Съём квартиры или ипотека

16.06.2016

Квартира для жизни: купить или снимать

ипотека

Ипотечные платежи на строящееся жилье и арендные ставки на небольшие по метражу квартиры практически сравнялись. Что выбрать, разбиралась «Фонтанка».

По данным департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость», ставки на месячную аренду однокомнатных квартир и студий в Петербурге и ближайших пригородах в среднем находятся в диапазоне 15 – 19 тыс. руб. Плюс, конечно, оплата коммунальных услуг – в среднем от 3 тыс. руб. за скромную студию или «однушку». В Девяткино, Шушарах, Кудрово, на Парнасе, где предложений много, в новом доме можно найти квартиру с мебелью в среднем за 15 тыс. руб. в месяц.

Если говорить об обжитых популярных районах, то, например, в Московском районе нормальной «однушки» в аренду дешевле 17 тыс. руб. в месяц не отыскать. Варианты в новых домах с современной мебелью, до которых можно дойти пешком от метро, и вовсе сдаются не менее чем за 20 тыс. руб. в месяц.

Выбрать место

Чем интересна аренда квартиры для жителей Северной столицы и гостей города? Само собой, возможностью выбрать место для проживания, часто – даже с точностью до конкретного дома, двора, квартала. Чтобы можно было быстро добраться, например, до места работы или учебы. Или поселиться рядом с родителями или, наоборот, детьми. В отличие от приобретения своего жилья, аренда позволяет быть мобильным. И скажем, при смене места работы оперативно поменять и место жительства.

Минусы аренды тоже очевидны. «Нестабильность планов собственников арендного жилья относительно срока сдачи и суммы оплаты, траты на переезды и обустройство съемных квартир, – перечисляет недостатки съема жилья Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Недвижимость». – Но главное, средства, выплаченные за аренду, – это расходы за пользование чужой жилплощадью». То есть эти расходы никак не назовешь инвестицией в свое будущее: ежемесячные платежи, увы, не приближают момента новоселья. Если перспективы, конечно, связаны для арендодателя именно с Петербургом.

Менталитет россиян по-прежнему таков, что гарантией своего будущего большинство жителей нашей страны считает недвижимость в собственности. Квартиру приобретают надолго. С выбором локации, если говорить о первичном рынке, здесь, безусловно, сложнее, чем в случае аренды: сегодня редкие счастливчики имеют возможность приобрести жилье в новостройке и при этом поселиться там, где хочется, – у конкретной станции метро, рядом с конкретной школой, в конкретном квартале… Уже более 60% предложения на рынке строящегося жилья – это крупные проекты комплексного освоения, большинство наиболее доступных предложений – это пригородная зона Ленобласти или окраины Петербурга.

Тем не менее при условии привлекательной цены и желаемого комфорта проживания покупка квартиры на первичном рынке – это наиболее выгодный и приемлемый вариант. Даже если есть мечта жить в конкретном месте, но пока на это место не хватает средств, можно приобрести жилье на начальной стадии строительства и более выгодно продать его впоследствии. Напомним, что в среднем цена вырастает за время строительства дома на 30%.

«Аренда жилья привлекает мобильностью. Арендуя квартиру, человек может активно менять место жительства, следуя своим желаниям либо изменениям места работы. В моем понимании – это в первую очередь решение для молодых профессионалов, ведущих активную жизнь. Однако это всегда компромисс. Сложно найти то, что нужно. Арендные ставки могут расти. При сопоставимых с ипотекой платежах на выходе вы не получаете ничего (напротив, при ипотеке вы получаете в итоге собственную квартиру)», – отмечает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Плата сравнялась

Оценивая плюсы и минусы аренды и покупки своего жилья, стоит обратить внимание именно на ипотеку: сегодня средний ипотечный ежемесячный платеж сравнялся с арендными ставками. Если мы, конечно, говорим о компактном жилье – студиях и «однушках». «Согласно госпрограмме субсидирования ипотеки, первый взнос составляет 20% от стоимости жилья, – говорит Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Самая недорогая квартира у Setl City – студия в ЖК GreenЛандия у станции метро «Девяткино» – стоит 1,85 млн. руб.

