Дорого и мило: кто, как и сколько платит за содержание элитной недвижимости в Москве
Цены на коммунальные услуги и сопутствующие сервисы растут на 5–15% в год, а собственники элитных квартир не хотят больше переплачивать управляющим компаниям ни рубля, запрашивая договоры еще на стадии выбора жилья
После обвала курса рубля в 2014 году и последовавшего роста стоимости эксплуатационных услуг других сопоставимых факторов, влияющих на рынок управления недвижимостью, за последние пять лет не было, убежден директор по техническому обслуживанию и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers International Андрей Филиппов. По его оценкам, цены на ЖКУ растут на 5–6% в год независимо от сегмента. Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков оценивает рост элитной «коммуналки» в 10–15%, соглашаясь, что расходы увеличиваются по мере того, как тарифы поднимает сам город, а делает он это регулярно и для всех зданий.
Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов парирует: стоимость ЖКУ в построенных домах осталась примерно на том же уровне. «Расти не дает рынок, который уже достаточно конкурентоспособен, и покупатели, осведомленные о средней стоимости обслуживания, — поддерживает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Сформированным правилом стало в подробностях узнавать о стоимости эксплуатационных услуг, уровне управляющей компании, ее опыте. В случае если дом уже построен, многие запрашивают текст договора, который им предстоит заключить в будущем с управляющей компанией».
В результате в некоторых домах платежи немного снизились — за счет смены управляющих компаний по требованию собственников. Правда, параллельно на рынок вышли элитные новостройки, установившие новые рекорды по стоимости эксплуатационных платежей — Fairmont & Vesper Residences (450 руб./кв. м) и Cameo Moscow Villas (315 руб./кв. м).
Управляющие с компанией
По словам Андрея Филиппова, в расходах на охрану, уборку и техническую эксплуатацию в последние два-три года наблюдается относительная стабильность: цены растут незначительно, не более 3–4% за год. Немного увеличивается стоимость клининговых услуг, что собственники бизнесов объясняют якобы «обелением» рынка и «курсом на прозрачность» от налоговых органов.
Наибольшее же влияние на стоимость эксплуатации оказывает состояние самого объекта и необходимость капитальных затрат: отложенный ремонт часто становится дороже, и с каждым годом разница увеличивается. Кроме того, покупателю предлагают все больше инфраструктуры и выше сервис — в ответ на его же запросы, указывает Юрий Щербаков.
По данным Colliers International, сейчас стоимость эксплуатационных услуг в элитном сегменте начинается от 200 руб./кв. м в месяц и может достигать 600 руб./кв. м и больше (для отдельных особняков или для высотной элитной недвижимости). До 50% затрат приходится на обслуживающий персонал; далее идут затраты на обслуживание инженерных систем силами подрядных организаций (около 10%), услуги охраны и клининга внутренних помещений и территории (примерно по 15%). Остальное — вознаграждение управляющей компании и накладные расходы.
Выбор и стоимость услуг УК — один из камней преткновения для жильцов в элитном сегменте, нередко убежденных в том, что девелопер навязывает нужного игрока. «В жилом квартале бизнес-класса «Наследие» на Преображенской мы как застройщик, сдавая дом, наняли эксплуатирующую компанию, — рассказывает Екатерина Батынкова. — Тариф составил около 60–70 руб. за 1 кв. м, но многие жители были крайне недовольны высоким, по их мнению, ценником. В итоге они поменяли управляющую компанию на другую, работающую по утвержденным городским тарифам, которые примерно вдвое ниже. Однако вскоре смогли убедиться в том, что элементарные, прозрачно рассчитываемые услуги не бывают в разы дешевле их объективной себестоимости».
Впрочем, снизить расходы все-таки можно, если пригласить и «вдумчиво поработать» с профессиональной УК. Гарантированный дисконт в Colliers International оценивают приблизительно в 20% и более. «Собственные управляющие компании, работающие в условиях отсутствия внешней конкуренции, не могут обеспечить сопоставимый уровень стоимости при равном составе и качестве услуг», — констатирует Филиппов.
