Снижение стоимости жилья может привести к банкротству застройщиков

15.02.2017

Кризис снимет квартиру подальше от центра. Снижение стоимости жилья может привести к банкротству большого количества застройщиков

стоимости жилья может привести к банкротству застройщиков

Несмотря на недавние заявления главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина о том, что никакого кризиса в Москве нет и в ближайшее время не будет, похоже, что этот кризис добрался до рынка первичного жилья. По мнению экспертов, в течение ближайших лет цены на него могут упасть на 40%, до 20% уже готовых к заселению квартир будут вовсе не востребованы – в результате на пути к банкротству окажутся многие мелкие и средние застройщики.

Прогноз на 2017–2021 годы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает поэтапное (на 5–15% в год) падение цен на жилье. К концу этого периода оно составит 30–40%. При этом каждое снижение цены будет сопровождаться активизацией платежеспособного спроса до его исчерпания на этом уровне. Опрошенные «Московской перспективой» эксперты диаметрально расходятся во мнении относительно будущего рынка жилья.

Впрочем, уже сам факт, что мнения экспертов настолько разнятся, говорит о том, что у них нет четкого понимания того, что же будет с этим рынком в ближайшее время.

Государство помогло с ипотекой
В конце прошлого года заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что кризиса на рынке жилья нет. «Никакого кризиса нет. Ключевой показатель отсутствия кризиса на рынке жилой недвижимости Москвы – это рост объема градостроительной документации, выданной по заявкам инвесторов на строительство нового жилья, плюс рост вложений населения в строительство», – заявил он. По словам главы стройкомплекса, только по итогам первых трех кварталов 2016 года было выдано 175 разрешений на строительство жилья, притом что за аналогичный период 2015 года выдали 140 разрешений. Площадь объектов, планируемых к строительству, также увеличилась – на 57%. «Все это говорит о том, что интерес инвесторов к строительству жилья по-прежнему высокий и у нас есть большой строительный задел на будущее. При этом то жилье, что уже построено, успешно продается, сейчас наблюдается рост спроса и продаж. То есть на фоне общих негативных ожиданий на рынке ситуация все же позитивная», – сообщил чиновник.

Еще одна причина, которая свидетельствует о том, что, по мнению Хуснуллина, кризиса нет, – это рост вложений средств населением в строительство. «Если бы был кризис, разве население вложило бы почти 700 млрд руб. в строительство жилья? Это данные действующих договоров долевого участия (ДДУ). К примеру, только в третьем квартале 2016 года заключено более 12 тыс. ДДУ, притом что в третьем квартале 2015 года было порядка 6 тыс., то есть рост в два раза», – заявил он.

Однако эксперты отмечают, что рост количества ДДУ во второй половине 2016 года вызван тем, что уже тогда стало ясно, что программа субсидирования ипотеки государством не будет продлена. «Поэтому население, у которого еще остались средства на улучшение жилищных условий, торопились как можно быстрее их вложить», – считает Юрий Волков, гендиректор ГК Stroytech. По его словам, в ближайшее время возникнет ситуация, когда покупать жилье, особенно не в самой хорошей локации, будет просто некому, и невостребованными могут оказаться до 20% квартир уже в конце 2017 и в 2018 году.

В 2017 году банки станут осторожнее и внимательнее относиться к своим ипотечным программам, так как по итогам 2016 года число просроченных ипотечных кредитов увеличилось на 39%, до 114,1 тыс., сообщило Объединенное кредитное бюро.

