Метры страха: как сильно подорожают квартиры в новом году
Цены на квартиры в Москве 2018 году достигли абсолютного максимума, обогнав предыдущий рекорд трехлетней давности. «Московская перспектива» выяснила, почему рост продаж не внушает оптимизма девелоперам и насколько взрывным будет рост цен в наступившем 2019-м
Впервые с начала 2015 года рублевые цены на квартиры в России пошли вверх весной 2017 года. Но тогда рост, по данным Росстата, не превышал половины процета. По итогам III квартала 2018 года, когда были опубликованы последние данные, он составил 3,7% (до 60,1 тыс. рублей за 1 кв. м) по всей России и 3,2% — по Москве. Средняя цена 1 кв. м в столичной новостройке в конце сентября составляла 172,3 тыс. рублей.
Девелоперы уточняют: в некоторых проектах жилые «квадраты» подорожали на 9% за год — до 201,6 тыс. руб. за кв. м. В бизнес-классе — сразу на 22% по сравнению с январем, указывает первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. «Это видно на примере наших жилых комплексов, например, ЖК «Невский» в САО, где в абсолютных числах стоимость метра увеличилась практически на 43 тыс. руб.», — добавила эксперт. Такая высокая динамика объясняется тем, что девелоперы сравнивают цены на квартиры в своих проектах, которые естественным образом дорожают по мере готовности.
В компании ИРН, отслеживающей стоимость квадратных метров как в новостройках, так и на вторичном рынке на территории от ТТК до МКАД, подтверждают тренд. Цены действительно выросли за прошедший год, но только на 3,4% — до 172,3 тыс. руб. за кв. м. При этом драйвером роста в компании называют самые дешевые сегменты. Больше всего дорожали в ушедшем году пятиэтажки (+7,6% до 144,8 тыс. руб. за кв. м) и типовые панельные дома высотой 9-14 этажей (на 6,4% до 149,7 тыс. руб. за кв. м). В то же время так называемые «сталинки» подешевели на 4,2% — до 182,9 тыс. руб. за «квадрат».
Так же быстрее других росли цены и в самом дешевом сегменте комфорт-класса. Здесь, по данным риелторской компании «Метриум», квартиры подорожали на 7,5% и достигли 161,4 тыс. руб. за кв. м.
«Это максимальный зафиксированный годовой прирост и самая высокая стоимость «квадрата» за всю историю столичного рынка массовых новостроек», — говорит Литинецкая.
По ее словам, предыдущий пик был достигнут в июне 2015 года, когда средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента достигала 160,7 тыс. руб.»
В январе 2018 года самая дешевая квартира в старой Москве предлагалась в ЖК «Некрасовка» — однокомнатная квартира 32,4 кв. м за 3,18 млн руб. Сейчас «пальма первенства», хоть и дороже на 120 тыс. руб., отошла в ЖК «Мякинино парк» – там внутри МКАД самые доступные квартиры от 3,3 млн руб. (студии 19,8 кв. м).
Впрочем, таких дешевых квартир в городе почти нет. За последний год, по данным bnMAP.pro, средняя цена 1 кв. м предложения новостроек столицы увеличилась почти на девять тысяч рублей — со 189,7 тыс. руб. до 198,5 тыс. руб. Средняя цена лота – с 12,2 млн руб. до 13,2 млн руб.
«Московская перспектива» разобралась, какие факторы толкают цены вниз, а какие — наоборот, вверх и насколько их влияние будет сильным в 2019 году.
Из-за чего цены растут
1. Рекордный спрос
Только за 10 месяцев 2018 года число сделок по Московской агломерации увеличилось на 51%. Суммарное количество сделок за это время составило 43 084 лота, всего было распродано 2,4 млн кв. м, рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. При этом самым популярным лотом стала 1-комнатная квартира площадью 39,9 кв. м.
Однако у ряда девелоперов продажи оказались еще выше. В ГК «Инград» рост объема продаж «в деньгах» составил 300%, не без удовольствия поделился руководитель управления розничных продаж компании Константин Тюленев. Заметно хуже оказались дела у крупнейшего застройщика жилья в России группы ПИК. С января по сентябрь (более свежих данных нет) компания продала 638 тыс. кв. м против 615 тыс. кв. м за тот же период 2017 года. Это всего на 3,8% больше, однако с учетом регионов рост продаж составил 6,4%.
Интересно, что именно грядущий рост цен на жилье и толкал москвичей на скорейшее решение квартирного вопроса, считает член совета директоров ГК «Основа» Олег Колченко. Драйвером роста продаж, помимо доступности ипотеки, стал и накопившиеся отложенный спрос, и опасения покупателей по поводу возможного роста цен на первичную недвижимость из-за изменений в федеральном законодательстве, регулирующего строительную отрасль, добавил Тюленев.
2. Переход на эскроу-счета
Главным фактором удорожания квадратного метра станут последние нововведения в законодательстве, касающиеся перехода на эскроу-счета, говорит Колченко. Согласно новым правилам, перейти на такую систему продаж должны будут не только новые объекты, но и те, разрешения на строительство которых получено еще до 1 июля 2018 года, и даже те, которые строятся уже сейчас.
