Клубный пиджак:
где и за сколько продаются клубные дома в Москве
Клубные дома остаются самым устойчивым форматом на все времена — эксперты констатируют, что на сегмент практически не повлиял кризис.
Былое и дума
В 2000-х годах в Москве начинается активная реставрация памятников архитектуры: усадеб, доходных домов, перепрофилированных в том числе в жилье клубного типа, вспоминает старший вице-президент «Галс-Девелопмент» Леонид Капров.
По итогам 2017 года спрос на первичном рынке элитного сегмента вырос на 42% и составил 336 сделок (данные Top Brokers Alliance), а в 2018-м в сегменте элитной недвижимости Москвы большинство новых проектов в открытых и закрытых продажах стартовало именно в клубных домах, причем часть из них по-прежнему связаны с реконструкцией и реконцепцией, сообщает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. «Доля реконструируемых зданий на рынке клубных домов составляет порядка 30%, — соглашается директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. — Для элитного рынка характерен недостаток свободных площадок в центре под застройку, в результате стабильна доля редевелопмента (реконструкции) существующих небольших зданий».
Рост предложения на первичном рынке элитного сегмента по данным на начало 2018 года управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин оценивает на уровне 11%. «Формат клубных домов очень популярен среди покупателей элитного жилья, и если объем предложения в клубных домах в чистом виде не так велик, то можно говорить о том, что дальнейшее развитие концепции — так называемый квартал клубных особняков, — размышляет г н Халин. — Если брать уровень спроса и количество сделок, которые совокупно совершаются и в клубных домах, и в кварталах клубных особняков, то это будет приблизительно 50–60% от общего объема спроса на рынке элитного жилья. При этом непосредственно на отдельно стоящие клубные дома приходится около 10–15% спроса, оставшиеся 40–45% спроса — это кварталы клубных особняков».
В Blackwood отмечают, что количество клубных домов увеличивается в первую очередь из-за желания девелоперов как можно скорее «застолбить» оставшиеся «статусные» локации в Москве. Кроме того, с начала 2017 года застройщики особенно активно старались получать разрешения на строительство и реконструкцию и выводить проекты на рынок до вступления в силу ужесточающих поправок в законодательство. «Девелоперы понимают, что на небольшом участке они могут возвести высокорентабельный проект, — поясняет управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. — Как правило, клубные проекты относятся к самой дорогой категории недвижимости — de luxe, обладают высокими потребительскими характеристиками, и, несмотря на то что могут стоить на 15–20% дороже многоквартирных комплексов в той же локации, покупатели готовы переплачивать за комфорт и приватность. Ликвидность подобных квартир зачастую выше, чем в многоквартирных домах». Первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин поддерживает: в городе, где преобладает объемная застройка, на «камерные, закрытые» дома всегда будет спрос, а на продажи в элитном сегменте не влияют рыночные колебания.
Кольцевая композиция
По оценкам Blackwood, в открытых продажах на данный момент экспонируется 33 клубных дома (в том числе комплексы клубных домов) в Москве. При этом старт шести из них пришелся на 2018 год (Magnum, Maison Rouge, «Сомелье», «Усадьба Manor», Дом Наркомфина, Edison House). Практически все объекты строятся или построены в ЦАО, а наибольшее число лотов приходится на районы Якиманка, Хамовники (по шесть проектов), а также Тверской и Пресненский районы (по четыре клубных комплекса). «Четверть всех клубных домов первичного рынка сконцентрирована традиционно в наиболее „клубном“ районе Москвы —Хамовниках, однако на карте Москвы все чаще возникают нетрадиционные районы для новостроек клубного типа, такие как Якиманка, Замоскворечье, Раменки и о. Балчуг, — перечисляет, в свою очередь, Екатерина Фонарева. — Например, в Раменках за последний год вышло в продажу сразу три элитных проекта с клубными домами, и на перспективу еще заявлен ряд новых проектов подобного формата в данном районе».
По оценкам Savills, проектом — фаворитом по количеству сделок (до четверти) остаются «Садовые кварталы», где в начале года в продажу была выведена новая очередь по «достаточно интересным ценам». Впрочем, дело не только в цене: покупатели, по словам Дмитрия Халина, голосуют рублем еще и по причине высокой готовности предыдущих очередей и возможности «увидеть объект вживую».
Среди наиболее интересных клубных проектов последних лет эксперты, кроме того, выделяют The Mostman (клубный дом на 48 квартир в Таганском районе, «фактически единственное предложение такого уровня в этом месте»), Малая Бронная, 15 (с «идеальной зеленой локацией» у Патриарших прудов, террасами, панорамными окнами и французскими балконами), дом Nabokov (дом на Остоженке с уникальной системой очистки воздуха и получением на выходе горного или морского), Mon Cher (Якиманка), Il Ricco (Подсосенский переулок) и Дом Наркомфина (легенда истории архитектуры на Новинском бульваре; предполагается восстановление проекта в первоначальном виде с сохранением внутреннего зонирования и площадей лотов; представлены двухуровневые ячейки).