Насколько могут упасть цены
В Москве объем предложения жилья постоянно растет, только за последние полгода он составил 28%. «Можно говорить о затоваривании рынка, так как объемы предложения сейчас превышают покупательский спрос. И уже существующее предложение будет поглощено за 2–3 года. При этом новые проекты также активно продолжат выходить в 2017 году», – рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Особенно сложная ситуация в новой Москве, именно там развернуто активное жилищное строительство. По итогам последних лет больше половины квартир возводятся на присоединенных территориях. По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», многое зависит от конкретного района. Например, недалеко от новых построенных и будущих станций метро (в частности, в поселке Коммунарка), несмотря на большие объемы строительства, спрос сохраняется. «А вот новостройки за Троицком расположены не так удачно, что приводит к низкому уровню продаж», – отметил он. Вероятно, в том числе и поэтому в стройкомплексе приняли решение снизить объемы строительства жилья в ТиНАО – примерно в два раза.

В старой Москве, по словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, пока сохраняется отложенный спрос на доступное жилье хорошего качества. Но в какой-то момент рынок насытится, и тогда цены снизятся. Падение через три года, по ее мнению, может также составить до 40%.

Как считает Юрий Волков, при самом негативном сценарии развития ситуации на рынке жилья уже в этом году может произойти снижение цен до 30% на жилье, расположенное не в самой хорошей локации. По его словам, к концу года случится еще большее затоваривание, так как в 2016 году стартовало значительное количество крупных проектов, около 1 млн кв. метров каждый. «Если все они будут введены в обозначенные сроки, на рынке окажется количество квартир, сильно превышающее спрос. Покупатели смогут выбрать наиболее качественные во всех смыслах квадратные метры, а на невостребованные застройщики будут вынуждены делать существенный дисконт – до уровня себестоимости». «Небольшим девелоперам и новичкам на рынке недвижимости сейчас приходится достаточно тяжело, и именно у них можно ожидать снижения цен в попытке завлечь покупателя», – отметил директор по развитию ОАО «ДСК-1» Григорий Алтухов.
Впрочем, не все эксперты настроены столь пессимистично. «Такого серьезного падения цен не может быть на первичном рынке. Наверное, единственный вариант, который может привести к сильному изменению средневзвешенной цены в сторону понижения, – большое количество новых проектов эконом-класса и полное отсутствие новых проектов комфорт- и бизнес-класса. Но подобная ситуация нереальна для столичного рынка», – считает Наталья Шаталина.

Как избежать негативного сценария
При негативном сценарии развития нынешняя ситуация может привести к тому, что вырастет количество застройщиков, которые уйдут с рынка. По итогам 2016 года в России 100 строительных компаний вошли в стадию банкротства. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), всего в этом положении уже 150 компаний, то есть 3% всех застройщиков. И Москва вместе с Тюменской областью – лидеры по данному показателю.

