Развитие сегмента арендного жилья

06.04.2016

Инвесторам предложили арендное жильё. В бюджете средств на его строительство не предусмотрено.

Развитие сегмента

Развитие сегмента арендного жилья, как ожидается, станет одной из главных тем заседания Государственного совета, посвященного совершенствованию градостроительной деятельности в РФ. Больших успехов в этом направлении пока добиться не удалось, хотя спрос внушителен: потенциальными жителями доходных домов могут стать 1,9 млн российских семей. В рамках подготовки к Госсовету Минэкономразвития и АИЖК разработали несколько инициатив, направленных на стимулирование рынка аренды. Главная задача – заинтересовать инвесторов.

Для Москвы создание рынка арендного жилья – это стратегическая задача. Решить ее пытался еще Юрий Лужков, однако дальше строительства за счет средств бюджета нескольких домов, квартиры в которых могли арендовать очередники, дело не двинулось. Потом горадминистрация несколько лет ждала, когда же Госдума примет законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный Комитетом по жилищной политике.

Он должен был восполнить пробел в законодательстве и ввести в ЖК понятия некоммерческого найма жилья, а также новых видов жилых зданий – «наемных (арендных) многоквартирных домов». Документ планировалось принять еще весной 2013 года, однако потребовалось выступление Владимира Путина перед Федеральным собранием (в нем президент назвал арендное жилье одним из приоритетов государственной жилищной политики), чтобы депутаты зашевелились.

В 2014 году перед уходом на летние каникулы они проголосовали за поправки в ЖК, включившие «зеленый свет» для строительства наемных домов субъектами РФ, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Согласно документу, инвесторы, которые предложат на аукционах наименьший размер платы за наем жилых помещений в таких домах, должны получать участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Кроме того, им была обещана дополнительная поддержка – например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Чиновники и депутаты рассчитывали, что принятие законопроекта будет стимулировать развитие рынка арендного жилья, в котором заинтересованы и льготники, уставшие стоять в очереди за бесплатными квадратными метрами, и обычные семьи, не имеющие возможности купить квартиру по рыночным ценам. «Арендное жилье – это наиболее честный способ выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания за доступные деньги», – отмечают в горадминистрации.

Однако намеченные планы выполнить не удалось. В 2015 году нужно было сдать 3,8% наемных жилплощадей от общего объема ввода многоквартирных домов. По факту получилось 0,29%. В 2014 году – 0,45% против предполагаемых 2%. На 2016 год установлен показатель в 6,7% всего жилфонда, или 5,4 млн кв. метров. Но ни у кого нет сомнений, что эта задача также останется несбыточной мечтой. В федеральном и региональных бюджетах денег на строительство арендного жилья не заложено. А бизнес не проявил интереса к предложенной схеме, посчитав ее экономически невыгодной. Парламентарии обязали инвесторов как минимум 50% квартир в доходных домах отдавать под соцнаем и предоставили региональным властям право устанавливать максимальный размер арендной платы для коммерческих нанимателей. Застройщики посчитали, что на таких условиях проекты окупятся в лучшем случае через 30 лет, и решили строить квазиарендное жилье – апартаменты.

И хотя некоторые компании все-таки прибегают к аренде, делают это вынужденно, поскольку из-за кризиса не смогли продать построенное в промышленных масштабах жилье. В частности, «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки», расположенного в новой Москве, предложил покупателям «протестировать» любую из сотни нераспроданных к моменту заселения дома квартир. Для этого необходимо заключить договор найма с правом последующего выкупа. Эксперты уверены, что это не арендное жилье в чистом виде, а маркетинговый ход, являющийся альтернативой покупки жилья в рассрочку. Но если через год клиент будет не готов заключить сделку, арендный договор продлят без вопросов, утверждают в компании. «Право выкупа с зачетом всех платежей по сути означает беспроцентную рассрочку с фиксацией стоимости в течение года, – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». – А аренда у застройщика, а не частного лица – это шаг к цивилизованному рынку: девелопер не сможет «внезапно» выселить или поднять стоимость».

Чиновники между тем разрабатывают новые стимулы для развития рынка арендного жилья. АИЖК рассчитывает решить проблему путем привлечения к строительству доходных домов средств коллективных инвесторов. При этом само агентство намерено взять на себя роль координатора процесса: в его задачи будет входить организация управляющей компании, поиск инвесторов-вкладчиков, а также создание целевого фонда для выкупа строящегося жилья с помощью банка-партнера. Еще один механизм стимулирования арендного рынка, предложенный АИЖК, – выпуск ипотечных ценных бумаг. Планируется, что эти ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. Банк, выдавший кредит на строительство доходного дома, получит возможность рефинансировать его, продав закладную в АО «АИЖК». По мнению специалистов АИЖК, подобные меры позволят увеличить доступность жилья для населения на 40%.

В свою очередь, Минэкономразвития разработало поправки в закон «О концессионных соглашениях», позволяющие строить арендное жилье на условиях концессии (с документом можно ознакомиться на сайте regulation.gov.ru). «Реализация законопроекта в рамках частно-государственного партнерства может способствовать улучшению жилищных условий граждан, развитию предпринимательства, пополнению жилищного фонда, созданию условий для совершенствования арендных отношений», – говорится в пояснительной записке к законопроекту. Напомним, что в рамках концессионного соглашения государство обязуется предоставить инвестору полностью подготовленный земельный участок, на котором он за свои средства реализует оговоренный проект (в данном случае строительство доходных домов). Дома подлежат оформлению в собственность государства, однако инвестор в течение определенного времени (10–15–20 лет) сможет сдавать их в аренду, чтобы окупить инвестиции. В Минстрое уверены, что для девелоперов механизм будет довольно выгодным.

Развитие сегмента арендного жилья также стало основной темой недавнего заседания Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете ГД по земельным отношениям и строительству под председательством Владимира Ресина. Эксперты пришли к мнению, что наемные дома в отдельных регионах – прежде всего в городах-миллионниках – будут очень востребованы (потенциальный спрос, рассчитанный Институтом экономики города, – 1,9 млн семей), но у аренды сохраняются «слабые места» из-за продления бесплатной приватизации и мощного конкурента в лице ипотеки. По итогам обсуждения было принято решение рекомендовать Минстрою с участием Минэкономразвития, Минпромторга и профессионального сообщества отработать ключевые направления и механизмы развития рынка аренды. Ожидается, что эта тема будет подробно обсуждаться на предстоящем Госсовете «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности Российской Федерации» под председательством Владимира Путина.

2

Екатерина Шмелёва

print