Рынок новостроек в 2017 году

02.04.2017

Чего ждать от рынка новостроек в 2017 году? Цены, предложение, спрос

 в 2017 году

За последние годы ситуация на рынке заметно изменилась: на фоне ограниченного платежеспособного спроса активно растет объем предложения. Девелоперы более или менее привыкли работать в этих условиях.

Благодаря этому в массовом сегменте в Москве появляется все больше недорогих проектов, что оттягивает спрос у Подмосковья. А в высокобюджетном жилье растет качество предложения, оно становится более ориентированным на тех, кто реально собирается жить в этих квартирах, а не на инвесторов.

Что происходит на рынке новостроек Москвы? Какие квартиры предлагаются на рынке и по каким ценам? Ожидаются ли новые интересные проекты? Что и когда стоит покупать? На эти и другие вопросы ответят директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Денисова и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Денисова Ольга
Директор департамента маркетинга риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Калюжнова Татьяна
Руководитель компании «ИРН-Консалтинг»
«ИРН-Консалтинг»

Вопросы

1. Сергей:
Здравствуйте! Какие-то безумные объемы строительства сейчас! Не случится ли затоваривания?

Калюжнова Татьяна, «ИРН-Консалтинг»

Сергей, добрый день! Вы правы, объёмы строительства в Москве держатся на рекордном уровне. Из-за того, что пока в столице сохраняется отложенный спрос на качественное и относительно доступное жилье, пока столичные новостройки продаются активно. Однако доходы населения не растут, поэтому, если объемы строительства сохранятся на текущем уровне, через 2-3 года спрос может исчерпаться и Москва столкнется с той же затоваренностью, которая сейчас наблюдается в Подмосковье.
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Здравствуйте, Сергей! Ваши опасения вполне объяснимы. Действительно, объем предложения сегодня достаточно высок. На конец января 2017 года он составил порядка 3 млн кв. метров, за последний месяц он вырос на 10%, а по итогам года – на 20%. Наибольший прирост предложения отмечен в эконом- и бизнес-классе – на 40% и 15%. В меньшей степени прирост затронул премиум- и элит-класс – на 10% и 6% соответственно, в комфорт-классе объем предложения в январе остался на прежнем уровне. Если говорить о структуре предложения, то максимальная доля предложения принадлежит бизнес-классу – более 40%, далее следуют комфорт и премиум– 35% и 9% соответственно, минимальная доля у жилья эконом- и элитного класса – около 5%.

Кроме того, ожидается, что в текущем году на рынок жилья Москвы только в ее старых границах может выйти до семидесяти новых проектов. При таком высоком объеме предложения на первое место выходит качество проекта: архитектура, инфраструктура, планировочные решения. И качественное жилье всегда найдет своего потенциального покупателя.

Затоваривание может угрожать в основном рынку жилья массового сегмента– здесь проектов очень много, и конкуренция между ними очень жесткая. Что касается сегментов «бизнес» и «премиум», то здесь все зависит от особенностей каждого конкретного проекта. Но в целом, здесь спрос все еще не насыщен, и за удачными проектами идет охота. Любопытно, кстати, что в противовес эконом-классу, где наблюдается тенденция к сокращению площадей, в элитной недвижимости, напротив, повышенным спросом пользуются большие квартиры площадью 200-220 кв. м. Так, например, в комплексе клубных особняков «Садовые кварталы» такие квартиры просто нарасхват: в третьей очереди проекта 60% таких квартир раскуплено в течение нескольких месяцев.

2. Анна:
Уважаемые эксперты, добрый день! Ожидаются ли новые интересные проекты в классе бизнес+ или не слишком дорогой премиум? И какие из текущих, на ваш взгляд, самые интересные по соотношению «цена-качество»?
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Анна! В этом сегменте очень ценится удачная локация и развитая инфраструктура. А если еще и цена адекватная, то такие проекты не «застаиваются». Например, апартаменты в комплексе бизнес-класса «Лайнер» продаются очень активно, потому что Ходынка – один из самых перспективных районов Москвы, расположенный недалеко от центра, со сложившейся инфраструктурой и станцией метро в ближайшей перспективе.

