преградами, препятствующими одновременному строительству нескольких микрорайонов или нескольких домов. Неслучайно строительная общественность уже бьет тревогу по поводу введения этой нормы и есть обращения в минстрой и Госдуму по этому вопросу.
Наконец, вводится перечень статей, на которые можно тратить долевые деньги. Теперь банк должен будет контролировать, на что именно направляются деньги, и определять, соответствуют ли данные расходы списку статей, финансирование по которым может вестись из денег дольщиков. У банков такого опыта пока нет, так что здесь придется учиться не только застройщикам, но и банковским специалистам.
Смотрим и проверяем
– Если же посмотреть на новшества глазами дольщиков, то закон и раньше защищал их интересы, – считает эксперт рынка недвижимости Ксения Романова. – И, вспоминая историю таких проблемных застройщиков, как СУ-155 или «Квартстрой», надо понять, что проблема была не в том, что закон был плох, а в том, что его не выполняли, обходили. Например, закон и раньше требовал страховать строительство, но это требование не выполнялось.
Поэтому, принимая решение о покупке квартиры на условиях долевого строительства, надо внимательно смотреть, выполняются ли требования закона. И для начала важно убедиться, что долевое строительство ведется именно по федеральному закону № 214. То есть что, предлагая квартиру в строящемся доме, застройщик заключает с покупателем именно договор долевого строительства.
– На сайте застройщика должны быть опубликованы все основные документы, – напоминает заместитель генерального директора девелоперской компании «Столица Нижний» по продажам, стратегии и строительству Борис Замский. – В первую очередь разрешение минстроя на публикацию проектной декларации. Минстрой очень тщательно проверяет каждого застройщика. И на этом же сайте должен быть опубликован текст договора долевого участия, причем именно под этим текстом и должна быть впоследствии поставлена подпись дольщика с одной стороны и подпись уполномоченного лица организации, заверенная печатью организации, – с другой. Если на сайте нет договора или если на сайте один договор, а подписать предлагается другой, – это сигнал тревоги.
В целом же степень защищенности дольщика можно сравнить со степенью защищенности вкладчика банка после появления Агентства по страхованию вкладов. То есть общий уровень защищенности прав дольщика становится достаточно высоким. Главное – внимательно смотреть документы и проверять, все ли требования закона выполняются.
Егор КРАСИН