22.03.2016
Риски покупателей квартир высоки. Или почему не стоит экономить на услугах риелтора
Данные многочисленных опросов свидетельствуют: большинство россиян считают высокорискованным проведение сделки с недвижимостью. Практика показывает, что эти опасения не напрасны.
Телефон зазвонил около полуночи. Надежда, нехотя подняв трубку, недовольно пробасила: «Я вас слушаю». Несколько секунд в трубке была тишина. Надежда уже хотела ее бросить, как вдруг где-то в глубине раздался тоненький голосок: «Галлия Максимовна, а папу можно?» Надежда сказала, что она никакая не Галлия, мол, вы ошиблись номером. Но собеседник как бы уловил ее мысль о том, что она вознамерилась положить трубку, быстро проговорил: «А Петра Сергеевича нет дома?» Надежда на секунду задумалась. Это странное имя «Галлия» ей что-то смутно напоминало, но она никак не могла взять в толк, кто это.
— Вы мне можете объяснить, кто вам нужен и по какому вопросу? — недовольно буркнула Надежда.
— Мне нужен папа или его жена, — уже более четко проговорили в трубке. И тут Надежда вспомнила это имя. Галлия — это же бывшая хозяйка квартиры.
—А вы кто? — уже как-то растерянно проговорила Надежда.
— Я — сын Петра Сергеевича. Вы можете мне толком объяснить, что вы ночью делаете в квартире родителей и кто вы? — в голосе собеседника послышались нотки раздражения.
— Я кто? Я — хозяйка квартиры. Недавно купила ее у Галлии Максимовны Сухопаровой.
— А я — Семен Сухопаров, сын Петра Сергеевича. Возвращаюсь вот домой из Италии, думал, он меня встретит в аэропорту. Извините. Спокойной ночи. — И в трубке раздались короткие гудки.
Явление сына
Через несколько дней в квартиру Надежды позвонили. Женщина глянула в глазок и, увидав там худощавого мужчину, приоткрыла дверь.
— Это я вам недавно звонил. Я — сын Петра Сергеевича, Семен, — быстро проговорил молодой человек.
— Да мне-то какое дело, Семен вы или Петр, я же вам сказала, что нет здесь прежних хозяев. Мне женщина продала квартиру и уехала, а куда, не знаю. Сходите и спросите у председателя.
— Хорошо-хорошо, вы не волнуйтесь, — попытался успокоить женщину Семен, — мне просто нужно кое-что выяснить.
— А чего выяснять, — вскипела Надежда. — Вы кто мне? Сват? Брат?
— Я — наследник.
— Наследник чего? — удивленно как-то пропела Надежда.
— Наследник квартиры, — выдохнул Семен. — То есть, не всей квартиры, а доли отца.
— Постой, постой, что-то я никак не могу взять в толк, о чем вы говорите, — растерянно проговорила Надежда и жестом показала, чтобы тот вошел.
Пока Надежда показывала, где можно раздеться и провожала гостя на кухню, немного успокоилась. Семен сел на предложенный табурет и отрешенно стал смотреть в окно. Он ждал, что все же спросит Надежда.
— Нет, подожди, а при чем здесь я, — проговорила хозяйка, сев напротив Семена.
— Ну, как это при чем, — Семен удивленно уставился на дородную женщину. — Я же вам сказал, что мой папа в свое время женился на женщине, которая проживала в этой квартире. Квартира кооперативная. Пай они платили вместе, так что после смерти я, как его законный сын, имею право на часть наследства, то есть на часть квартиры.
— Но не было в документах никакого хозяина. Свидетельство было оформлено на Галлию, — напирала Надежда.
— Ну, правильно, он же к ней пришел, когда она уже жила в квартире, но все равно вы мне должны мою часть отдать, — возмущенно произнес Семен. — Мало того, что эта прохиндейка не сообщила о смерти отца, так она еще, продав квартиру, скрылась в неизвестном направлении. Аферистка! Так как? Договоримся полюбовно или мне в суд подавать?
Надежда молчала. Она просто не знала, что сказать. Видимо, поняв состояние женщины, Семен напирать на нее больше не стал и, сказав, что будет звонить, удалился.