Обычно стоимость обслуживания дома распределяется между всеми собственниками, поэтому жильцы малоквартирных клубных домов платят больше, рассказывает Денис Попов. Так, в клубном доме Nabokov на Остоженке эксплуатационные платежи обойдутся в 250 руб. за 1 кв. м, а в «Остоженка Парк Палас» (Хилков пер., д.1), в котором 127 квартир, значительно скромнее — 135 руб. за 1 кв. м. В более доступных по стоимости районах, например в Пресненском, эксплуатационные платежи еще ниже: в резиденции «Монэ» владельцам придется отдать 117 руб. за 1 кв. м, а в ЖК RedSide — 90 руб. «В нашем проекте «Театральный Дом» на Поварской предусмотрено 129 апартаментов, — перечисляет Екатерина Батынкова. — Стоимость составляет около 150 руб. за 1 кв. м. В жилом комплексе премиум-класса «Сады Пекина» на Маяковской — 330 апартаментов, и стоимость снижена до 95 руб. за 1 кв. м. В объектах бизнес-класса больше квартир, поэтому ставка может колебаться в пределах 60–90 руб.».
Охранная грамота
Эксплуатационные платежи, впрочем, не всегда рассчитываются по количеству квартир в доме, уточняет Денис Попов. Среди исключений —небоскребы в «Москва-Сити», эксплуатация которых обходится очень дорого: в ее стоимость заложено привлечение промышленных альпинистов для мойки окон, высокотехнологичное инженерное оборудование, развитая инфраструктура. «Тарифы, конечно, зависят от уровня эксплуатирующей организации — например, она может быть крупной международной компанией-монополистом, как в «Москва-Сити», — резюмирует Попов. В целом одной из главных статей расходов остается охрана жилого комплекса, и это последняя услуга, от которой откажутся состоятельные покупатели.
Наиболее распространенным дополнительным сервисом в элитных домах также является консьерж-сервис 24/7, продолжает Денис Попов. Но многие покупатели активно интересуются и такими опциями, как wellness- и спа-центры — иногда это исключительно внутренние услуги, не рассчитанные на внешний поток, и здесь в качестве примера можно привести клубный дом «Монолит», где в стоимость платежей (152 руб. за 1 кв. м) включены бассейн и wellness-центр только для жильцов.
Кроме того, чем больше придомовая территория, тем дороже обходится ее содержание: оригинальный ландшафтный дизайн отличается сложностью обслуживания, требуя большого количества садовников и уборщиков.
Должна быть экономной
Однако, по словам Андрея Филиппова, основная экономия сегодня достигается именно за счет сокращения обслуживающего персонала: там, где раньше работали два-три специалиста гостевого сервиса, теперь зачастую обходятся одним. В некоторых проектах людей в белых перчатках уже сейчас заменяют на роботов. Сервисных роботов Promobot — умеющих общаться с жильцами, вежливых и исполнительных — активно использует застройщик «Колди», сообщает Юрий Щербаков.
С 1 июля 2019 года Мин¬строй РФ обязал еще на стадии строительства многоквартирных домов устанавливать умные приборы учета ресурсов. Они не только позволяют облегчить сам процесс оплаты, но и помогают сэкономить: в онлайн-кабинете житель новостройки может проанализировать почасовой расход воды, электричества, тепла и газа в своей квартире, перечисляет Щербаков. Более 300 опций (устройств) — от датчиков света до системы анализа температуры и опознавания — можно подключить и к виртуальному центру управления умного дома.
В России пока рано говорить об установке солнечных батарей, которые существенно сэкономили бы и расход газа, но девелоперы активно разрабатывают это направление, и, вероятно, новые инновационные модели будут со временем появляться в жилье премиального класса. В свою очередь, раздельный сбор мусора позволяет управляющей компании отдавать часть отходов в переработку (бумага, стекло, жестяные банки), направляя вырученные деньги на нужды жильцов, добавляет Екатерина Батынкова. Популярна и технология, позволяющая за счет прессовки мусора в специальных контейнерах экономить на его вывозе — вывоз одного контейнера с прессованным мусором стоит значительно меньше, чем пяти или семи контейнеров с обычным мусором.