При этом минимальная стоимость апартамента в Западном корпусе – 4,98 млн рублей. Так что, учитывая высокую степень готовности, сегодня это лучшее предложение в районе Ходынки. В прошлом году «Лайнер» стал лидером продаж в сегменте апартаментов.

Кроме того, в начале февраля ГК «ИНТЕКО» вывела в продажу новые корпуса в комплексе клубных особняков «Садовые кварталы» в Хамовниках по стартовой цене от 350 тыс.руб. за кв.метр, и это, согласитесь, уникальное предложение для элитного жилья.

3. Елена Шмакова:
Говорят, что сейчас больше застройщиков стало банкротиться. Как убедиться, что застройщик надежный, а конкретный дом будет достроен?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Елена, добрый день! К выбору застройщика нужно отнестись очень внимательно. В принципе, всю важную информацию можно найти в открытом доступе. Первым делом изучите репутацию застройщика, посмотрите на историю его проектов, поинтересуйтесь, не было ли задержек по срокам сдачи.

Есть ещё ряд факторов, на которые стоит обратить внимание. Например, если на интересующий вас проект один из ведущих банков открыл кредитную линию, это хороший знак. В случае чего дольщиков не бросят, дом будет достроен. Значительно повышает надежность застройщика его принадлежность к крупной и стабильной группе компаний.
Калюжнова Татьяна, «ИРН-Консалтинг»

Елена здравствуйте! Многие застройщики, особенно небольшие и обладающие не самыми удачными площадками, действительно оказались в не самой простой ситуации. В первую очередь, это касается локальных застройщиков в среднем и дальнем Подмосковье. В Москве спрос пока хороший, продажи идут нормальными темпами, поэтому серьезных опасений судьба строек внутри МКАД не вызывает. На мой взгляд, сейчас в принципе сложилась тенденция к укрупнению рынка: сильные застройщики «поедают» более слабых. Вполне вероятно, что в перспективе ближайших лет пяти на рынке останется около десятка основных девелоперов.

Что касается того, как себя обезопасить, здесь нет панацеи. В условиях нестабильной экономики, даже надежный застройщик может столкнуться с проблемами. И все есть несколько правил, которые стоит соблюдать: не покупать на колтловане, брать квартиру только по ДДУ, смотреть на историю девелопера, проверить, были ли просрочки в прошлом, ориентироваться на темпы продаж – у востребованного проекта, где обеспечен постоянный поток средств от новых продаж, меньше шансов столкнуться с недостатком финансирования.

4. Антон Добровицкий:
Добрый день. Что сейчас в принципе происходит? Мы достигли дна и скоро начнем расти? Достигли равновесия и будет сохраняться статус-кво? Или продолжим падать?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Антон! По всем признакам мы уже растем. По итогам 2016 года в Москве зарегистрировано более 35,5 тыс.сделок, что в 1,8 раза выше итогов 2015 года.Многие крупные игроки столичного рынка отмечали рост покупательской активности. Объем предложения также растет. Суммарный объем предложения по Москве по итогам января 2017 года – порядка 3 млн кв.метров, за последний месяц он увеличился на 10%, за год на 20%. Девелоперы не боятся начинать новые проекты, а значит, смотрят в будущее с оптимизмом и рассчитывают в ближайшие несколько лет продолжать активную работу.
Калюжнова Татьяна, «ИРН-Консалтинг»

