Прощание с тяжелой долей
Разрабатывается механизм поддержки банков, работающих с застройщиками
На минувшей неделе московские и региональные застройщики, представители банков и государственных структур обсудили тему баланса выгод и потерь в гонке за эскроу в сфере недвижимости. Они поделились своими наработками и мнениями по поводу перехода на новое законодательство.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны будут работать по эскроу-счетам, на которых станут аккумулироваться средства граждан. Исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка России Денис Ковриженко отметил, что систему эскроу-счетов уже назвали «знаком качества», которым будут отмечены надежные застройщики, строго соблюдающие условия кредитных договоров и сроки ввода жилья в эксплуатацию.
На сегодняшний день 56 российских банков имеют право открывать эскроу-счета. Совершая сделку по новой форме договора долевого участия, покупатель будет указывать, что вносит деньги на специализированный счет эскроу в уполномоченную финансовую организацию. Однако застройщик получит доступ к средствам клиента лишь после ввода дома в эксплуатацию. Для дольщика это означает защиту его денег. Статистика такова, что сегодня в строительной отрасли в общей сложности находится свыше 4 трлн рублей, из которых банковские – лишь 600 млрд рублей, а остальные – средства граждан.
«Поскольку рынок станет более цивилизованным, не будет нужды беспокоиться о надежности застройщика. Появится инструмент, который полностью защитит права граждан и гарантирует безопасность инвестиций и завершение проекта. А у самих граждан появится надежный партнер в лице банка, который возьмет на себя большую часть рисков. Данный механизм позволит реально защитить права людей», – подчеркнул управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Кирилл Гришанов. C переходом на проектное финансирование и работу со счетами эскроу нагрузка на банки существенно возрастет. Поскольку на их балансах появятся новые кредиты, им потребуется больший капитал. Механизм, который позволил бы этот капитал получить, разрабатывается. «До конца года будет предложен инструмент под названием «гарантирование» или «поручительство», суть которого следующая: банки смогут от института развития получать особую гарантию или поручительство, которое позволит снизить риск-вес кредита (другими словами, нагрузку на капитал) с 100 до 20%», – подчеркнул Кирилл Гришанов.
Эксперт также отметил, что деньги дольщиков планируется полностью заместить средствами банков до 2022 года, именно поэтому и необходим механизм гарантирования. Впрочем, застройщики сами проявляют интерес к проектному финансированию, поскольку новый механизм взаимодействия неизбежен.
Финансовый директор девелоперской компании Евгений Романенко отнес освобождение от отчислений в Компенсационный фонд дольщиков к безусловным преимуществам новой технологии. По его словам, на этом экономится 1,2% от выручки по продажам. А если проект так и не будет реализован, государство гарантирует возврат средств с эскроу-счета до 10 млн рублей.
«Получается, что тем, у кого стоимость жилья превысит данную сумму, придется рисковать своими средствами. И если в регионах за такие деньги можно приобрести приличную квартиру, то для Москвы – весьма среднюю», – подчеркнул начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестпроектов инвестиционно-девелоперской компании Дмитрий Назаров. Он также отметил, что застройщики теперь не смогут давать скидки на разных этапах возведения дома, среди которых наиболее выгодные при покупке жилья на стадии котлована.
Коммерческий директор девелоперской компании Виталий Разуваев высказал мнение о том, что для успешного внедрения счетов эскроу и проектного финансирования нужны стандарты правил и для банков, и для застройщиков, наличие которых позволит существенно ускорить переход на новую модель финансирования жилищного строительства». Участники круглого стола отметили, что именно такие стандарты сейчас разрабатывает «ДОМ.РФ» в рамках программы гарантий по проектному финансированию.
Виктор Дмитриев