25 Мар 2018, 08:40Мы стоим на пороге полного обрушения строительного рынка и самых массовых протестов «обманутых дольщиков». Как сложилась такая ситуация, где мы незаметно перешли грань, и есть ли хоть какие-то выходы из ситуации в анализе генерального директора Агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко.
В трех предыдущих частях мы рассмотрели что такое современные строительные компании, как они вписываются в правовую систему России и ситуацию в городе, как они соотносятся с банками, что собой представляют их бизнес-процессы и как они привлекают средства инвесторов. В четвертой — заключительной — части, мы поговорим непосредственно о технологии банкротства застройщиков и о протестах обманутых дольщиков.
Технология банкротства строительной компании
Текущий кризис наступает незаметно. Потребление медленно падает каждый месяц, люди (иногда даже незаметно для себя) снижают количество походов в магазин, переходят на более дешевые марки, в большей степени пользуются акциями и скидками в магазинах. Проблема в том, что память у человека не идеальна, а подобный формат инфляции не слишком заметен. Значительная часть населения не сможет вспомнить цены трех-четырехлетней давности и в должной мере оценить то, насколько хуже они стали жить. Именно таково лицо нынешнего кризиса потребления.
Приобретение имущественных прав требования по договору долевого участия в строительстве или в форме пая в кооперативе (что в просторечии ошибочно именуется «квартирой в новостройке») это пример самого дорогостоящего инвестиционного потребления для частного лица. Поэтому понятно, что в этой сфере ни о какой особой плавности, и, уж тем более незаметности, вступления в кризис речь не идет.
Однако долгие годы постоянного роста продаж, незаметность общего кризиса для многих людей и непонимание того, что текущее отсутствие экономической политики государства, а также сезонность рынка, которая скрывает для наблюдателя долгосрочные тренды — всё это приводит к тому, что для многих застройщиков кризис наступил вдруг!
Более того, я выскажу крамольную мысль: так как строительная отрасль это достаточно примитивный бизнес, который никогда не занимался ни серьезным анализом своего рынка, ни связью своего успеха с экономикой страны, для девелоперов, строящих жилье, их собственная катастрофа становится неожиданностью, противоречащей невероятным успехам государства. Зная лично некоторых владельцев и руководителей строительных компаний, я могу сказать, что они являются патриотами в том примитивном смысле, в каком это транслируется федеральной властью. Они радуются внешнеполитическим «успехам» нашей страны до такой степени, что включают в названия своих комплексов такие слова как «Крым» или «олимпийская слава», даже не понимая, что увековечивают те кирпичики экономической катастрофы, которая накроет их одними из первых.
Особенность мышления «советского человека», проявляющаяся в двоемыслии, является неотъемлемой частью мышления девелопера. В данной ситуации это проявляется в одновременном отрицании системного кризиса российской экономики вообще и в борьбе с последствиями кризиса в собственной отрасли, сопровождающейся лоббированием дотаций, низких ставок по ипотеке на новостройки, прощении долгов за аренду земельных участков.
Однако, когда падение продаж даже у искренне лишенного мошеннических намерений строителя достигает такого уровня, что банкротство кажется неизбежным, то модель его поведения становится аналогичной модели поведения российского банкира. Он начинает привлекать деньги по серым схемам и «выводить» средства в пользу учредителей. То есть полностью забывает о дольщиках, об объекте строительства, а думает в первую очередь о сохранении капитала. В качестве самых ярких примеров подобных действий можно назвать самые громкие скандалы последних лет: СУМет, «Неоград», СКИМС или недавний ПТК-30.
Механизмы вывода средств, по сути, достаточно просты. Во-первых, это начало приема средств инвесторов по договору займа или предварительному договору. В некоторых случаях это превращается в черный нал, который просто изымается заинтересованными лицами. Во-вторых, прекращение активного строительства, невыплата зарплаты или неплатежи по аренде земельного участка. А в некоторых диких случаях ситуация доходит до того, что простые работяги, устраивают из-за невыплаты зарплаты забастовку, влезая на строительный кран. Или мэрия «теряет» документы и «прощает» сотни миллионов долгов за аренду земли — лишь бы не было десятков тысяч обманутых дольщиков. В-третьих, вывод даже «белых» денег через завышение стоимости стройматериалов, аренды оборудования или подрядных работ. Думаю, что масштабы этого явления на завершающем этапе строительства еще только будут вскрыты следственными органами. В-четвертых, это взятки должностным лицам из того самого черного нала, которые в данной ситуации позволяют сделать только одно — максимально продлить во времени агонию для полного вывода средств.