Только для своих
По словам собеседников «РБК-Недвижимость», преимущества клубного формата в России «стабильны последние 20 лет»: индивидуальные архитектурные проекты (реставрированные или реновированные дореволюционные здания или новые «под старину»), камерность, относительно однородный социальный состав соседей (многие дома в свое время выкупались полностью, а квартиры распределялись в узком кругу). «Дом, в котором не больше 40 квартир, дает возможность минимизировать внешние контакты, — размышляет Александр Красавин. — Владелец квартиры знает своих соседей, дом максимально закрыт для доступа случайных людей, а за безопасностью жильцов тщательно следят. Но возможен другой вариант — крупное здание на 80–100 квартир, которое позволяет создать единое благоустроенное пространство и закрытую прогулочную зону для жильцов».
Недостатками многих клубных проектов, по мнению игроков, остаются зачастую спорные видовые характеристики — эклектичная застройка центральных районов и отсутствие собственной территории. «На первичном рынке элитной недвижимости Москвы предлагаются как проекты реконструкции, так и современные здания, — рассказывает Денис Попов. — Реставрация позволяет девелоперу вывести объект на рынок за относительно короткое время. К достоинствам этих домов также стоит отнести их историческую ценность, и здесь в качестве примера можно привести клубный дом Bunin — проект реновации доходного дома начала XX века, или Дом на Хлебном — отреставрированный памятник архитектуры».
Леонид Капров из «Галс-Девелопмент» (в портфеле компании — четыре элитных проекта в исторических границах Москвы, три из которых включают в себя элементы реконструкции и реставрации объектов культурного наследия) отмечает, что, несмотря на все сложности процесса, в который входит воссоздание и укрепление фундамента, кирпичной кладки, реставрация фасадов и архитектурного декора, «связь с историей» придает объекту нематериальную ценность — высокий статус и «благородный шарм московского дома», который так любят покупатели дорогой недвижимости.
В Colliers International, однако, говорят, что при работе с историческими зданиями себестоимость сложных работ зачастую выше стоимости строительства с нуля, а большинство из них необходимо детально согласовывать с городскими властями, что накладывает ограничения на архитектурно-планировочные решения. Трудности возникают и с инженерными коммуникациями и устройством подземного паркинга, поэтому у некоторых клубных проектов такая опция отсутствует, сообщает Денис Попов.
Когда-то, вспоминает Денис Попов, проекты клубных домов в Москве вызывали настоящий ажиотаж: для покупки лотов в слишком редко выходящих на рынок объектах клиенты проходили «жесткий фейсконтроль». Теперь, когда былой дефицит канул в Лету, стать обладателем квартиры может «любой состоятельный человек».
Однако в Colliers International отмечают: в связи с кризисом и уходом с рынка большей части инвесторов условный портрет московского покупателя клубного дома все-таки изменился — как минимум потому, что жилье почти всегда теперь выбирается исключительно «под себя». В «Баркли» сообщают и о сокращении среди покупателей доли иностранцев, корректировке средней площади проданных лотов (с 174 до 147 кв. м) и смещении интереса клиентов в сторону готового жилья с полной отделкой: к 2018 году в Москве в новых высокобюджетных проектах доля квартир и апартаментов с отделкой составила не менее 50%. В сегменте, кроме того, растет популярность ипотечных схем. «С учетом ипотечных ставок это стало выгодно; наша основная аудитория — успешные предприниматели, и ипотека дает им возможность совершить такую покупку, не извлекая деньги из оборота», — поясняет Александр Красавин.
Звезды шоу-бизнеса, топ-менеджеры российских компаний от 35 до 50 лет, много путешествующие по миру и разбирающиеся в искусстве и предметах роскоши, перечисляют своих клиентов в «Галс-Девелопмент». «Разбираться в искусстве» клиенты хотят в том числе с помощью покупки квартир в «тематических» домах — например, Barkli Gallery в Ордынском тупике возводится совместно с Государственной Третьяковской галереей. Кроме того, в клубных домах часто создаются «кружки по интересам» — сигарные и бильярдные клубы, лектории, дамские клубы и пр. «Эксклюзивная, „коллекционная“ недвижимость также является предметом интереса покупателей-инвесторов, в том числе и зарубежных, — убежден Леонид Капров. — Несколько лет назад наша компания заключила большую инвестиционную сделку с японской корпорацией „Юника“ по продаже 30 лотов — элитных резиденций и машино-мест в проекте „Театральный дом“ на Поварской. Сегодня есть много предпосылок к тому, что на фоне текущего курса рубля крупные игроки российского и иностранного бизнеса, ранее инвестировавшие в недвижимость за рубежом, вернутся в Россию, чтобы выгодно вложить накопления».
