24.01.2017
Загородный рынок: гонка на выбывание. Главная загадка наступившего года: число покупателей сократится настолько, что они станут редким дефицитом, или застройщики успеют убрать с рынка лишний товар, чтобы хотя бы удержать цены на прежнем уровне?
Продажи у девелоперов падают; граждане отчаянно торгуются и стараются избежать рисков. В такой ситуации выводить новые проекты могут очень уверенные в себе девелоперы. Или авантюристы.
Цифры
Общие параметры экономического спада известны: реальные доходы граждан сокращаются уже два года. В 2015-м доходы домохозяйств снизились на 3,4%, в 2016-м – еще на 5,8%.
В семейных бюджетах увеличивается доля затрат на самое необходимое (еда, коммуналка, налоги). А дача, как ни крути, все-таки к предметам первой необходимости не относится.
Есть, конечно, и гигантский «денежный навес» – 23 трлн руб., накопленные физическими лицами на депозитных счетах в банках. Но во второй половине 2016 года прирост вкладов ощутимо замедлился. Главная копилка страны – Сбербанк – сообщил, что за год уменьшился и средний размер вклада – с 350 до 250 тысяч.
Финансовые аналитики полагают, что банковские накопления – это в основном запасы на черный день. И вряд ли граждане бросятся переводить их в такой сомнительный (с точки зрения ликвидности) актив, как загородный дом с участком.
За год количество сделок в коттеджных поселках, по оценкам аналитиков и участников рынка, уменьшилось на 25-30%. Объем продаж на вторичном рынке – на 11-12%
По сведениям Управления Росреестра по Ленобласти, за три квартала 2016-го в регионе зарегистрировано 90 573 перехода прав на участки. (К сожалению, данных за четвертый квартал пока нет, как и разбивки по операциям, так что мы считаем «все до кучи»: общая цифра – это сделки купли-продажи, мены, приватизации и т. д.) Это на 12,7% меньше, чем за тот же период 2015-го. Доля ИЖС – переход прав на 5197 участков (минус 10,5%).
Таблица 1
Данные о регистрации прав на участки
| Период | Зарегистрировано прав на участки | В том числе ИЖС |
|---|---|---|
| 2014 (9 месяцев) | 101 674 | 5625 |
| 2015 (9 месяцев) | 103 854 | 5810 |
| 2016 (9 месяцев) | 90 573 | 5197 |
Плавное падение рынка можно проследить по динамике продаж. Например, по данным аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», рекордным стал 2013 год: граждане приобрели около 7100 участков, коттеджей и секций в организованных поселках. В 2014-м зафиксировали 6900 сделок, в 2015-м – 5800. За девять месяцев 2016-го – всего 3900 продаж. По итогам года хорошо если наберется 5000…
Таблица 2
Основные показатели загородного рынка
| Показатель | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
|---|---|---|---|---|
| Кол-во поселков в продаже* | 463 | 387 | 375 | 386 |
| Кол-во объектов (в продаже)** | 43 000
(22 000) |
43 000
(23 000) |
44 000
(21 100) |
41 200
(20 000) |
| Реализация | 7300 | 7100 | 5800 | 5000 (предв.) |
Бюро Дмитрия Сперанского осенью 2016-го зафиксировало провал: объем сделок с загородными объектами сократился на 40%. Декабрь несколько поправил ситуацию: чуть увеличилось количество сделок, подросла цена купленной сотки. Тем не менее объем продаж по итогам года – минус 25%. Надо еще принять во внимание, что специалисты бюро работают только с активной частью рынка – приостановленные и замороженные проекты они вообще не учитывают! А таких едва ли не половина.
График1
Динамика средней стоимости квадратного метра реализованных домовладений, тыс. руб/кв.м
Источник: данные экспертного бюро «Сперанский»
График 2
Динамика средней стоимости сотки реализованных участков
Источник: данные экспертного бюро «Сперанский»
Эмоции
Приведенные выше цифры, конечно, важны.
Однако они не дают ответа на самые горячие вопросы: а как быть покупателям? Спешить или выжидать? Чего опасаться?
В этой сложной ситуации на загородном рынке, похоже, работают не столько экономические законы (спрос – предложение), сколько закономерности из области психологии
«Если по-честному, то говорить стоит не о событиях, а о явлениях. Не столько о фактах, сколько об эмоциях, – полагает Андрей Бочков, генеральный директор УК “Пулэкспресс”. – Развитие экономической ситуации привело к тому, что у многих ухудшилось настроение. Средний класс – опора рынка! – потерял уверенность в завтрашнем дне. И чтобы переломить негативные настроения, нужны не слова (очередные “сигналы”) и даже не новые законы. А совокупность бесспорных фактов. Допустим, ЦБ опустит ставку и сделает кредитные деньги более доступными. И одновременно ощутимо сократится число дел, возбужденных в отношении предпринимателей под надуманными предлогами. И так далее».
(Другое дело, что сценарий, предложенный Андреем Бочковым, многие специалисты относят к фантастическим – «прилетят инопланетяне и все у нас поправят».)