Абсолютно все эти действия являются, на мой взгляд, прямым мошенничеством. Однако, должен все-таки подчеркнуть, что застройщики идут на него не потому, что изначально планировали собрать деньги и обмануть инвесторов, а потому, что строительная отрасль, существование которой в таком виде было преступно допущено государством, очень плохо организована. Она имеет невнятную бизнес-модель и проворонила кризис. Ну и, к сожалению, как и любой бизнес в России, не смогла потребовать от государства вести адекватную политику, не наносящую ущерба населению и экономике страны.
Миф о выгоде инвестирования в новостройку.
Однако следует признать, что одних девелоперов для создания пирамиды недостаточно. Необходимы люди, которые отнесут им деньги. Уровень надежности вложений в новостройки не превышает игру на бирже. А во многих случаях и игру в казино. Тем не менее, именно строительный рынок сформировал такой извращенный и болезненный феномен, как массовый неквалифицированный инвестор. В чем же причина этого?
Во-первых, это изложенный в предыдущих статьях цикла тезис о том, что это государство спровоцировало рост пирамид, приняв № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, чем дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового инвестора, не обладающего квалификацией и даже минимальной экономической культурой.
Во-вторых, это психологический штамп «хочу жить в новом», который был манипулятивно внедрен в массовое сознание рекламой.
Однако важнейшим, безусловно, надо признать третий фактор: формирование мифа о выгодности вложений в новостройку. Любой миф должен базироваться, хоть на небольшой, но правде. В основе этого мифа лежат сразу две. Одна — это действительно заметная разница между стоимостью имущественных прав на этапе их приобретения и квартирой в новостройке после сдачи дома. Вторая — это многочисленные примеры получения инвестиционной прибыли частными инвесторами (особенно до 2008 года и в 2010—2013 годах), которые являлись поводом для зависти. Ситуация с формированием мифа осложнялась тем, что ни ФЗ»О рекламе», ни иным законодательством не запрещалось называть продаваемые застройщиком имущественные права «квартирой в новостройке», что создавало ложную уверенность у потребителя. Еще одним манипулятивным фактором риска стало то, что в отличие от акций на бирже, «квартира в новостройке» имеет кроме прямой инвестиционной еще и предельно понятную для обычного человека потребительскую ценность — это жилье.
мысль о том, что можно продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную, а на полученную разницу начать бизнес даже не приходит людям в голову
Отсюда понятен важный четвертый фактор формирования мифа: в массовом сознании подавляющего большинства россиян отсутствует восприятие находящейся у них в собственности недвижимости как капитала. Именно в этом заключается главная причина того, что даже наличие у большинства наших сограждан частной собственности в виде приватизированных и купленных квартир не формирует мышления собственника, осознающего свои экономические и политические права и требующего от государства их защиты.
Давайте посмотрим в чем это проявляется. Тем более что мне, как риэлтору, за все эти годы повезло увидеть все грани психологии человека покупающего и продающего жилую недвижимость. Риэлторские услуги — именно агентские, а не юридическое или кредитное брокерское сопровождение сделки — это самые сложные услуги, направленные на обслуживание физических лиц по проблемам не связанных с предпринимательской деятельностью. Квартира практически для всех россиян это единственная по настоящему дорогостоящая собственность, операции с которой это целое событие в жизни. Поэтому в сделках с недвижимостью столько нервов.
Подавляющее большинство россиян имеют только одну квартиру и используют ее непосредственно для проживания. И главные характеристики, связанные с владением этой квартирой, это ее площадь, удобство планировки, близость от работы, комфортная для их образа жизни среда вокруг дома. Вопросами, связанными с капитализацией собственности, ее текущей стоимостью на рынке, соотношением в стоимости с объектами других классов или расположенных в других районах задаются обычно люди с доходом выше среднего. Решение об обмене квартиры (а подавляющее большинство сделок в Новосибирске обменные) также чаще всего принимается на основании потребительских желаний, а не основываясь на ценовой ситуации на рынке.
И уж тем более, крайне редко квартира рассматривается как капитал в вопросах не связанных с недвижимостью. Так не менее 40% россиян, которые декларируют свое намерение заняться бизнесом, самым главным препятствием для себя видят отсутствие стартового капитала. Однако мысль о том, что можно продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную или купить взамен квартиру ближе к окраине, и на полученную разницу начать бизнес даже не приходит людям в голову.
