С отказом от долевого строительства жилье подорожает на 15-30%

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» показали реальные последствия для рынка при отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Расчеты финансистов показывают: для покупателя квадратные метры подорожают на 15-30%.

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» показали реальные последствия для рынка при отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Расчеты финансистов показывают: для покупателя квадратные метры подорожают на 15-30%.

Расчеты производились на примере себестоимости строительства существующих проектов в Новой Москве в зоне от 5 до 20 км от МКАД. Данная локация является востребованной среди девелоперов как малоэтажного, так и многоэтажного жилья.

В результате расчетов аналитики компании обосновали объективный и ожидаемый рост себестоимости строительства. Так, в связи с переходом к проектному финансированию, ощутимо возрастает кредитная нагрузка девелоперов. Если при долевом строительстве величина процентной нагрузки в общей себестоимости строительства составляла 2-3%, достигая максимум 6% для проектов, земля под которые приобреталась с максимальным кредитным финансированием, то при внедрении проектного финансирования доля процентов по кредиту в себестоимости строительства составит от 15-17% минимум до 30%. Подробные расчеты представлены в таблице.

Сравнение минимального роста стоимости жилья при двух схемах финансирования

Долевое строительство

Проектное финансирование

Строительная себестоимость, руб./кв. м

61 400 руб.

61 400 руб.

Общая себестоимость, руб./кв. м

66 800 руб.

66 800 руб.

Цена продажи за минусом вознаграждения риэлтора, руб./кв. м

77 600 руб.

77 600 руб.

Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в рублях

1 484 руб.

10 565 руб.

Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в %

2,23%

15,84%

Цена продажи с удорожанием, руб.

79 327 руб.

89 895 руб.

Кредитная нагрузка «Удорожание себестоимости» логичным образом приведет к росту стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Разница в 15-30% рискует сделать даже доступное жилье в комфорт и экономклассах буквально недоступным для рядового покупателя.

Увеличение конечной стоимости квартир будет ощутимым, прежде всего, для этих сегментов: так, к примеру, в ЖК «Андерсен» двухкомнатная квартира при использовании схемы проектного финансирования стоила бы на 580 тыс. руб. дороже, а однокомнатная квартира в ЖК «Остров Эрин» в Новой Москве подорожала бы на 420 тыс. руб.», – отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.

Однако при переходе к проектному финансированию присутствует и выгода конечного пользователя площадей: «Конечно, проектное финансирование позволит покупателям приобретать уже готовое жилье, а банку, выдающему ипотеку, кредитовать клиентов с меньшими рисками. Эта схема позволит потенциально снизить процентную ставку по ипотеке до оптимального для граждан и государства уровня. Однако нагрузку застройщика в данном случае снизить вряд ли удастся», – поясняет Людмила Цветкова.

Разброс потенциального роста стоимости квадратного метра в расчетах связан с фактором владения землей: если участок под застройку приобретался девелопером на собственные средства, а строительство осуществлялось на кредитные, то при проектном финансировании есть шанс снизить рост стоимости жилья до 15%, минимального показателя.

В случае высокой стоимости земельного участка или отсутствия у застройщика собственных средств на покупку земли и обустройство инженерных сооружений, а также с учетом рисков увеличения сроков реализации проекта, квадратный метр в проекте может подорожать на 30%.

«С учетом того, что доступность кредитов под реализацию девелоперских проектов для различных застройщиков не одинакова, конкурентоспособными на рынке будут оставаться лишь очень крупные игроки. Небольшие девелоперы, специализирующиеся не на массовой комплексной застройке, а на точечных проектах, потеряют свою долю рынка», – заключает эксперт.

Эксперты отмечают: строительная сфера считается высокорисковым бизнесом и в России, и за рубежом. Основные риски для покупателей проектов – временные: они влияют на рост стоимости объекта и могут возникнуть на любом этапе его реализации. «Застройщики сталкиваются и с задержками в получении ГПЗУ, и с задержками ввода в эксплуатацию ввиду самых разных факторов, что при проектном финансировании оттянет для девелопера срок получения денег покупателей», – поясняет Цветкова. Поэтому застройщики, конечно, будут стараться минимизировать свои расходы за счет сокращения сроков выхода на строительную площадку и сокращения сроков строительства, что означает более быстрый процесс проектирования и получения ИРД и более быстрый ввод объектов в эксплуатацию.

Кроме того, если у застройщиков появится реальная возможность использования эскроу-счетов с начислениями на них процентов (они станут аналогами депозитов, на которые будут начисляться проценты в течение периода накопления), то за счет этого девелоперам, возможно, удастся частично нивелировать затраты на обслуживание кредита.

Примечание — методика расчетов

В новой модели проектного финансирования учитывались следующие условия:

  • приобретение земли и начало проектирования осуществляется за собственные средства застройщика;
  • расходы до получения разрешения на строительство – за счет кредитных средств;
  • на получение градостроительной и разрешительной документации отводится 1,5 года;
  • на строительство и сдачу в эксплуатацию, а также оформление права собственности — еще 1,5 года;
  • после сдачи проекта в течение года (при условии, что часть квартир уже продана и есть деньги на эскроу-счетах) происходит поступление денег от покупателей. В течение 6 месяцев гасится кредит.

В старой модели долевого строительства учитывались следующие условия:

  • приобретение земли и начало проектирования осуществляется за собственные средства застройщика; все последующие расходы – за счет кредитных средств;
  • на получение градостроительной и разрешительной документации отводится 1,5 года;
  • на строительство и сдачу в эксплуатацию, а также оформление права собственности — еще 1,5 года.

Компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» вышла на рынок в 1997 году. В 2005 году компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» была преобразована в одну из самостоятельных бизнес-единиц группы компаний «МИЭЛЬ».

«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» специализируется на продаже коттеджей, домов и земельных участков по всем подмосковным направлениям, осуществляет полный комплекс услуг и мероприятий по продвижению загородных новостроек и объектов регулярного рынка. Компания оказывает услуги как физическим, так и юридическим лицам, покупателям и продавцам, застройщикам и инвесторам – всем тем, кому необходима квалифицированная помощь по вопросам операций с загородной недвижимостью. В риэлтерском портфеле компании находится более 100 поселков. В 2000 году Компания первой вышла на рынок Подмосковья с проектами строительства таунхаусов. Деятельность компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечена многочисленными профессиональными премиями и наградами.

Пресс-служба «МИЭЛЬ», Тел.: +7 495 777-33-77, email: pr@miel.ru