05.02.2017
Деньги на недвижимости: сколько стоит открыть хостел
История студента и выпускницы, которые без опыта и начального капитала запустили сеть хостелов и изменили гостиничный рынок целого города
Мини-отель «Горький» находится в самом центре Нижнего Новгорода — в трех минутах ходьбы от Кремля и площади Минина, центральной площади города. Внутри — шесть двухместных номеров, окна которых выходят на Кремль, улицу Пожарского и Большую Покровскую. Большая Покровская — главная пешеходная улица в Нижнем Новгороде: рано или поздно здесь оказывается каждый турист, приехавший в город.
«Горький» занимает весь второй этаж старинного дореволюционного дома. Ниже находятся магазины, выше — отделение Сбербанка и областной суд. Мини-отелем владеют 29-летняя Екатерина Смирнова и 25-летний Вячеслав Архипов. Сейчас в активе молодых предпринимателей целая сеть из трех гостиниц в Нижнем Новгороде: помимо «Горького», Смирновой и Архипову принадлежат хостелы «Сладкий» и «Нижний». Все вместе они приносят владельцам прибыль в размере 700–750 тыс. руб. в месяц, рассказали партнеры.
Екатерина Смирнова, директор мини-отеля «Горький», хостелов «Сладкий» и «Нижний»:
— Исторически сложилось, что в Нижнем Новгороде мало гостиниц. Какое-то время город был закрытым, а потому потребности в новых отелях не возникало. С распадом Советского Союза город открылся, но к расцвету гостиниц это не привело: мест в них стало не хватать. В 2000-х годах в нижегородских гостиницах были очень высокие цены, притом что условия современным стандартам размещения не соответствовали. Я начала изучать тему молодежных гостиниц, и оказалось, что данный формат распространен в Москве и Санкт-Петербурге. Если говорить о других регионах России, то хостелы можно было пересчитать по пальцам одной руки. В тот момент такие дешевые гостиницы открылись в Екатеринбурге, Красноярске и еще паре городов. Так я поняла, что именно этого формата не хватает Нижнему Новгороду.
Все началось с поиска помещения. Процесс занял три месяца — и мне повезло, что он был таким коротким. Найти подходящее помещение на Большой Покровской за три месяца — редкая удача, так как объектов, которые на самом деле подходят под хостелы, очень мало. В правильном помещении не должно быть много коридоров, подсобок и лестничных пролетов. Ты платишь за каждый квадратный метр — поэтому площадь нужно рационально использовать. Общие зоны должны быть сконцентрированы в одном месте, а максимум пространства доставаться комнатам.
Когда мы смотрели помещения для хостела, столкнулись с сильным недоверием — просто потому, что молодо выглядели. «Мальчик с девочкой решили поиграться», — говорили собственники помещений, глядя на нас. Поиски осложнялись тем, что нас интересовал исключительно центр города. Помещение на окраине не подходит, так как люди не поедут в хостел, если он находится далеко от центра. Возможен еще вариант с расположением у вокзала, но мы сосредоточились на центре.
В итоге нашлось нужное помещение с разумным собственником: 180 кв. м с учетом лестницы, 130 кв. м полезной площади. В тот момент аренда стоила 500 руб. за 1 кв. м — хотя сопоставимые помещения в близлежащих зданиях стоили по 800 руб. за 1 кв. м. В декабре мы заключили договор аренды и начали ремонт.
Вскоре я оформила себе красивый номер, начинающийся на 8-800, и занесла информацию о нашем будущем хостеле в сервис «ДубльГИС»: это было бесплатно, а для регистрации не требовались фотографии. Пусть у нас еще ничего не было, мне хотелось, чтобы информация начала появляться в интернете. Почти сразу поступил первый звонок: «Хотим забронировать у вас номер на десять человек на 8 марта». Я была в шоке — на дворе декабрь, мы только начали ремонт, а у меня уже заказ. Я понятия не имела, когда мы вообще все запустим — но поскольку заказчик назвал дату, пришлось успевать. Эта группа — наши первые клиенты: десять человек из Москвы приехали в Нижний Новгород погулять на праздники.
Каким должно быть помещение для хостела. Советы Екатерины Смирновой:
Нежилой фонд. В Госдуме не первый год обсуждают законопроект о запрете хостелов в жилых домах. Закон пока не принят, но, чтобы не рисковать, лучше изначально не рассматривать обычные квартиры, а нацеливаться на коммерческую недвижимость
Минимум лестниц, подсобок и перегородок. Лишние перегородки придется ломать, за лестницы — платить
Расположение в центре или у вокзала. В удаленные районы люди не поедут. Хостел должен находиться в пешей доступности от главных городских достопримечательностей или железнодорожного вокзала
Хостел за 2,5 млн рублей
Суммарные затраты на открытие хостела под названием «Горький» составили 2,5 млн руб. Из них 1 млн руб. ушел на ремонт, остальное — на покупку мебели, встраиваемой кухни, сантехники и штор. Часть денег потратили на разработку сайта. Большую часть вложенных средств Смирнова и Архипов взяли в кредит как частные лица — займы на юридическое лицо им не выдавали, так как у компании еще не было оборотов.