Антон, добрый день! В нынешней ситуации не очень корректно оперировать понятиями «дна» и «роста». Это не обычный кризис, как, например, в 2008 году, когда рынок достиг перегрева, упал, а после этого начался новый, уже более спокойный рост. Сейчас серьезно изменились общие экономические условия, поэтому стандартная кризисная логика неприменима. Сейчас продажи в Москве находятся на хорошем уровне, однако это не значит, что и цены скоро пойдут в рост. По сути как раз тот факт, что цены заметно снизились и стали ближе к возможностям покупателей, и обеспечил рост спроса. Покупать столичные квартиры начали те, кто раньше не мог позволить себе квартиру в принципе или мог рассчитывать только на подмосковный вариант. Если из-за роста спроса девелоперы начнут повышать цены, они столкнуться с тем, что люди уже не смогут покупать их квартиры. Поэтому предпосылок к росту цен нет, а с учетом больших объемов предложения вполне вероятен вариант снижения цен на жилье. Основная ценовая категория, которая будет востребована через года через три – это 100 000 – 140 000 рублей за кв.м.

5. Анастасия:
Здравствуйте! У меня есть двушка 46 кв.м в новом доме в Подмосковье стоимостью примерно 4,3 млн рублей. Все друзья советуют перебираться в Москву – мол, тут сейчас все подешевело. Могу ли я себе позволить такой размен? Чтобы это была квартира в пределах МКАД и аналогичной площади. И, если по бюджету не влезаю, то сколько придется добавить?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Здравствуйте, Анастасия! Цены на квартиры в Москве (впрочем, как и в других городах) очень зависят от района, а также от состояния дома, его окружения и так далее. Желание купить квартиру внутри МКАД понятно, но оно сильно сужает Вам диапазон вариантов. Тем не менее, сегодня цены действительно снизились, и за эти деньги можно найти варианты, например, в Бирюлево. Можно еще рассмотреть Новую Москву – несмотря на расположение за МКАД, это перспективная и активно развивающаяся территория. Целесообразно смотреть квартиру в жилых комплексах, которые расположены неподалеку от будущих станций метро.

Если Вы нашли очень хороший вариант, но бюджет не позволяет оплатить квартиру сразу целиком, можно купить ее в рассрочку или в ипотеку, в том числе с нулевым первоначальным взносом. Очень многие (если не все) застройщики предлагают такие программы.

В частности, в комплексе «Лайнер» на Ходынке можно купить апартаменты в рассрочку на 6 месяцев или 1 год. В Западном корпусе за 5,09 млн рублей можно купить студию площадью 31,5 кв.метров, а в Восточном корпусе за 7,9 млн — двухкомнатные апартаменты площадью 46,8 кв.метров. В Вашем случае возможна беспроцентная рассрочка на полгода с первоначальным взносом 50%, т.е. 3,96 млн рублей.

«Лайнер» очень хорошо расположен: 2 минуты на машине до ТТК, скоро в шаговой доступности откроется станция метро ЦСКА, но сейчас можно быстро доехать до метро Динамо, Полежаевская или Беговая. Рядом с комплексом находятся 7 вузов, 3 детсада, 7 школ, 5 стадионов, 6 парков, а также крупнейший в Европе ТРЦ «Авиапарк».
Калюжнова Татьяна, «ИРН-Консалтинг»

Анастасия, добрый день! Цены в Москве, действительно, снизились. Еще больше снизился общий бюджет покупки из-за появления небольших квартир-студий в новых недорогих проектах. Если раньше дешевле 5 млн рублей в Москве почти ничего не предлагалось, сейчас уже есть варианты от 3 млн рублей. Но, конечно, это не значит, что квартиры внутри МКАД, еще и недалеко от метро, будет стоить столько же, сколько подмосковное жилье такой же площади. Поэтому придется либо снижать запросы по площади и соглашаться на небольшую однушку площадью 30-35 кв.м или студию, либо покупать апартаменты, либо рассматривать варианты за МКАД – например, в Новой Москве, где в будущем ожидается метро. Из проектов внутри МКАД, где можно купить квартиру более 40 кв.м в сопоставимом бюджете, можно назвать разве что ЖК «Царицыно-2» в Бирюлево. С другой стороны, если вы готовы пожертвовать площадью ради жизни в Москве, открывается немало вариантов во многих районах города.

