Скрытая субаренда

15.07.2016

Скрытая

Проанализировав судебную практику и положения действующего законодательства необходимо дать следующее правовое заключение по сложившейся проблеме:

1) Договор аренды рабочего места в нашем случае будет являться субарендой, на которую будут распространяться требования ГК о согласии Арендодателя.

Как указывает, Светлана Алексеевна, мы предполагаем, что конкретного места или кабинета у работника не будет или он может меняться. Такой подход противоречит положениям ГК РФ, так как Кодекс требует индивидуализировать объект аренды, то есть, описать в договоре часть помещения, где будет размещаться рабочее место. Ст. 607 ГК РФ требует определить предмет аренды. Без индивидуализации объекта аренда договор считается незаключенным.
Адрес нахождения рабочего места должен быть указан обязательно и с точностью до номера офиса, чтобы суд не признал договор аренды рабочего места незаключенным (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 по делу N А07-14238/07).

В Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» допускается аренда части вещи, то есть части помещения под рабочее место.

Аренда части помещения в судебной практике допускается, если в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать эту часть, а также если она обозначена на поэтажном плане (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П по делу N А40-32021/07-94-199, ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010).

Если мы обозначаем часть помещения на поэтажном плане, то это однозначно аренда части помещения, выступает как субаренда. Следовательно требуется согласие Арендодателя.
2) Если назвать договор и зафиксировать в нем условия аренды рабочего места без привязки к помещению, то возникают следующие риски:

А) Риск признания сделки притворной, когда аренда рабочего места прикрывает собой договор субаренды. Согласно Постановлению Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 притворная сделка (аренда рабочего места) ничтожна, а к отношениям сторон применяются положения закона, которые они пытались скрыть, то есть субаренда

(Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу N А56-18292/2014 Договор аренды рабочих мест правомерно признан судом недействительным как притворная сделка, прикрывающая договор аренды нежилых помещений, заключенный в нарушение закона без согласия собственника имущества).

Б) На субаренду нет согласия Арендодателя, следовательно наши расходы на субаренду не обоснованы и не подтверждены документально, что может повлечь доначисление налогов.

В) Сдача помещения в субаренду без согласия Арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды. (Определение Высшего арбитражного суда от 16 июня 2011 года). Арендодатель может потребовать штрафов и расторжение договора аренды
Таким образом, возможность обойти положения законодательства существует, если говорить о предоставлении услуг по организации рабочего места и его снабжении водой, интернетом и.т.д.

Однако, есть судебная практика что в таком случае, при проверке налоговый орган, может вообще признать фактическим юридическим адресом место, где находится рабочее место (рабочие места), если компания не находится по юридическому адресу и внести в ЕГРЮЛ сведения о том, что настоящий юр адрес недостоверен. С 01 января 2016 года согласно изменениям в законодательство такое право дается налоговому органу без решения суда (ФЗ от 30 марта 2015 № 67 О достоверности реестров).
Таким образом, 100% вариантом, не предполагающим налоговых рисков и претензий со стороны арендатора является заключение договора субаренды с согласием Арендодателя.

print