Впрочем, в Savills называют клубные дома в Москве преимущественно «семейной историей», связанной в первую очередь с желанием улучшить качество имеющегося жилья или увеличить его площадь, а также карьерным продвижением и изменением социального статуса.
Выставка достижений
По оценкам Blackwood, более половины клубных проектов относятся к наиболее дорогому классу — элитному, однако новые дома представлены и в классе премиум. Как правило, «начинка» объектов — настоящая выставка достижений мирового девелопмента и IT: например, в «Баркли» рассказывают не только о набившем оскомину «умном» доме, но и пневматической системе мусороудаления, центральном пылесосе, системе тонкой очистки воды и воздуха и др. «Клубный дом строится в среднем два года, и покупатели после окончания строительства уже полностью избавлены от дискомфорта, связанного со строительством следующей очереди проекта, как в случае с квартальной застройкой, — делится Дмитрий Халин. — Среди недостатков — прежде всего более высокая стоимость содержания квартир. К тому же клубные дома чаще всего возводятся в границах уже существующей застройки, что влечет за собой неоднородность окружения и дефицит приватного пространства.
Бывают и исключения: например, дом Chekhov имеет собственный выход в парк, названный застройщиками органичным продолжением сада «Эрмитаж», а Barkli Gallery — изолированный «секретный сад» с ландшафтным дизайном.
Средняя цена лота в клубных домах класса de luxe в пределах Садового кольца, по данным Savills, примерно в два с половиной раза выше, чем средняя цена по сегменту элитных новостроек в ЦАО. «Застройщики, кстати, стали щепетильно подходить к выбору подрядной организации, и, как правило, подряды на строительство клубных домов выигрывают две-три компании в Москве, которым доверяют и которых хорошо знают покупатели», — полагает Дмитрий Халин.
Будущее время
По прогнозам Blackwood, именно в формате клубных домов в ближайшие годы будет выходить на рынок основная часть новых элитных объектов. Старт открытых продаж в ближайшие два года (в том числе объекты этого года с закрытыми продажами) ожидается для 15 клубных домов. Рост числа новых клубных домов игроки по-прежнему связывают как с тенденцией сокращения земель под новую застройку в ЦАО, плановой реконструкцией большого количества зданий (в том числе нежилого формата), а также вступающими в силу ограничениями по ДДУ и ужесточением требований к застройщикам.
В Colliers International поддерживают: в связи с дефицитом свободных площадок для строительства в центре Москвы клубные дома, в том числе в реконструируемых зданиях, будут стабильно выходить на элитный рынок жилья в среднем в объеме пяти-семи новых проектов в год, сохраняя за собой устойчивую часть элитного рынка. «Если те проекты, которые сейчас заявлены и готовятся к выходу на рынок, действительно выйдут в продажи, то при нынешнем уровне спроса на новостройки для поглощения этого объема, даже без учета проектов, которые будут появляться в будущем, может потребоваться около семи лет, — прогнозирует Дмитрий Халин. — Это такая пограничная цифра. О затоваривании мы обычно говорим, когда запас предложения составляет восемь и более лет».
На этом фоне в компании уже сейчас выделяют новые для сегмента тренды. Во-первых, теперь клубные дома не распродаются полностью на этапе строительства, и есть проекты, где после завершения стройки остаются нераспроданными 40–50% квартир. В Savills сообщают, что пока застройщики не знают, как работать с этими остатками, ведь прежняя модель «все построено — все продано, и остался лишь один пентхаус, который можно продавать годами, пока не нашелся тот самый единственный покупатель» больше не работает.
«Застройщикам нужно продавать готовое жилье, — констатирует Дмитрий Халин. — А на этапе готовности дома становятся заметны не только плюсы, но и минусы проектов, например не слишком хорошие виды из окна, не самые лучшие планировки оставшихся квартир и т.д. Да, пока не выработана четкая модель того, как именно вести себя застройщику с этими квартирами и как их выгодно использовать: обычно распродажа с большими скидками ведь в планы не входит, тратить дополнительные деньги на отделку тоже не хочется, к дополнительным расходам на маркетинг игроки также не готовы».
В итоге среди возможных ноу-хау сегмента — вывод таких квартир на рынок аренды не только для извлечения хотя бы какого-то дохода, но и для создания «ощущения заселенности дома».
Формат российского клубного дома вообще переживает самые серьезные метаморфозы в своей истории: так, в Savills отмечают активное развитие сервисной составляющей за счет объединения в одном проекте первоклассного отеля и апартаментов с возможностью получения сервисных услуг «у порога». Запрос на «пятизвездочный сервис» со стороны аудитории клубных домов велик уже давно, однако пока обеспечить его могут лишь единицы девелоперов.