Российские девелоперы начали испытывать сдержанный оптимизм

23.01.2018

Индекс оптимизма. Показатель настроения инвесторов уверенно повышается

Российские девелоперы начали испытывать

Российские девелоперы начали испытывать сдержанный оптимизм. В 2014–2016 годах индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) бизнесменов, занимающихся строительством, находился глубоко в отрицательной зоне, но в конце прошлого года их ожидания относительно состояния экономики стали улучшаться. Если прогнозы ученых НИУ ВШЭ сбудутся, то строительная сфера фактически преодолеет негативные тенденции, сдерживающие ее развитие. Наиболее значительный вклад в развитие позитивных тенденций внесли московские девелоперы.

Эксперты НИУ ВШЭ подсчитали, что к концу прошлого года ИПУ застройщиков достиг минус 15%, а к концу 2018 года он поднимется еще на 11 п.п. – до минус 4%. Пугаться отрицательных значений в данном случае не следует. Начиная с середины 90-х годов, ИПУ в строительстве всегда находился в этой зоне, и только один раз в 2008 году достигал 5%. Накануне последней волны кризиса в 2014 году он вплотную приближался к нулю, но заветную планку так и не перешагнул. Если нынешние прогнозы сбудутся, то строительная сфера фактически преодолеет сдерживающие ее развитие тенденции. Эксперты ожидают, что в ближайшие годы она может стать новым драйвером увеличения ВВП в целом. В 2021–2025 годах среднегодовой прирост этого сектора способен достичь 5,1%. А средние темпы роста на период до 2035 года прогнозируются на уровне не меньше 4,2%. (Напомним, что в 2014–2016 годах строительная отрасль показывала отрицательную динамику.) В РАН подсчитали, что при таких вводных вклад строительства в рост российской экономики в целом составит 0,45–0,75 п.п.

Большое влияние на рост индекса предпринимательской уверенности девелоперов оказало развитие ипотечного кредитования. В прошлом году ЦБ снижал ключевую ставку пять раз, это, в свою очередь, повлекло за собой падение ипотечных ставок до исторического минимума. Сейчас кредит на покупку жилья можно взять под 9–9,5% годовых, и в Минстрое полагают, что недалек тот день и час, когда интерес банков снизится до 6%. В новой стратегии развития жилищной сферы указывается, что до 2025 года ипотека должна стать доступной для 50% российских семей, и чтобы обеспечить их потребности, застройщикам потребуется увеличить объемы строительства до 100–120 млн кв. метров в год. Неудивительно, что подобные задачи вселяют оптимизм. Строители ожидают открытия новых рынков, увеличения среднего уровня загрузки производственных мощностей, а также планируют нанимать новых сотрудников. Правда, есть и подводные камни, которые будет сложно обойти. Риск возникновения затоваренности рынка, снижение реальных доходов населения и неустойчивая ситуация в законодательстве – все это может отрицательно повлиять на развитие отрасли. Но о плохом, судя по динамике роста ИПУ и прогнозам ВШЭ, инвесторы пока стараются не думать.

Значительный вклад в развитие позитивных тенденций и рост отраслевого индекса предпринимательской уверенности, вне всякого сомнения, внесли московские девелоперы. В отличие от других регионов столица без особых потерь прошла через кризисные годы и даже оказалась одним из лидеров инвестиционной активности. По словам мэра города Сергея Собянина, за семь лет инвестиции в основной капитал в реальном выражении выросли на 70% и приблизились к 2 трлн в год. Существенную часть этого объема городу обеспечивают строители. «Инвесторы верят в строительный рынок и стабильно вкладывают собственные средства в городские проекты», – подчеркивает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин.

По данным аналитиков, столичный рынок новостроек развивается быстрее прочих регионов – здесь рост спроса в прошлом году достиг 56%. Причем растет популярность не только квартир, но и апартаментов – 26% против прошлогодних 13%. Число ипотечных сделок в целом по Москве выросло примерно на 18%, а их доля – с 35% в 2016 году до 42% в 2017 году. В отдельных столичных проектах массового сегмента в ипотеку продается более половины квартир. Увеличилось и общее число объектов, выставленных на продажу. Прирост составил 21%, достигнув 3,5 млн кв. метров. По словам заммэра, такого объема предложения не было никогда.

Условия работы в столице, в частности значительное снижение административных барьеров, которого удалось достичь за последние годы благодаря переводу основных госуслуг в сфере строительства в онлайн, привлекают на московский рынок новых игроков. По данным «Метриум Групп», в 2014–2017 годах в мегаполисе начали работать 12 новых девелоперских компаний с 20 проектами общей площадью 813 тыс. кв. метров, что составляет 7% от всего строящегося в столице жилья. Среди новичков есть не только вновь созданные компании, но и крупные девелоперы с большим опытом работы в других регионах, однако впервые вышедшие на московский рынок только в кризисный период (например, Tekta Group и Ingrad).

В дальнейшем городские застройщики также имеют все шансы сохранить лидерские позиции в формировании положительной динамики повышения ИПУ. Росту оптимистических ожиданий в их среде способствуют не только федеральные инициативы по расширению ипотечного кредитования, но и городская программа реновации жилья. В ближайшие 15 лет в Москве предстоит снести 5144 морально устаревших корпуса, в которых проживает примерно 1 млн москвичей. Реализация проекта такого масштаба обеспечит загрузку основных производственных мощностей, имеющихся у девелоперов.

Елена Егоршина

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»