Снос ветхого жилья

22.02.2017

Карточные домики, 2-й сезон. Надо ли начинать новый этап сноса ветхого жилья

Карточные домики, 2-й сезон Надо ли начинать новый этап сноса ветхого жилья

Скромная инициатива муниципальных депутатов, призвавших власти решить судьбу пятиэтажек несносимых серий, буквально за неделю вылилась в масштабную общегородскую дискуссию, к которой подключились столичные парламентарии, члены Общественной палаты, эксперты и чиновники. Общее мнение – «нечего возиться с ремонтом, надо сносить» – пока наталкивается на робкое сопротивление представителей стройкомплекса, однако нет никаких сомнений, что оно будет преодолено. Ведь в конце прошлого года они и сами не скрывали, что новая программа уже готовится, и даже называли ее параметры: 70 млн кв. метров нового жилья и других площадей вместо 25 млн кв. метров пятиэтажек.

Судьбу пятиэтажек несносимых серий уже успели обсудить на разных уровнях. В начале прошлой недели этой темой вплотную занялась Московская городская Дума, а в четверг к дискуссии подключились Общественная палата и независимые эксперты. Большинство участников сходятся во мнении, что эффективно решить проблемы проживающих в домах хрущевского периода москвичей можно только одним способом – отправить эти физически, а главное, морально устаревшие здания под снос. «Программа капитального ремонта в этих домах неэффективна, а реконструкция может решить проблемы отдельных домов. Нет другого выхода, кроме сноса. Мы должны поставить вопрос перед правительством Москвы, попросить мэра Москвы дать поручение о разработке соответствующей программы сноса пятиэтажных домов», – заявил на совместном заседании комиссий Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике и по градостроительству, государственной собственности и землепользованию депутат Степан Орлов. А буквально через пару дней те же самые аргументы прозвучали в здании столичной Общественной палаты. «Капитальный ремонт не улучшит качество жизни москвичей, живущих там, ни во время самого ремонта, ни после него. Ведь там нет даже лифтов. Каково же пожилым людям, инвалидам, мамам с колясками подниматься на 4-й и 5-й этаж? Никаким ремонтом этого не исправить», – уверен председатель Общественной палаты Константин Ремчуков. «Большинство пятиэтажек капремонту не подлежат. И здесь нам очень профессионально объяснили почему. Пример – пятиэтажки с коммуникацией внутри стены. Сейчас их надо будет выносить при капремонте. Это значит, все равно людей расселять. На самом деле это серьезная проблема», – вторил коллеге другой член ОП Алексей Венедиктов.

Комментарии экспертов также сосредоточились вокруг основного контрапункта. При этом ликвидация хрущевского наследия и тут получила больше «плюсов», чем капремонт и реконструкция.

«Стоимость реконструкции может быть сопоставима со строительством нового дома, причем большей площади и этажности, а жилье при этом остается неудобным из-за особенностей планировок хрущевок», – отметил начальник управления ГКУ «Мосградцентр» Сергей Крюков. А архитектор Михаил Посохин убеждал собравшихся, что думать надо не только о конкретных домах, но и о качестве городской среды. Снос и последующая застройка кварталов с пятиэтажками дает уникальный шанс изменить моноцентрическую структуру Москвы, создав рядом с жильем центры деловой активности и общественные пространства.
По итогам состоявшихся дискуссий депутаты Мосгордумы, а следом и члены Общественной палаты города приняли решение обратиться к мэру и правительству Москвы с просьбой изыскать возможность для реализации новой программы сноса старых пятиэтажек. По словам депутата МГД, ректора ВШЭ Ярослава Кузьминова, всего в столице на сегодняшний день находится 7,5 тыс. таких домов общей площадью почти 25 млн кв. метров, часть из которых приходится на сталинские дома и дома с улучшенными характеристиками. Какие именно серии будут подлежать сносу и на каких условиях, нужно обсуждать после того, как будет принято принципиальное решение о продолжении программы, считает парламентарий.

Примечательно, что роль оппонента в развернувшейся дискуссии взяли на себя представители столичного стройкомплекса. Их основные доводы сводятся к тому, что снос устаревшего фонда – задача, конечно, важная и нужная, но в рамках существующего законодательства труднорешаемая, а главное – дорогостоящая. Глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин напомнил, что подходящую к завершению программу сноса домов первого периода индустриального домостроения планировали закончить за 10 лет, а понадобилось 20. Сейчас из 1722 домов, отобранных для сноса в конце 1990-х годов, снесено 1644 пятиэтажки, остальные корпуса планируется демонтировать до конца 2018-го. А тут идет речь о 7,5 тыс. домов, или 25 млн кв. метров!