Об эмоциональной сфере говорит и Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ»: «Наверное, уместно говорить о страхе будущего. Те, у кого есть какие-то накопления, не то чтобы боятся их потратить – они боятся, что больше не заработают. Не смогут. И даже те, кто мог бы себе позволить приобрести дачу, не делают этого. Чтобы рынок оживился, необходим качественный сдвиг. Позитивные изменения должны накопиться и создать некую критическую массу. Не думаю, что это случится скоро…»
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ.», надеется, что «на каком-то этапе скажется ситуация с заморозкой проектов слабых застройщиков и снижением выводов новых проектов. Возникнет определенный дефицит качественного предложения в комфорт- и бизнес-сегменте, которое – в отличие от простой нарезки участков – нельзя создать за месяц. Соответственно, цены будут немного расти, пока новое предложение не стабилизирует ситуацию». Г-н Балуев полагает, что в условиях спада выстоят только профессиональные застройщики и советует покупателям быть крайне внимательными при выборе застройщика, ведь «риск ошибиться очень высок».
Демпинговые цены в первую очередь появятся (да уже появляются) как раз в проблемных проектах. Собственно, ничего нового: безопасность стоит денег; выискивая наименьшую цену, покупатель практически неизбежно соглашается на неопределенность в сфере инфраструктуры. Когда в строящемся поселке будут проложены дороги, подведены и подключены сети – неизвестно. Что бы ни писали застройщики в рекламных проспектах.
В благополучных проектах, особенно близких к завершению («Гармония», «Охтинский парк», «Особый статус»), цены не падают. Наоборот: дом с участком в «Охтинском парке», приобретенный три года назад за 30 млн руб. и «доведенный до ума» (домашняя техника, мебель, ландшафтный дизайн), в декабре был реализован за 90 млн.
Критически важными при взвешенных покупках становятся проблемы управления: кто владеет общественными участками, как принимаются решения, затрагивающие интересы всех жителей, насколько профессиональна УК и можно ли ее поменять.
Прогнозы
Рынок расслаивается. Продуманные и обоснованные проекты переживут период турбулентности (не без потерь, конечно).
Поселки, затеянные непрофессионалами, запуск которых был обусловлен тем, что «надо же что-то с землей делать», – станут постоянным источником негативных новостей, усугубляя недоверие потенциальных покупателей к рынку в целом.
Скорее всего, будет усиливаться конкурент-
ное давление на сегмент коттеджных поселков со стороны вторичного рынка
При прочих равных отчего бы и не отдать предпочтение дому в «старом» садоводстве? По крайней мере рисков меньше. (Хотя и здесь не без проблем – см. ниже.)
Таблица 3
Цена и статус (предложение, вторичный рынок)
| Местоположение | Статус | Участок | Дом | Дом с участком | ||
| руб./сот. | тыс. руб. | руб./кв. м | тыс. руб. | тыс. руб. | ||
| Ленобласть | ИЖС | 123 965 | 2 148 | 24 790 | 2 929 | 5 077 |
| Садоводство | 74 235 | 734 | 3 662 | |||
| СПб и пригороды | ИЖС | 415 744 | 6 276 | 35 506 | 5 984 | 12 260 |
| Садоводство | 179 552 | 1 770 | 7 754 | |||
Опрошенные нами застройщики (руководители девелоперских компаний) дают сходные оценки: сейчас главная опасность для рынка – в затянувшейся неопределенности. К сожалению, законодатели в Думе ее только усиливают. Порой складывается такое впечатление, что нарочно.
В июле 2016-го вступил в силу пакет поправок к нескольким законам, направленный на защиту сельхозземель. В коррективах к Земельному кодексу есть такая замечательная новелла: «Запрещается использовать сельхозземли в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с сельхозпроизводством». Обратите внимание: даже не «предоставлять», а «использовать». Одним махом сотни дачных поселков и садоводств оказались приравнены к самострою. И только в Ленобласти два миллиона владельцев могут с трепетом ждать визита «земельных контролеров»… Скорее всего, обойдется. Но не обязательно. Риск остается, неопределенность усиливается.
Может, владельцы объектов ИЖС могут чувствовать себя увереннее? Ничуть. С января 2017-го фактически отменена «дачная амнистия»: теперь для регистрации построенного нужен техплан, а его не получить без разрешения на строительство. Если на участке уже есть построенный дом – муниципалы разрешения не дадут (не имеют права), потому что «самострой». Эта правовая загогулина также затрагивает интересы тысяч граждан.
«Малейшие несоответствия или двусмысленности в документах могут оказаться фатальными, – напоминает генеральный директор компании “Русь: НТ” Дмитрий Майоров. – Покупателям стоит очень внимательно относиться не только к качеству актуальных документов, но и ко всей предыстории объекта».
Чтобы в таких условиях «вписываться» в дачное строительство, надо обладать либо набором весьма специфических и глубоких знаний, либо особым складом характера – близким к авантюрному. Это относится в равной мере и к покупателям, и к девелоперам.
Источник:www.gazeta.bn.ru