6. Ляля:
Что дает дольщикам реформа 241-ФЗ? И как она повлияет на рынок?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Ляля. Основная задача реформы – защита интересов дольщиков. Ужесточение требований к застройщикам, открытость информации, создание компенсационного фонда – всё это меры, призванные сделать процесс покупки жилья по ФЗ-214 прозрачным и безопасным. В частности, компенсационный фонд, который начнет свою работу с 1 июля, заменит признанную неэффективной систему страхования дольщиков. Цены на квартиры при этом не увеличатся: раньше застройщики закладывали в цену квадратного метра страховку, теперь будут точно также закладывать отчисления в компенсационный фонд.

7. Серафим:
Добрый день. Растет ли доля квартир с отделкой на рынке или она устаканилась? Будет ли их становиться больше, или тут произошло насыщение? Будет ли эта тенденция распространяться на элитку?
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Серафим. Доля квартир с отделкой растет, эта тенденция распространяется на все сегменты рынка, в том числе и на элитную недвижимость. Эпоха сложных и затратных дизайн-проектов потихоньку уходит. Все больше покупателей не хотят обременять себя значительными временными и денежными затратами по ремонту квартиры и готовы переложить эти вопросы на плечи застройщика. Тем более, что готовая отделка за счет оптовой закупки материалов и более низкой стоимости работ выходит дешевле, чем ремонт своими силами.

8. Наталия:
Мой муж военный, через пару месяцев он сможет воспользоваться сертификатом по военной ипотеке. Но 750 000 рублей сертификата и 2 млн возможного кредита – маловато для желаемой квартиры. Можем ли мы взять вторую ипотеку? Или, например, могу ли я выступить созаемщиком? Как и где лучше добрать недостающую сумму?

Калюжнова Татьяна, «ИРН-Консалтинг»

Наталия, здравствуйте! К сожалению, увеличить кредитный лимит с помощью дополнительной ипотеки или привлечения созаемщика не получится. Единственный вариант – найти средства (например, дополнительно взять потребительский кредит), чтобы увеличить первоначальный взнос.

9. Котский:
Насколько рискованно покупать на котловане и оправданы ли риски? Сильно ли вырастает цена?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Котский. Покупка недвижимости на стадии котлована – очень заманчивая идея, привлекательная, прежде всего, своей ценой. На этом этапе она самая низкая, и по мере роста стадии готовности объекта она будет увеличиваться. Квартира в готовом доме стоит на 25-40% (в зависимости от сегмента рынка) дороже, чем на нулевой стадии строительства. В то же время, безусловно, существуют определенные риски. Именно поэтому необходимо выбирать надежного застройщика – с хорошей репутацией, «чистой» историей реализации проектов и так далее.

10. Ольга Шеремет:
Что будет с ипотечными ставками? И как вообще меняются условия и требования к заемщикам?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Ольга, добрый день! Сегодня мы наблюдаем положительную динамику в экономике: деловая активность повышается, рубль укрепляется. Предполагается, что Банк России может снизить ключевую ставку, что повлечет за собой и снижение ипотечных ставок. Это мера, в которой рынок действительно нуждается. Банки начали снижать ставки уже сейчас. Например, Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотеке с 20 февраля на 1,1 п. п.

11. Марат:
Ольга, Татьяна, добрый день! Какое-то время назад шли разговоры о легализации апартаментов и приравнивании их по статусу к жилью вместе с повышением требований к инфраструктуре и т.п. Это произошло или нет? Как повлияет на рынок?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Добрый день, Марат! Перевод апартаментов в статус жилья – сложный процесс. В первую очередь требуется изменение вида разрешённого использования земельного участка, т.е. перевод земель, на которых построен комплекс апартаментов, в статус жилых. Сделать это в большинстве случае очень затруднительно. Да и не нужно, потому что апартаменты – это отдельный сложившийся сегмент со своими преимуществами. Один из главных плюсов апартаментов, который и привлекает к нему покупателей, — это, конечно, низкая цена.