Ситуация осложняется и поправками в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые повышают требования к застройщику. Например, с 1 июля 2017 года заработают требования к уставному капиталу компании в зависимости от площади возводимого жилья. Для того чтобы заниматься крупными проектами, от 250 тыс. кв. метров, капитал должен составлять не менее 500 млн руб. Данное требование, очевидно, повлечет уход с рынка небольших компаний, которые находятся в зоне риска. Только по самым оптимистичным прогнозам чиновников из мэрии Москвы, с рынка уйдут около 15% компаний.
Что касается крупных девелоперов, то у них еще есть запас прочности. «Средняя норма прибыли застройщиков составляет 20–30%, следовательно, дисконт 10–12%, имеющийся сегодня, не делает проекты убыточными. Опасность представляет падение спроса, из-за которого у застройщика может накопиться долговая нагрузка», – рассказал Дмитрий Таганов.
Чтобы спасти ситуацию, считает Юрий Волков, власти столицы должны резко ограничить строительство жилья в регионе (об этом они заявили в отношении новой Москвы), а сами застройщики, чтобы остаться на рынке, пересмотреть свое отношение к проектам.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать негативного сценария развития событий можно при условии сокращения объемов строительства жилья в регионе примерно на 30–35%.
Как рассказал заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко, застройщики, которые не готовы меняться, внедрять новые технологии в процессы строительства, в методы продвижения и реализации объектов, будут вынуждены покинуть рынок: «Для сохранения конкурентоспособности компаниям придется все больше внимания уделять качеству продукта – это и отделочные материалы, и дизайн входных групп и мест общего пользования, и благоустройство придомовых территорий, и планировочные решения, и сервис».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Алтухов Григорий, директор по развитию ОАО «ДСК-1»:
– Мы считаем, что сохранится разнонаправленная динамика в зависимости от таких факторов, как класс объекта, качественные характеристики и особенности местоположения. При этом наиболее уверенно будет себя чувствовать сегмент эконом- и комфорт-класса, по которым вероятен рост средневзвешенной цены как минимум на уровне инфляции. Наиболее стабильными по спросу и ценам будут проекты, расположенные в ближайшем Подмосковье или самой Москве. Спрос здесь стабильно высокий, а проекты представлены весьма качественные (с точки зрения планировок квартир, по уровню инженерного оборудования домов, развитости инфраструктуры микрорайона, качеству благоустройства территории). На противоположной стороне весов – «элитка» в центре столицы, где спрос весьма ограничен и сильно зависит от состояния экономики в стране, а высокая доходность с квадратного метра позволяет девелоперу сбрасывать цены, не боясь уйти «в минус».
Продолжается тенденция 2016 года, когда спросом в сегменте доступного жилья пользуются в основном построенные дома. И здесь у панельного домостроения есть большое преимущество по сравнению с монолитом – срок строительства 3–4 месяца вместо 1,5–2 лет. Еще одним фактором, существенно влияющим на стабильность цены, является надежность застройщика. Покупатель доверяет только застройщикам, существующим на рынке уже много лет и всегда выполняющим свои обязательства. Небольшим девелоперам и новичкам на рынке недвижимости сейчас приходится достаточно тяжело, именно у них можно ожидать снижения цен в попытке завлечь покупателя. Как мне видится, наиболее действенной альтернативой ценовой войны для некрупных компаний могло бы стать партнерство с крупным подрядчиком вроде ДСК-1, который бы обеспечил высокое качество и соблюдение сроков строительства, а также привлек бы покупателей в проект за счет своего раскрученного бренда.

Олег Колченко, член совета директоров ГК «Основа»:
– На мой взгляд, стоимость новостроек на территории старой Москвы в этом году кардинально не изменится. Снижения цен на новостройки эконом- и комфорт-класса не будет. Это самый востребованный сегмент жилья сегодня, и таких проектов на рынке не так много. Более того, в этом сегменте цены могут незначительно вырасти. Что касается проектов бизнес-класса, которых появляется и анонсируется достаточно много, то здесь ситуация не столь очевидна. В проектах с плохой локацией, непроработанной концепцией или с неконкурентной ценой стоимость квадратного метра может корректироваться, но незначительно, в зависимости от стадии реализации проекта. Причем это абсолютно рыночная ситуация, напрямую не связанная с текущим состоянием рынка жилья. В целом рынок недвижимости Москвы остается максимально привлекательным как для покупателей, так и для застройщиков. В Московской области корректировки могут быть более существенными, но все также будет зависеть от объекта, его качества и местоположения. Оригинальные, качественные проекты с хорошей локацией и развитой инфраструктурой всегда будут в фокусе спроса, и цена на такое предложение растет даже сегодня.

Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group:
– Объективных рыночных предпосылок к снижению стоимости квадратного метра нет. В подавляющем большинстве проектов сегодня ценовая политика адаптирована к реалиям рынка, а потенциал оптимизации затрат если и остался, то стремится к минимальным значениям в себестоимости квадратного метра. Если и будет происходить корректировка цен, то в рамках единичных объектов конкретных девелоперов, у которых неверно выстроены финансовая модель и стратегия реализации или есть острая потребность в ликвидности. При этом прогноз «минус 40%» вряд ли возможен. В своих прогнозах и планах мы ориентируемся на традиционную модель: постепенного повышения стоимости квадратного метра по мере строительной готовности объектов на 30–35%.

МАКСИМ КЛИНСКИЙ

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

print