«В любом случае, переход большей части объектов на эскроу-счета приведет к увеличению цен на квартиры как минимум на 10-15%, а может и больше, поскольку в изначальную экономическую модель такие условия не закладывались», — уверен эксперт.
Участие банков в строительстве однозначно приведет к росту цен на девелоперский продукт из-за переплат по кредитам на строительство, подтверждает Мария Литинецкая. «Таким образом, застройщики окажутся в очень трудном положении: с одной стороны, объективная ситуация на рынке заставляет их удерживать цены на приемлемом уровне, а с другой стороны, новые правила работы требуют от них увеличивать расценки», — заключает глава «Метриум»
3. Рост себестоимости
Помимо НДС, выросшего с 1 января на 2 процентных пункта — до 20%, на цены квартир повлияет и курс рубля, обесценившегося за прошлый год также примерно на 20% — с 57 руб. до 69 руб. за $1. Вкупе с инфляцией, все эти факторы уже привели к росту себестоимости строительства, и продолжат влиять на нее в этом году. Только за 11 месяцев 2018 года промышленные материалы для строительной отрасли подорожали в среднем на 11%, отмечает Марина Любельская из «Кроста»». «Так, отпускная цена на бетон выросла с января по декабрь на 10%, на стальную арматуру А500С – на 17%, кабельно-проводниковая продукция – на 15%, швелер на 17%, цемент на 5%, — перечисляет она. — Таким образом, только повышение закупочных цен на стройматериалы сказалось на росте цен первичной недвижимости на 5-6%».
Из-за чего цены снижаются
1. Переизбыток предложения.
В старой Москве сегодня можно выбрать из 3,17 млн кв. м жилых новостроек — столько к концу декабря 2018 года продавалось квартир на первичном рынке, подсчитали в «Бест-Новострой». По всему Московскому региону — это уже более 6 млн кв. м. Если темпы продаж сохранятся, то этого хватит на три года. При этом уже сейчас в согласованных, но не начатых проектах, заложено еще 7,1 млн кв. м.
Мария Литинецкая из «Метриум», в свою очередь, отмечает, что нынешнего объема предложения при текущем спросе может и не хватить на три года. «Предложение квартир и апартаментов в старых границах Москвы превышает уровень спроса в 2,2 раза, — указывает она. — Для сравнения, в 2016-2017 годах показатель составлял 2,5-2,6». В Новой Москве профицит предложения ниже и равен 1,6, что сопоставимо с уровнем прошлого года. «Учитывая рекордный объем выданных разрешений, по итогам наступившего года значение в старых границах Москвы, согласно нашим прогнозам, увеличится до 2,5»,- добавила Литинецкая.
2. Удорожание ипотеки
В прошлом году ставка рефинансирования Центробанка России поначалу снижалась — с 7,75% в декабре 2017 года до 7,25% в марте 2018 года. Однако затем тренд развернулся — к декабрю 2018 года ставка вернулась к значению в 7,75%. Следом за ставкой вновь подорожала и ипотека. Уже в октябре руководство Сбербанка приняло решение о повышении ставки ипотечных кредитов на 0,4 процентного пункта. При этом средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, достигла 9,52% против 9,41% на 1 ноября 2018 года, свидетельствуют данные ЦБ. Пока это еще не отразилось на объеме выданных кредитов: за месяц к 1 декабря их было оформлено рекордное за всю историю количество — 1,3 млн на 2,7 трлн руб.
Именно доступная ипотека была одним из фактором, благодаря которому застройщики могли себе позволить уверенно повышать цены на фоне высокого спроса, указывает Мария Литинецкая. В Москве 49% всех договоров долевого участия в 2018 году заключались с привлечением заемных средств. Удорожание ипотеки естественным образом негативно скажется на продажах, а значит, и на ценах.
Чего ждать в 2019 году
В наступившем году цены на квартиры продолжат расти, единодушны эксперты. Уже в первом квартале 2019 года столичные новостройки могут подорожать на 10%, прогнозирует Марина Любельская из «Кроста». «Сегодня маржинальность строительных проектов упала до рекордно низких 6%, — аргументирует эксперт. — Чтобы компенсировать это падение и обеспечить бесперебойный процесс строительства ответственные застройщики будут вынуждены повышать цены».
В 2019 году окончательно завершится эпоха долевого строительства – с 1 июля 2019 года все проекты будут реализовываться в рамках проектного финансирования и эскроу-счетов, напоминает Олег Колченко из «Основы».
«Переход даже строящихся объектов на эту систему продаж усугубит и так сложную ситуацию на рынке и вызовет резкий скачок цен на 10-15% и больше, — уверен он. — Кроме того, уже в январе многие банки обновят свои ипотечные ставки после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ».
Со своей стороны застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов, считает Колченко. В таких нестабильных условиях застройщики намерены не выводить в продажу весь объем нового строительства, а сконцентрироваться на качественном исполнении обязательств перед покупателями, заключила Любельская.