Субсидирование ипотеки остановлено

26.07.2016

Льготных ставок больше нет. Дальнейшее субсидирование ипотеки теряет смысл, государство ищет новые механизмы поддержки жилищного рынка

 ипотеки остановлено

29 июля совет директоров Центробанка вновь будет рассматривать вопрос о ключевой ставке, которая в начале июня была снижена на 0,5%-ных пункта. Итоги этого заседания спрогнозировать довольно трудно, но судьба льготной ипотеки (а условия жилищных кредитов напрямую зависят от решения регулятора), похоже, уже определена. Чиновники и эксперты утверждают, что дальнейшее субсидирование ипотечных ставок не имеет смысла – государству необходимо разработать альтернативные механизмы поддержки жилищного рынка.

Правительство РФ было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого подорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года. По ее условиям кредит по льготной ставке 12% можно взять на приобретение жилья на первичном рынке: при этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. (в Москве и Санкт-Петербурге 8 млн руб.). Господдержка пользовалась большим спросом: в 2015 году в рамках программы была выдана треть всех ипотечных кредитов – всего на сумму 374 млрд руб., это более 10 млн кв. метров приобретенного жилья. В 2016 году под нажимом застройщиков и банков власти были вынуждены продлить ее действие. Однако в конце первого полугодия стало очевидно, что спасать больше никого не надо. На строительном рынке сохраняется высокая активность, объемы строительства жилья в стране сократились незначительно, а после снижения ключевой ставки ЦБ условия коммерческой ипотеки практически не отличаются от ипотеки с господдержкой.

По данным АИЖК, после того как ЦБ России в июне 2016 года снизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 10,5% годовых, разрыв между ставками по кредитам с господдержкой и без нее упал до уровня менее 1,5% (в начале года он был 2,5–3%). Сейчас диапазон процентных ставок по ипотечным кредитам с господдержкой, по данным АИЖК, составляет от 10,5 до 12,5%, без господдержки – от 11 до 15%. На вторичном рынке разрыв между ставками разных банков шире – от 12 до 16%, в зависимости от величины первого взноса. Но и тут есть тенденция к дальнейшему снижению, особенно в свете разговоров о возможности очередного понижения ключевой ставки.

При отсутствии внешних шоков АИЖК прогнозирует дальнейшее снижение ипотечных ставок. «Кроме того, рынок ипотечного кредитования расширится, поскольку все больше банков будут выдавать ипотечные кредиты, разрабатывать собственные программы для привлечения клиентов», – считают специалисты агентства. На практике это означает, что потребность в господдержке окончательно отпадет: уже сейчас эксперты и чиновники не сомневаются, что с 2017 года программу отменят.

«Сама по себе программа не очень затратная, но она влечет за собой долгосрочные обязательства федерального бюджета, поскольку ипотека может растягиваться на 20–30 лет, – пояснил глава Минстроя Михаил Мень. – К тому же мы не знаем, какая будет ключевая ставка ЦБ через три года. Может, она будет такая, что до 12% уже и субсидировать не надо будет. А может, она подскочит до 17%, как это было в период кризиса, и придется вешать серьезную нагрузку на бюджет, чтобы субсидировать ипотеку до обозначенного уровня». В планах Минстроя – разработать новые механизмы поддержки жилищного рынка взамен прямого субсидирования ипотечных ставок.

Сами застройщики отмечают, что госпрограмма уже выполнила свою задачу и эффект от ее реализации снижается. «Субсидированная ипотека по существующей процентной ставке уже не поддерживает спрос на желаемом уровне. Все подмосковные застройщики в мае–июне почувствовали это. Мы видим, что за спрос надо бороться», – сказал президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков. Правда, у самих строителей альтернативных механизмов, способных поддержать спрос на их продукцию, прямо скажем, не так много. И главное – это старая, проверенная временем и кризисами рассрочка. Ее основными преимуществами перед ипотекой являются возможность избежать переплат по кредиту (при наличии у покупателя средств для первоначального взноса и стабильного дохода, а также в случае реализации старой квартиры на вторичном рынке после заключения сделки по покупке квартиры в новостройке) и внесение платежей по гибкому графику (многие застройщики готовы предложить несколько схем выплаты в рассрочку на выбор). К недостаткам рассрочки (в особенности краткосрочной – на срок до 1–2 лет) можно отнести более значительные промежуточные платежи по сравнению с ипотекой, что делает ее недоступной для многих покупателей жилья эконом-класса. Кроме того, с точки зрения оформления рассрочка имеет больше рисков, чем ипотека. В частности, приобретаемая на таких условиях квартира будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока клиент не выплатит ее полную стоимость (при ипотеке недвижимость является собственностью заемщика, но находится в залоге у банка). В случае банкротства застройщика компания, которой передадут недостроенный объект, может предложить дольщикам, не до конца выплатившим сумму по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по новой цене. Очевидно, что на государственном уровне рассрочка, по сути, являющаяся одним из способов оплаты купленного жилья, не может рассматриваться как альтернатива льготной ипотеке. В правительстве и на экспертном уровне рассматриваются как минимум четыре предложения, каждое из которых (и все вместе) может поддержать жилищное строительство в стране.