Хитрый адвокат
Оставшись одна, Надежда стала вспоминать, как могло такое получиться. Квартиру она нашла сама, по объявлению в газете. Но продавала ее не сама хозяйка, а ее подруга. Во всяком случае, она так представилась. Встречалась Надежда и с хозяйкой, та присутствовала на сделке. Как заверила подруга хозяйки, квартира юридически «чиста». Галлия, мол, в таком-то году вступила в кооператив, выплатила за квартиру полностью пай, жила в ней все эти годы, и квартира никому не перепродавалась. О том, что у нее был муж, который умер в этой квартире, разговора не было. И председатель кооператива ничего не сказал.
— Почему вы мне не сказали, что Галлия была замужем, и ее муж с ней здесь проживал?— нервно спросила она председателя вечером.
— А вы меня об этом и не спрашивали, — спокойно ответил председатель. — Вы спросили: «Пай выплачен?» Я сказал, что да. Вы этим удовлетворились и ушли.
— Но вы сами могли бы мне об этом сказать, — как-то растерянно проговорила Надежда, понимая, что сказала это бессмысленно.
— Вот еще, делать мне нечего, — ехидно усмехнувшись, бросил председатель. — Что вы спросили, то я и ответил. Если бы вы задали мне еще вопрос, может, я на него бы тоже ответил, а может, и нет. По настроению.
— Как это по настроению? — Надежда начала заводиться.
— А вот так! — грубо бросил председатель и указал ей на дверь. — Пришла тут, раскомандовалась. Надо было перед покупкой прийти ко мне вечерком, попить со мною чайку и поговорить. А то заскочила на пять минут, а сейчас еще претензии предъявляет.
Поняв, что разговора не получится, Надежда в сердцах про себя выругалась и уже в дверном проеме без всякой надежды все же спросила:
— Так был у Галлии муж или нет?
—Да, был, но недолго, умер быстро, — бросил снисходительно председатель. — Но весь пай она выплачивала сама. А что, что-то случилось?
— Да сын его объявился и требует своей доли наследства, — сказала Надежда и вышла.
— Вот так дела! — удивленно пробасил председатель, провожая взглядом молодую женщину, — Какой сын, откуда? Мне о нем Петр никогда ничего не говорил.
На следующий день Надежда набрала мобильный девушки, которая помогала Галнее продавать квартиру. Но он был вне зоны доступа. Да, теперь она пожалела, что на сделке с ней рядом не было специалиста, который бы помог ей глубже разобраться в ситуации. Но, увы, поезд уже ушел.
В последующие несколько дней стояла полная тишина. Семен ей не звонил. Надежда уже начала успокаиваться. Но как-то раз на работу к ней пришел элегантно одетый мужчина. Он представился адвокатом Семена и пригласил поговорить в ближайшее кафе. Сердце Надежды екнуло. Раз в дело вступил адвокат, то быть беде. И она не ошиблась. Когда они сели за столик, адвокат сразу же взял быка за рога.
— В общем так, ситуация такая, — начал он, раскладывая перед Надеждой бумаги. — Галлия вышла замуж, когда ее пай за кооператив не был полностью выплачен. Кроме того, я узнал, что Петр Сергеевич, после того, как они расписались с Галлией, продал машину, и молодые в квартире сделали евроремонт.
— Ну, евроремонт — это громко сказано! — вырвалось невольно у Надежды.
— Это неважно, — бросил адвокат, продолжая, — так вот, они сделали дорогой ремонт, куда были внесены деньги отца моего подзащитного. Исходя из выше изложенного, сын умершего, как наследник первой очереди, имеет по закону полное право на часть квартиры.
— Но подождите, а при чем здесь я? — Надежда как-то строго посмотрела на адвоката. — Все эти вопросы должны быть обращены к бывшей хозяйке. Квартиру продала она, деньги получила тоже она, вот пусть и рассчитывается по долгам.
— Ну, вы и наивная, — бросил с усмешкой адвокат. — Она где? Неизвестно. А вы здесь. И квартира тоже здесь. Смотреть надо было, что покупали. Так что платить придется все же вам.
Надежда как-то скисла от этих слов. Ей стало очень грустно. Законодательство она не знает, посоветоваться не с кем. Кроме того, даже если бы она согласилась выплатить обиженному наследнику часть пая, то денег таких у нее просто не было. Поняв по-своему молчание женщины, адвокат уже примирительно и даже как-то доверительно проговорил:
— Хотя, знаете, всех этих судебных тяжб можно избежать.
— Как? — без всякого энтузиазма спросила Надежда.
