Различия в площади

15.07.2016

Различия в площади недвижимости

Сделка не может быть признана недействительной, если при ее заключении сторона не заблуждалась относительно обстоятельств, на основании которых теперь оспаривает сделку

Пункт 4 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162
Если стороны ранее заключали договор по поводу этого же предмета, а в новом договоре качества предмета были указаны неверно, можно считать, что сторона осведомлена о действительном положении дел и не заблуждается. Формальное отражение в договоре информации о предмете еще не говорит о том, что одна из сторон не понимает реального положения дел.

Президиум ВАС РФ привел следующий пример. Арендатор повторно заключил договор аренды одного и того же помещения. В договоре была указана общая площадь объекта, но на практике использовать можно было лишь половину. Суд установил, что арендатор ранее уже арендовал данный объект и был осведомлен о его реальной полезной площади. При таких обстоятельствах существенное заблуждение относительно действительных качеств предмета сделки (арендуемого объекта) отсутствует.

В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора. В связи с этим на практике возникают многочисленные вопросы: в отношении какого имущества договор считается заключенным? Насколько подробно должен быть описан предмет договора и могут ли те или иные неточности в характеристике объекта аренды служить основанием для признания договора незаключенным? Какое требование может быть заявлено арендатором для защиты своих прав?

Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21
«…Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация — Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) — подписали договор аренды от 01.09.2005 N 5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении N 3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).

В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 N 181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755.
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным…»

Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Постановление ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-5806/09-С6 по делу N А60-33704/2008-С3
«…Как следует из материалов дела, между обществом «Титан и К» (арендодатель) и обществом «Люнол» (арендатор) подписан договор аренды помещения от 12.04.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 (приложение N 2 к договору), согласно которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Из договора аренды помещения от 12.04.2008 и акта приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 следует, что общество «Титан и К» предоставило обществу «Люнол» во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Имеющиеся в материалах дела технические и регистрационные документы на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу, содержат противоречивые данные относительно его площади.

Согласно договору купли-продажи от 28.12.1999, на основании которого общество «Титан и К» приобрело нежилое здание, его площадь составляет 94,6 кв. м. Из технического паспорта на здание магазина, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, по состоянию на 18.11.1999 следует, что площадь магазина — 136 кв. м, площадь крыльца — 9,8 кв. м, площадь холодного пристроя — 6,8 кв. м, общая площадь — 152,6 кв. м. В регистрационном удостоверении от 28.12.1999 N 131, выданном Тавдинским бюро технической инвентаризации, указана полезная площадь здания — 94,6 кв. м, холодного пристроя — 7 кв. м.

С учетом наличия расхождений в площади здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, и принимая во внимание, что это здание состоит из нескольких нежилых помещений с разными литерами, суд апелляционной инстанции правильно установил, что условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

Не признав договор аренды помещения от 12.04.2008 заключенным, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества «Титан и К» о взыскании основного долга и договорной неустойки…»

print