Столичные застройщики 2016

28.04.2016

Брать только жильём. Девелоперы отметили значительное увеличение числа сделок на первичном рынке

Столичные застройщики 2016

Вопреки прогнозам первый квартал 2016 года оказался более чем удачным для столичных застройщиков. Практически все крупнейшие игроки зафиксировали активизацию покупательского спроса. Судя по отчетам публичных компаний, продажи выросли, причем весьма значительно. В частности, Группа Компаний ПИК отчиталась об увеличении объема сделок по сравнению с тем же периодом 2015 года почти на 30% – до 17,3 млрд руб. Что касается площадей, то они выросли на 85,5%: с начала года компания продала 204 тыс. кв. метров недвижимости.

Сопоставимые данные предоставил другой крупный застройщик – «Группа ЛСР». В первом квартале компания продала 214 тыс. кв. метров квартир и других помещений, что на 90% превышает показатели прошлого года. Совокупная стоимость заключенных с клиентами контрактов составила 21,1 млрд руб., на 102% больше, чем в начале прошлого года. Еще один публичный застройщик, ГК «Эталон», отчитался об увеличении продаж на 238%, до 12, 9 млрд руб. В натуральном выражении рост составил 187% – до 135 тыс. кв. метров недвижимости.

В самих компаниях свои достижения объясняют выводом на рынок новых крупных проектов. Их активно достраивали в прошлом году, чтобы не попасть в зависимость от курса рубля и растущей инфляции. Кроме того, свою роль сыграла льготная ипотека. В январе-феврале 2015 года господдержка еще не действовала, а условия выдачи кредитов, установленные банками после повышения ключевой ставки ЦБ, не устраивали подавляющее большинство заемщиков. Тогда «Группа ЛСР» снизила продажи на 37%, до 14,3 млрд руб. У «Эталона» они упали на 58%, до 3,8 млрд руб., у ГК ПИК объем денежных поступлений от продаж недвижимости в первом квартале 2015 года остался практически на уровне первого квартала 2014 года – 13,3 млрд руб. В начале этого года спрос подхлестнули слухи о возможном сворачивании программы льготной ипотеки. Все, кто тянул с принятием решения, поспешили в банки, чтобы успеть впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. В январе, по данным Frank RG, было выдано ипотеки почти на 72 млрд руб., в феврале – на 121 млрд руб.

Представители непубличных структур также говорят, что у них «пока все хорошо». Квартиры продаются как на стадии строительства, так и в почти готовых комплексах, где ценник существенно выше (под 200 тыс. руб. за кв. метр против 135–140 тыс. руб. на начальном этапе для объектов внутри МКАД). Причем сделок по льготной ипотеке на первичном рынке Москвы не так уж и много. Ограничитель в 8 млн руб., установленный правительством РФ, в большинстве проектов позволяет рассчитывать на покупку только однокомнатной квартиры или студии, поэтому продажи, как правило, оформляются с использованием механизмов, предлагаемых самими застройщиками. «Вопреки заявлениям у определенной части населения, по всей видимости, еще есть сбережения, которые люди пытаются защитить, инвестируя в недвижимость», – полагает представитель столичного застройщика.

Ипотечные сделки сейчас более актуальны для вторичного рынка Москвы. Чтобы переломить негативный тренд, наблюдающийся с апреля прошлого года, банки были вынуждены пойти на снижение процентных ставок по своим продуктам. Коррекция составила от 0,5 до 1,25%.

В настоящее время минимальная ипотечная ставка в указанном сегменте составляет 11% при условии первоначального взноса от 50% и подтверждения дохода в соответствии с требованием банка. Это даже ниже, чем по программе «Ипотека с господдержкой». А в докризисном 2014 году средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях составляла 12,45%. Показательно, что ставки по кредитам на покупку вторичного жилья снизил даже такой игрок, как Сбербанк. Однако наиболее выгодные условия стоит искать у частных банков, которые не избалованы вниманием клиентов, советуют риелторы.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время статистика ипотечного спроса на вторичном рынке Москвы превышает аналогичный показатель прошлого года на 15,6%, а значение февраля – на 37,9%. Вместе с тем пока преждевременно говорить о возвращении к докризисным показателям. Количество ипотечных сделок, заключенных компанией в марте 2016 года, оказалось на 23,6% меньше, чем в том же месяце два года назад, а суммарные показатели первого квартала 2016 года на 40,1% ниже, чем за тот же период 2014-го. И даже результатов января–марта 2015 года достичь не удалось: снижение во вторичном сегменте составило 6,4%.

Осторожничают в дальнейших прогнозах и аналитики первичного рынка. Они обращают внимание, что в марте российские банки выдали ипотечных кредитов на 122 млрд руб. Прирост к февралю, таким образом, составил менее 1%, хотя обычно выдача ипотеки в начале года растет от месяца к месяцу – вплоть до мая. (Для справки: по данным Центрального банка, в марте 2011 года прирост составил более 40%, в 2012-м – более 20%, в 2013–2014 годах – по 15%. Исключением был лишь прошлый год, когда после резкого повышения ставки ЦБ кредитование замерло до лета.) В компании Frank RG полагают, что нетипично слабый март – результат ажиотажа предыдущих месяцев: опасаясь завершения программы, клиенты просили банкиров поторопиться с закрытием сделок. «После объявления о продлении спрос вернулся на обычный уровень», – объясняет старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов. Однако другие эксперты указывают, что итоги марта были бы еще хуже, если бы не Сбербанк. Главный «эмитент» ипотечных продуктов нарастил выдачу и этим удержал рынок от глубокого падения.

В АИЖК, в свою очередь, утверждают, что объем ипотеки по итогам 2016 года будет сопоставим с предыдущим периодом. При этом доля ипотечных сделок возрастет. (Напомним, что, по данным Центрального банка, в 2015 году в России было выдано 691 852 ипотечных кредита в рублях на общую сумму 1,14 трлн руб.) Дальше программа господдержки, по всей видимости, продляться не будет – АИЖК, Минфин и Банк России сейчас обсуждают новые ипотечные инструменты, позволяющие обойтись без бюджетного финансирования, которое в этом году составит 16 млрд руб. В первую очередь речь идет о запуске фабрики ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Эта фабрика позволит банкам выпускать программы ипотечных облигаций с гарантией АИЖК. Предполагается, что их выкупят инвесторы, а банки получат дешевое фондирование и увеличат выдачу кредитов по более низким ставкам.

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

print