— Все очень просто. Моему клиенту суды тоже ни к чему. Это долго и нудно. Ему нужны деньги, поэтому он готов не на половину стоимости квартиры, а всего на четверть, но сразу, — адвокат смотрел на Надежду и ждал ее реакции. Она молчала и смотрела на него
каким-то опустошенным взглядом. Сделав паузу, адвокат заговорщически продолжил свою мысль. — Хотя, если вы мне заплатите небольшой гонорар, то я могу еще сбить с клиента цену.
— А, что? — Надежда уставилась на адвоката, а потом не проговорила, а просто выдохнула. — Я же Семену еще при первой встрече сказала, что нет у меня денег, нет. Понимаете ли вы?
— Ну, как знаете, — бросил адвокат, собирая в портфель бумаги. — От выплат вам все равно не отвертеться. А то ведь потом могут и вообще выселить, раз денег нет.
— Нако, выкуси! Выселялыцик хренов! — Лицо Надежды исказила злая гримаса, и она показала адвокату большую дулю.
— Выселят, как миленькую, — как-то нараспев протянул адвокат. — Вот присудит суд половину моему клиенту, а если у вас нечем будет эту сумму выплачивать, то квартиру продадут, а деньги поделят между вами. Так-то вот, — и он, зло посмотрев на Надежду, быстро удалился. Она же продолжала сидеть в кафе, смотреть в окно и размышлять над свалившимся так неожиданно горем.
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Комментарий
Вячеслав ШЕЯНОВ, директор агентства недвижимости «Триумфальная арка»
— Главная причина такой ситуации — это желание сэкономить на оплате работы риелтора. А его работа во время подготовки и проведения сделки смог-ла бы обезопасить Надежду и снизить риски до минимума. Совершенно понятно, что нельзя приобретать жилье без тщательной предварительной проверки.
К сожалению, подобные ситуации совсем не так редко встречаются. Недавно у нас тоже была примерно такая же история. Женщина выплачивала стоимость кооперативной квартиры в течение 15 лет. За 3 месяца до окончания платежей она вышла замуж.
Через 4 года её супруг умер. Право собственности на квартиру она оформила на свое имя и уехала жить в Петербург. Потом решила московскую квартиру продать и обратилась к нам. Мы выяснили, что у ее супруга были дети, о которых она ничего не знала. Когда же мы ей об этом рассказали, и она узнала, что эти дети имеют возможность предъявить свои законные права на наследство, открывшееся после умершего супруга, состоящее, в том числе и из половины квартиры, она как-то сразу загрустила.
Правда, потом наши юристы объяснили ей, что в соответствии с действующим законодательством ее умерший супруг имел право только на Уг долю той части паевого взноса ЖСК, которая была выплачена в период брака, так как именно эти денежные средства являлись общим имуществом супругов. Как гласят ст.256 ГК РФ, ст.34, 39 СК РФ, совместной собственностью супругов является имущество, нажитое супругами во время брака, заключенного в установленном порядке. В данной ситуации (во всяком случае, что касается прав на квартиру) такой период составил три месяца. И эта информация, конечно же, женщину успокоила.
Безусловно, мы не можем обезопасить наших клиентов от всех случаев притязаний на жилье со стороны детей собственников, жилищные права которых были когда-то ущемлены, но мы сводим все риски к минимуму. И чтобы понять степень этих рисков, нужно перед продажей квартиры тщательно изучать ее историю. И если что-то можно исправить, то необходимо исправлять. А уж если такой возможности нет, то у покупателя всегда есть выбор: либо застраховать предстоящую сделку, либо отказаться от ее проведения. Наша главная задача состоит в том, чтобы наши клиенты были уверены^ в своей новой квартире они всегда смогут спать спокойно.
И еще один совет. Все же при покупке квартиры необходимо стараться обращаться только в надежные компании, которые на рынке недвижимости проработали уже не один год, и их репутация проверена временем. Если же вы покупаете квартиру через «черного маклера» или фирму «Рога и Копыта», то вы должны учесть, что такого рода «специалисты» рынка недвижимости в погоне за клиентом и заработком бывают порой не очень озабочены тщательной проверкой истории квартиры. И более того, даже если суд признает вас добросовестным приобретателем и вас не выселят из квартиры, то нервы вы себе помотаете прилично.
Кроме того, на время судебных разбирательств, которые длятся порой по много лет, на вашу квартиру могут наложить арест. И вот представьте, вы живете в своей квартире, это ваша собственность, но распоряжаться ею в полной мере не можете. И будете сидеть все время, как на пороховой бочке, и думать, когда и куда качнется стрелка Фемиды. А она — ой как изменчива. Это вам надо?
Рассказ из книги «Риски покупателей квартир высоки»