К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения: кадастровая стоимость апартамента намного меньше, чем квартиры.

12. Татьяна Машунина:
Здравствуйте. Хотим вложить деньги в квартиру – пока для сдачи в аренду, а через 7 лет планируем отдать ее сыну, как только он поступит в институт. Что лучше выбрать в этих целях?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Здравствуйте, Татьяна! Идеальный вариант для ваших целей – апартаменты в комплексе с удачной локацией. Апартаменты охотно приобретаются именно для сдачи в аренду, кроме того, их покупают как первое жилье для студентов. В комплексе бизнес-класса «Лайнер» на Ходынке студия площадью 31,5 кв. м сейчас стоит 5 млн. рублей. Этот комплекс сейчас пользуется большой популярностью из-за удачной локации и адекватной цены. Кроме того, людей привлекают дополнительные опции: отличная транспортная доступность, неподалеку несколько станций метро, и новая станция «ЦСКА», до которой всего 3 минуты ходьбы, откроется уже в 2017 году. Вокруг комплекса великолепная инфраструктура для молодежи: вузы, торговый центр «Авиапарк» с магазинами и развлечениями, новый стадион ЦСКА, парки и пр.

13.Антон:
Какого плана проекты будут появляться в ближайшие годы? Класс, общие характеристики, районы, цены. Будет ли дальше улучшаться соотношение цена/качество (т.е. снижаться цены при сохранении хорошей начинки комфорт-класса) или сейчас достигнуты лучшие показатели по этим критериям? В общем, банально – ждать или покупать? 🙂

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Новых проектов будет много, причем во всех сегментах недвижимости, от массового до элитного. Ожидается, что в этом году на рынок жилья Москвы только в ее старых границах может выйти до 70 апарт- и жилых комплексов, в основном низкого ценового сегмента. В 2016 году максимальный рост предложения зафиксирован в комфорт-классе, его доля в общем объеме составила около 40%. В 2017 году можно ожидать аналогичной ситуации. В сегменте жилья высокого ценового сегмента ожидается выход порядка 10-15 проектов. Максимальное количество проектов заявлено в Западном и Южном округах, наиболее крупные будут расположены на месте бывших промзон.

Прибавим к этому уже вышедшие на рынок проекты, в которых еще не все продано, и получим очень большой объем самого разнообразного предложения.

В такой ситуации на первое место выходит качество проекта: архитектура, инфраструктура, планировочные решения. Качественное жилье всегда найдет своего потенциального покупателя. Там снижения цен в ближайшее время точно не ожидается.

И все-таки на вопрос «ждать или покупать» однозначно ответить нельзя. Это зависит от того, насколько сильно Вам хочется улучшить жилищные условия или вложить деньги в надежный актив, да и есть ли для всего этого возможности.

Предложение сегодня уже превышает спрос, но хорошие проекты и самые ликвидные квартиры в них (по площади, планировкам, видовым характеристикам) раскупаются в первую очередь. При этом уже в 2017 году можно ждать выхода очень интересных и концептуальных проектов. Например, в составе строящихся ТПУ: архитектурно они могут быть очень интересными плюс в них будет очень высокая транспортная доступность. Конечно, ввода придется подождать, но тратиться сейчас на не самый удачный проект, лишь бы что-нибудь купить, я думаю, не стоит.

14. Дмитрий Данилин:
Здравствуйте! Насколько ликвидны квартиры-студии? Понятно, что это временное жилье. Стоит ли такое временное жилье покупать или все же лучше снимать? Насколько легко будет его перепродать через 3-5 лет? Не будет ли затоваривания?

Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Дмитрий, добрый день! Как я уже говорила, затоваривания скорее можно ожидать на рынке доступного жилья, потому что там очень много проектов и очень жесткая конкуренция. В дорогих сегментах, где особенности проекта играют сравнительно большую роль, затоваривание возможно только в проектах, не выдерживающих конкуренции. Но от количества комнат ни в том, ни в другом случае ничего не зависит.

У каждой квартиры есть свои сценарии использования, и зря Вы называете студии временным жильем. Они пользуются популярностью у холостяков, молодых людей в качестве первого жилья (но постоянного!), они используются, например, при размене большой квартиры. Наконец, студию часто покупают те, кто планирует ее сдавать и получать доход с вложенных в ее покупку денег. Вариантов много.

Совет от меня (а я работаю в компании, которая продает студии) понятен: если Вам самому по образу жизни студия не подходит, ее есть смысл купить для сдачи в аренду. Надо только смотреть на характеристики проекта и тогда с ликвидностью не будет проблем – и арендатор найдется, и, если что, покупатель.

15. Николай:
Что вы посоветуете рядом со строящимися станциями метро с расчетом на рост цен после появления метро?
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Николай, добрый день! Планируется, что в июле 2017 года на Ходынке откроется станция метро «ЦСКА». Ходынка – современный, перспективный, активно развивающийся район, расположенный близко к центру Москвы. Здесь отличная инфраструктура, все хорошо с магазинами, школами, развлечениями, парками. Спрос здесь и так высокий, а с открытием метро он еще увеличится.

В трех минутах ходьбы от новой станции находится комплекс бизнес-класса «Лайнер», один из корпусов которого уже сдан, а второй сдается уже во 2-м квартале 2017 года. На сегодняшний день это одно из самых привлекательных предложений в районе – как по цене, так и по качеству.

16. Галия:
Почему цены снижаются, а выдача ипотеки растет?
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Галия, добрый день! Собственно, в вашем вопросе уже заложен ответ. Выдача ипотеки растет именно потому, что на фоне кризиса снижаются цены, и все большее количество людей, посмотрев на эти цены, решает реализовать планы по покупке жилья, воспользовавшись ипотечной программой.

17. Ольга Гладких:
Добрый день! Что, на ваш взгляд, функциональнее – традиционная квартира с обычной отделенной кухней или с совмещенной кухней-гостиной? Особенно, если речь не об однокомнатных квартирах. Вот, например, классическая трешка или евро-вариант с кухней-гостиной и двумя спальнями – что удобнее? И что лучше покупают?

18. Кирилл:
Здравствуйте. Какие новые ходы и инструменты есть на рынке и какие будут появляться? Как в форматах, так и в инструментах (всякие рассрочки, лизинги и т.п.). Спасибо!
Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Кирилл, добрый день! Что касается инструментов, то у застройщиков и риэлторов сегодня их вполне достаточно, и вопрос не в изобретении новых, а в совершенствовании существующих. Есть три базовых элемента, от которых зависит удобство приобретения недвижимости, и на которых может «играть» продавец: размер первого взноса, ставка и срок кредитования или рассрочки. И по каждому сегодня почти все застройщики и риэлторы ведут переговоры с банками, вместе разрабатывают новые схемы и условия. У нас, например, существует семь способов купить апартаменты в комплексе «Лайнер», не считая полной оплаты наличными.

А вот с форматами интереснее. Начать с того, что они все больше размываются, и в ближайшие несколько лет на первичном рынке мы вообще можем лишиться примеров, например, чистого бизнес-класса или комфорт-класса, который и так сам по себе гибрид эконома и бизнеса. Сейчас покупатель очень придирчив к тому, что мы называем потребительскими характеристиками. Поэтому в нынешней борьбе за клиента победит тот, кто при сравнимой с конкурентами цене предложит либо что-то уникальное либо свойственное более высокому классу. Здесь возможностей для творчества не в пример больше, и мы можем увидеть что-то совсем новое.

Источник:www.irn.ru Индикаторы рынка недвижимости