Начинающие предприниматели смогли минимизировать расходы на ремонт за счет того, что значительную часть работ делали своими силами. По словам Смирновой, они нанимали рабочих только для закрытия потолков гипсокартоном и для укладывания плитки в санузле. «Все остальное мы делали сами — вплоть до установки новой сантехники и покраски окон в комнатах высотой 3,5 м», — вспоминают хостельеры.
Большие потолки позволили коммерсантам разместить в комнатах высокие двухъярусные кровати, они были сделаны на заказ и обошлись предпринимателям в 7,5 тыс. руб. за штуку. «Мы смотрели мебель в обычных магазинах, но большинство двухъярусных кроватей были детскими, непрочными, — рассказывает Екатерина. — Нас это не устраивало: хостел рассчитан на взрослых, среди которых могут быть и спортсмены, и просто люди с тяжелым весом. Нужны были прочные и большие кровати — достаточно просторные, чтобы вытянуть ноги и не биться лбом о перекрытия и чтобы, сидя на нижнем ярусе, не упираться головой в верхний».
Стены переносить не пришлось: все перегородки между комнатами остались на своих местах. «Это серьезно сэкономило нам время и деньги: за счет капитальных стен между комнатами мы получили хорошую звукоизоляцию, что крайне важно для хостела, — объясняет Смирнова. — На взгляд со стороны это выглядит как квартира, объединенная из двух».
Случайный PR и нетипичные клиенты
Екатерина Смирнова:
— Всплеск спроса произошел после передачи «Орел и решка», в которой людям показали, что такое хостел. Впрочем, главный скачок случился еще раньше. Дело в том, что при законодательном собрании Нижегородской области существует так называемый молодежный парламент, где обсуждаются разные общественно значимые вопросы. Там работал мой знакомый, он пригласил меня выступить на одном из заседаний. Сказал: «Мало кто знает, что такое хостел. Расскажи — ребятам будет интересно».
Я думала, что буду выступать перед парой десятков человек — а оказалось, на мероприятие пригласили журналистов из разных изданий Нижнего Новгорода. В результате после моего выступления в нижегородских СМИ вышло множество публикаций о том, что у нас в городе появился первый хостел — это было в газетах, в интернете и на телевидении. Вскоре мне позвонил пенсионер и забронировал место для своего друга из другого города. Когда я спросила, откуда он про нас узнал, оказалось, что репортаж про «Горький» хостел показал нижегородский телеканал. Эта реклама стала для нас неожиданной и абсолютно бесплатной.
«Горький» хостел в цифрах:
Вложено денег: 2,5 млн руб.
Полезная площадь: 130 кв. м
Количество мест: 40
Срок окупаемости: два года
В плане клиентов у нас образовались три основные социальные категории: молодежь, у которых немного денег, дети, которых привозят в город на экскурсию, а также люди с небольшим достатком — учителя, представители рабочих специальностей. Мы даже не ожидали таких постояльцев — но оказалось, что формат хостела им очень понравился. Почему-то многие думают, что в хостелах селятся иностранцы — но если говорить о Нижнем Новгороде, то иностранцы приезжают сюда не так часто. В основном они ограничиваются посещением Москвы и Санкт-Петербурга.
Впрочем, наш первый иностранец пришел в «Горький» в первый же месяц — это был итальянец, который путешествовал автостопом по России, от Москвы до Байкала. По-русски он знал только «привет» и «приятного аппетита». Какое-то время он был нашим единственным жильцом — готовил нам пасту по итальянскому рецепту, развлекал байками. Еще у нас жил гость, который после своего пребывания в «Горьком» решил подарить нам свой синтезатор.
Пожалуй, больше всего мне запомнилась немецкая пара, забронировавшая двухместный номер по интернету. В тот момент я сама сидела за стойкой — и тут в дверь заходит накачанный дедушка с длиннющей бородой в байкерском обмундировании. Рядом с ним такая же бабушка. Как выяснилась, эта 70-летняя пара из Германии путешествовала по России на мотоцикле. У них огромная семья, дети, внуки — а на пенсии они решили посмотреть мир.
Как получить беспроцентный займ на 6,2 млн рублей
В первые месяцы работы «Горького» хозяева бизнеса залезли в долги и практически не выбирались из хостела — по словам Архипова и Смирновой, они буквально жили в одной из комнат и первый выходной устроили через полгода после начала работы. Все это время одна комната была закрыта — у предпринимателей не хватало денег на ремонт. Чтобы собрать недостающие средства, Смирнова решила найти грант. Оказалось, что максимальная субсидия, на которую коммерсанты могли рассчитывать от региональных властей, ограничивалась 300 тыс. руб. В то же время в России начал работать конкурс «Социальный предприниматель», который проводит фонд президента компании «Лукойл» Вагита Алекперова «Наше будущее».
«На сайте было сказано, что этот фонд поддерживает социальное предпринимательство. Я поняла, что молодежь относится к социальной категории — и начала писать заявку», — рассказывает Смирнова. Заявка представляла собой детально проработанный бизнес-план с множеством параметров — по признанию хостельера, на детальную подготовку бизнес-плана ушло очень много времени.