Чтобы решиться на такой шаг, надо еще раз взвесить все «за» и «против», внимательно посмотреть на жилищное, градостроительное и земельное законодательство, а также СанПиНы и СНиПы. При реализации программы, прогнозирует Лёвкин, обязательно придется столкнуться с дефицитом стартовых площадок под волновое переселение жителей сносимых домов и необходимостью замены коммуникаций, поскольку существующая инженерия просто не справится с подключением современных новостроек. «Износ коммуникаций запредельный, подходишь к дому, все начинает рушиться, как карточный домик», – сетует чиновник.
Отсюда вытекает одна из основных проблем – финансирование предлагаемой программы. На капремонт деньги собирают жители. А кто их даст на снос и последующее строительство? Город, как известно, две трети своих инвестиций вкладывает в транспорт: развитие метро, улично-дорожной сети и железнодорожного сообщения требует колоссальных средств. Кроме того, бюджет выполняет обязательства перед всеми москвичами по созданию новых объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, спортивных и оздоровительных центров. Горожане просто не поймут, если часть этих средств вдруг окажется перераспределена в пользу жителей пятиэтажек. Что касается инвесторов, то у мэрии есть как позитивный, так и негативный опыт взаимодействия с девелоперами в рамках реализации городских жилищных программ. «Кто-то попытался заработать на этом, а кто-то свои социальные обязательства постарался отложить в долгий ящик. Это вызывало колоссальное напряжение и у жителей, и у города, а по 16 инвестконтрактам городу пришлось взять на себя все обязательства по сносу пятиэтажек», – рассказывает Лёвкин.

Начальник управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства ДГП Андрей Валуй, в свою очередь, отметил, что новая программа потребует не только сноса старых домов и строительства новых, но и создания с нуля современных инженерных систем, социальной и транспортной инфраструктуры. «Иными словами, по масштабам программу можно сравнить со строительством нового города. Сейчас у стройкомплекса нет ресурсов для реализации такой масштабной программы», – резюмировал он.

Примечательно, что в конце прошлого года чиновники так активно не протестовали против идеи сноса и даже публично признавали неизбежность ликвидации остающихся в Москве пятиэтажек в рамках программы развития застроенных территорий (РЗТ). Например, на фестивале «Зодчество» в октябре 2016 года Сергей Лёвкин сообщил журналистам, что к сносу запланировано 25 млн кв. метров устаревшего жилья, расположенного в 1,5 тыс. кварталов, вместо которого планируется построить 70 млн кв. метров жилых новостроек и других площадей. Решение о продолжении программы, указывал он, будет принято в 2018 году. В свою очередь, Андрей Валуй, ссылаясь на накопленный с конца 1990-х годов опыт, рассказывал о предложениях по повышению качества реновации в рамках РЗТ, разработанных московской администрацией. В их числе поправки в Жилищный кодекс, регламентирующие переселение жителей, возвращение в законодательство нормы, которая была отменена 377-ФЗ и касается объектов, не соответствующих градостроительным регламентам, на предмет включения их в застраиваемую территорию. Кроме того, по словам чиновника, на федеральном уровне необходимо отработать нормативную базу оценки состояния домов. А с учетом длительности и масштабов проектов РТЗ привлекать инвесторов не через аукционы, а через конкурсы, причем город также должен получить право финансировать строительство жилых домов, а не только создание инфраструктуры.
В общем, как видно из этих цитат, снос оставшихся пятиэтажек для стройкомплекса Москвы идея не новая, а, скорее, наоборот – хорошо отработанная. Участники рынка также говорят, что слышали от чиновников о планах продолжить «сносную» программу после 2018 года. По их мнению, нынешняя кампания вокруг пятиэтажек в Общественной палате и Мосгордуме может быть связана с очередным электоральным циклом, который включает выборы муниципальных депутатов в 2017 году и выборы столичного градоначальника в 2018 году. «Вот увидите, сначала Сергей Собянин скажет, что по многочисленным просьбам жителей, общественных деятелей и т.д. правительство Москвы принимает трудное, но необходимое решение о сносе пятиэтажек несносимых серий, и эта победа будет записана в актив муниципальных депутатов, которые первыми выступили с подобной инициативой. А потом, в 2018 году, когда программа начнется, она будет работать уже на самого Сергея Собянина, если он решит переизбраться на пост мэра Москвы», – рассуждают собеседники «Московской перспективы».

Вместе с тем совершенно очевидно, что одного решения о полном сносе устаревшего хрущевского наследия для удачной предвыборной кампании будет явно недостаточно. Принципиальное значение имеют условия реализации программы. Для самих жителей пятиэтажек важно, сохранится ли принцип переселения в границах своего района, сколько и кому придется доплачивать за излишки квадратных метров и что будет с теми, кто не хочет переезжать или не считает свой дом изношенным и ветхим. Для остальных москвичей значение имеют параметры планируемой застройки. Сейчас кварталы 1960-х годов – это небольшие, соразмерные человеку здания, зеленые дворы и скамейки у подъездов. Каким станет город, когда вместо них построят в три раза больше недвижимости? И кто в первую очередь выиграет от такой плотности в срединном поясе – горожане или все-таки инвесторы? От ответов на эти вопросы будет зависеть, на какую поддержку смогут рассчитывать власти и новая жилищная программа.

Елена Егоршина

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»