Первый взнос составит 360 тыс. руб., а ежемесячный платеж при ставке 12% и сроке кредита 25 лет – 15 587 руб». Таким образом, при наличии первого взноса размер ежемесячного платежа совпадает со средними арендными ставками в той же локации. А если рассматривать аренду в популярных городских районах, то ипотечный платеж окажется даже ниже.

Если говорить об однокомнатных квартирах, то оплата, само собой, выше. Однако арифметика остается в целом той же. «В жилом комплексе NEWПИТЕР стоимость однокомнатной квартиры начинается от 2,4 млн. руб., – описывает ситуацию Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест». – Если собственные средства составляют 20%, то в кредит необходимо взять 1,92 млн. руб. При ставке 11,5% и сроке кредитования 12 лет ежемесячный платеж будет составлять 25 тыс. руб. Сегодня средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге составляет 20 – 25 тыс. руб. Безусловно, в случае покупки квартиры в ипотеку будет существенная переплата, но при этом жилье в итоге будет в собственности. На мой взгляд, выгода очевидна. Зачем платить кому-то, если можно выплачивать аналогичную сумму ежемесячно, но уже за свою квартиру».

Доступно большинству

Безусловно, ипотека доступна не каждому, но при наличии первого взноса почти всегда возможны варианты. «Банки в целом стали лояльнее к заемщикам, но кредиты по-прежнему дают не всем, – рассказывает Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Поэтому чем большее количество банков-партнеров имеется у застройщика, тем больше шансов у покупателя жилья. Если в одном банке откажут в кредите, то выдадут в другом».

Еще интереснее, если застройщик и банк готовы предложить своим клиентам специальные условия кредитования. Так, группа компаний Normann со своим постоянным банком-партнером «Донхлеббанк» недавно вывела на рынок программу «Ипотека от 5%». Ставка, кажущаяся нереальной, – не маркетинговая уловка или рекламный ход: кредит на таких условиях действительно можно получить на время строительства выбранного объекта ГК Normann. После ввода дома в эксплуатацию и заселения в новую квартиру заемщик может досрочно погасить ипотеку, например продав имеющуюся жилплощадь. Те же, кто раньше снимал квартиру, после переезда могут направить высвободившиеся денежные средства на планомерное погашение кредита по стандартной ставке в 12%.

По данным «Строительного треста», средняя доля отказов в выдаче ипотеки – 11%. По словам Елизаветы Яковлевой, руководителя маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», около 60% отказов связаны с тем, что у заемщика отрицательная кредитная история, взято много действующих кредитов или недостаточно дохода для погашения ежемесячных платежей.

Мифы и реальность

Не является препятствием для взятия кредита на покупку квартиры в Петербурге тот факт, что покупатель проживает в другом городе. «Специально для иногородних клиентов в ГК «КВС» разработана схема дистанционной покупки недвижимости, в том числе с участием ипотечных средств, – рассказала Анжелика Альшаева. – Заявку на оформление жилищного кредита клиент подает у себя дома в филиале любого из банков, кредитующих наши объекты. После одобрения кредита мы во взаимодействии с банком формируем пакет документов, включая договор долевого участия, подписываем и направляем клиенту. Все расходы по подготовке и пересылке документов мы берем на себя. Расчеты производятся после регистрации договора долевого участия в Росреестре».

Многих потенциальных ипотечных заемщиков смущает длительный срок, в течение которого выплачиваются ежемесячные платежи. Практика большинства участников рынка показывает, что кредит заемщики погашают гораздо раньше – в среднем за 5 – 7 лет вместо предполагаемых 25. Есть варианты кредитования и с более коротким сроком. По словам Елизаветы Яковлевой, стоимость студии в проекте «Итальянский квартал» от Navis Development Group – 1,211 млн. руб.. Если взять ипотеку по программе господдержки – объект аккредитован несколькими банками, – то при первом взносе 20% покупатель оплачивает 15 500 руб. ежемесячно, а кредит оформляется на 8 лет».

Еще один момент – невозможность проживания в квартире, которая еще строится, но уже требует затрат на погашение ипотечного кредита. Увы, тут ничего не попишешь. Но душу будет греть тот факт, что стоимость ликвидной недвижимости всегда имеет тенденцию к увеличению. Поэтому, чтобы траты были ненапрасными, главное – сделать правильный выбор и спокойно дожидаться получения ключей от своего жилья.

Александра Ширяева для «Фонтанки.ру»

Источник: Интернет газета Фонтанка.ру

print