Жилищные строительные сбережения
В основе программы – ипотечно-накопительный механизм, который предусматривает покупку жилья в два этапа: накопление и кредитование. Очередная версия соответствующего законопроекта – «О строительных сберегательных кассах» – недавно была внесена на рассмотрение в Госдуму. Предполагается, что вкладчик будет заключать со стройсберкассой договор накопления сбережений, предусматривающий внесение взносов в виде собственных средств, жилищных сертификатов, жилищных субсидий или средств материнского капитала. Дополнительно к этому вкладчикам может быть оказана господдержка в виде начисления премии на годовой прирост суммы вклада. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, клиент стройсберкассы сможет взять кредит на оставшуюся часть стоимости по ставке, не превышающей ставку по сберегательным взносам более чем на 3%. Авторы законопроекта утверждают, что программа жилищных строительных сбережений существенно менее затратная для бюджета и полностью прозрачная с точки зрения контроля застройщиков. Обеспечивая целевое финансирование строительства средствами физических лиц – участников программы, банк имеет возможность постоянного мониторинга этапов строительства и целевого использования средств. Напомним, что данная модель пользуется популярностью в Германии и странах Восточной Европы, где в отличие от США и Испании, делавших ставку на ипотеку, никогда не было масштабных кризисов на рынке недвижимости.

Ипотечные облигации
Еще одной мерой поддержки жилищного кредитования могло бы стать внедрение на постоянной основе механизмов по выпуску ипотечных облигаций. Это позволит повысить интерес у инвесторов к ипотечным ценным бумагам. Для банков использование таких механизмов секьюритизации поможет существенно ускорить оборачиваемость средств, предоставив новые возможности для расширения ипотечного кредитования. Данные инструменты в 2016 году уже были анонсированы АИЖК. Запуск этого механизма в формате фабрики ипотечных ценных бумаг позволит в полной мере заменить существующие механизмы господдержки.

Инвестиции госбанков
Ещё один механизм – аналог программы инвестиций ВЭБа в проекты строительства доступного жилья эконом-класса и ипотеку. Эта программа действовала в 2010–2013 годах и предполагала одновременную поддержку застройщиков жилья и ипотечных заемщиков. В рамках программы ВЭБ инвестировал 150 млрд руб. в ипотечные облигации банков-участников и АИЖК, обеспеченные кредитами на покупку нового жилья со ставкой не выше 11% годовых, выданными на покупку нового жилья. При правильном внедрении аналогичного механизма, с учетом уже имеющегося опыта, реальные бюджетные затраты могли бы существенно снизиться, ведь основным стимулом участия банков в такой программе станет гарантия приобретения ипотечных ценных бумаг в среднесрочной перспективе.

Доходные дома
Для тех, чьи доходы не позволяют приобрести собственное жилье (даже по ипотеке и в рассрочку), власти разрабатывают программу по строительству арендного жилья. В этом году АИЖК планирует инвестировать в этот проект 30 млрд руб. («МП» уже сообщала о приобретении агентством жилых площадей в крупных столичных комплексах.) В ближайшие годы под строительство доходных домов могут быть переданы около 240 участков, ранее находившихся в управлении фонда РЖС. «Жизнь в доходном доме предполагает лучшее в сравнении с арендным качество жилья, поскольку есть управляющая компания, заключается «нормальный» договор, в котором описаны все условия съема, и управляющая компания вам предоставляет качественные услуги по обслуживанию дома», – сказал замминистра финансов Алексей Моисеев. (Напомним, что Минфин еще в прошлом году ратовал за прекращение господдержки ипотеки и развитие альтернативных механизмов.) По словам господина Моисеева, в АИЖК может быть создан специальный фонд, который будет являться собственником квартир, сдающихся в аренду. «Фонд будет инвестировать в жилье как на этапе строительства дома, так и выкупать уже готовые квартиры. Конечно, он должен работать таким образом, чтобы получать прибыль, АИЖК все-таки акционерное общество», – отмечает министр. Со своей стороны АИЖК собирается предложить новому созыву Госдумы разрешить регистрацию граждан в арендном жильё и освободить собственников доходных домов от уплаты налога на имущество.

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

print