«Это здорово прочистило нам мозги, — вспоминает Смирнова. — Многие начинающие предприниматели недооценивают важность бизнес-плана — они просто выписывают на листочке ожидаемые суммы расходов, выручки и оборота и считают, что этого достаточно. Но если брать фонд «Наше будущее», то шаблон бизнес-плана составлен там настолько грамотно, что при вдумчивом заполнении каждой графы перед тобой сами собой открываются новые грани и новые возможности твоего собственного бизнеса. Интересен даже сам процесс — просто для собственного понимания».
По результатам всероссийского конкурса создатели «Горького» получили возможность оформить беспроцентный займ на 6,2 млн руб. сроком на семь лет. Главное преимущество было в том, что хостельеры самостоятельно прописали график внесения платежей — в соответствии с сезонностью, от которой зависит заполняемость мини-отелей. «Я была самым молодым участником конкурса — и выиграла самую большую сумму среди всех претендентов. На эти деньги мы открыли «Сладкий» хостел», — рассказывает Смирнова.
Как выглядят «Сладкий» и «Нижний» хостелы
Расширение
Екатерина Смирнова:
— «Сладкий» хостел расположен на двух этажах. Есть еще цоколь — там мы обустроили кухню. Сначала платили за аренду 240 тыс. руб., теперь — 200 тыс. руб. К моменту открытия «Сладкого» мы поняли, что наибольшим спросом пользуются двухместные комнаты с разным количеством дополнительных мест — поэтому сделали акцент именно на таком формате. Где-то поставили двуспальную кровать вместе с двухъярусной в одной комнате — такой тип рассчитан на семьи, которые путешествуют с двумя детьми. В целом стиль «Сладкого» оказался более спокойным, чем в «Горьком» — но все равно веселее и разнообразнее, чем в стандартных отелях.
Через некоторое время после открытия «Сладкого» мне позвонила агент, с которой я выбирала помещение для второго хостела. Она сказала: «Появилось помещение в самом центре города. Я никому его еще не показывала — приходи смотреть». Это было «футбольное поле под крышей»: два огромных однообъемных помещения. Передо мной оказался совершенно новый третий этаж, который в виде мансарды надстроили над старым дореволюционным зданием. А еще там была просторная веранда.
Параллельно с этим мне написал знакомый, который захотел вложить деньги в какой-нибудь бизнес. Так у нас появился инвестор — и мы заняли целый этаж для нового хостела. Мы запустили «Нижний» 1 мая 2015 года. Сейчас «Сладкий» и «Нижний» — два самых вместительных хостела в центре Нижнего Новгорода. Только мы можем единовременно заселить группу, в которой больше сотни человек.
Два самых крупных хостела в Нижнем Новгороде
Источник: собственные данные Екатерины Смирной и Вячеслава Архипова
Где искать клиентов
Очевидный источник новых клиентов — всевозможные онлайн-сервисы бронирования. Такой способ подходит для индивидуальных путешественников, но не подходит для групп. Администраторы в «Сладком» и «Горьком» ежедневно отслеживают социальные сети на предмет крупных мероприятий, которые будут проходить в городе. Как только такое мероприятие возникает (неважно, идет ли речь о концерте, отраслевой конференции или игре КВН), представители хостела связываются с организаторами и предлагают заселить к себе приезжающих гостей. «Первый год я сама сидела и искала в соцсетях, какие мероприятия и соревнования будут проходить в городе в ближайшее время», — говорит Смирнова.
В случае заключенной сделки администраторам «Сладкого» и «Горького» полагается комиссия. Какая именно — Смирнова не говорит, ссылаясь на коммерческую тайну. Сейчас хостельер продает свои знания начинающим предпринимателям: владелица хостелов запустила сервис платных консультаций для тех, кто хочет открыть свой хостел или работать администратором. Среди клиентов — выпускники вузов по специальности «туризм и гостиничное дело», а также начинающие коммерсанты из разных регионов. С теми, кто живет далеко, Смирнова работает по видеосвязи либо приезжает к ним в город.
Параллельно хостельеры изменили концепцию «Горького». По словам коммерсантов, формат 10- и 14-местных комнат, которые были в «Горьком» на момент открытия, перестал пользоваться спросом — большие помещения начали пустовать. Чтобы вернуть клиентов, Смирнова и Архипов на полгода закрыли хостел и переоборудовали его в мини-отель. Сейчас здесь работает трехзвездочная гостиница с двухместными номерами, средний чек в нынешнем «Горьком» составляет 4,5 тыс. руб. на человека.
К началу 2017 года бизнес окреп настолько, что владельцы смогли отойти от дел и заняться личными проектами. Вячеслав Архипов запустил новый бизнес, связанный с продвижением в социальных сетях, разработкой сайтов и корпоративным дизайном. Что касается Екатерины Смирновой, то одновременно с обучением молодых предпринимателей хостельер время от времени работает антикризисным управляющим в различных отелях Нижнего Новгорода и других городов.
Источник: РБК — Недвижимость