минимальный ремонт для квартиры, которая сдается под самоотделку, будет составлять не менее 20% от ее стоимости
Подобное отсутствие восприятия жилой недвижимости как капитала имеет большое значение в формировании мифа. Так, при обращении к рынку новостроек, как к инвестиционному пространству, потребительские стороны владения квартирой (ремонт и его оправданность, аренда и напрямую с ней связанная амортизация, налоги и коммунальные платежи) отделяются от простых ценовых вопросов.
Давайте рассмотрим обычно неучитываемые при расчете инвестиционной выгоды неквалифицированным инвестором факторы. Но, для начала я вынужден напомнить еще одни тезис, ранее изложенный в этом цикле: рынок новостроек не существует в отрыве от рынка вторичного жилья и каждый застройщик, продавая имущественные права требования, конкурирует в первую очередь не с другими застройщиками, а с гораздо более масштабным и цивилизованным вторичным рынком.
Итак, первый фактор это ремонт. Опыт показывает, что минимальный ремонт для квартиры, которая сдается под самоотделку, будет составлять не менее 20% от ее стоимости. Также все расчеты последних летпоказывают, что вложения в ремонт любой квартиры не оправдывается даже наполовину. Исключение — окна, двери, замена труб, сантехники, остекление балкона. Всё остальное более чем наполовину зря потраченные средства с точки зрения удорожания квартиры. Кроме того, с наступлением кризиса в Новосибирске работает один и тот же универсальный сценарий — уменьшается разница в цене между однотипными квартирами с разным количеством комнат, становится важен сам факт владения объектом недвижимости, а не его параметры, и ремонт начинает играть еще меньшее значение. При расчете выгоды от спекуляции новостройкой очень многие забывают включить в ее себестоимость будущий ремонт и вычесть большую часть стоимости этого ремонта из вероятного удорожания квартиры. Скажу сенсационную для многих новость — даже до кризиса учет только одного фактора ремонта со всеми производными делало приобретение будущей квартиры в новостройке менее выгодной чем покупка квартиры на вторичном рынке. Однако искаженное информационное пространство, обычные человеческие глупость и жадность, и память об инвестиционной пене 2000-х закрывали глаза массовому неквалифицированному инвестору, играющего во «вложение в новостройки».
купить квартиру на вторичке и сдать ее в аренду, выгоднее
Но это еще не всё. Жилая недвижимость — это очень гибкий и эффективный в использовании капитал. Одним из основных способов использования квартиры является ее сдача в аренду. В случае если человек покупает единственное жилье для себя, у него идет конкуренция между покупкой новостройки (и необходимостью на срок строительства и ремонта снимать квартиру) или покупкой вторички (и возможностью не снимать квартиру). В первом случае необходим учет инвестиционной выгоды от новостройки и расходов на аренду. В случае же если человек приобретает недвижимость с целью получения прибыли, то если он купит имущественные права в новостройке, то получит инвестиционный доход, а если купит вторичку, то сможет сдавать ее в аренду сразу. Так вот, многолетний опыт показывает, что так как на наибольшее удорожание «квартиры в новостройке» можно рассчитывать только при покупке на этапе котлована — а это 1−1,5 года строительства и еще несколько месяцев на ремонт, то купить сразу квартиру на вторичке и сдать ее в аренду, выгоднее. С помощью аренды можно уверенно получить, с учетом амортизации, налогов и коммунальных платежей, около 10% от ее рыночной стоимости в год. В условиях современного рынка это за редкими исключениями превышает выгоду от покупки новостройки. И еще один фактор — сдавать квартиру в старом районе можно гораздо выгоднее, чем в новом жилмассиве на окраине, где таких же как вы желающих будет выше крыши. И от последующей сдачи в аренду новостройки вы в большинстве случаев получите максимум 5% от ее рыночной стоимости в год.
Миф о выгодности вложения в новостройку очень живуч, и во многих случаях в качестве единственного стандартного возражения от потенциального инвестора на любые расчеты с калькулятором в руках вы услышите что-то вроде: «а вот мой знакомый купил на стадии котлована и полмиллиона поднял». Понятно, что подобная психология является прекрасной удобренной почвой для роста строительных пирамид. А если на это накладывается еще и ипотека?
Глубина кризиса: ипотека на новостройки или последний гроздь в крышку гроба здравого смысла.
Ипотека это сложный, но высокоэффективный финансовый инструмент. Ставки по ипотеке всегда ниже, чем по любому другому кредитному продукту, потому что ипотечный кредит а) долгий, б) в качестве обеспечения ничего лучше залога недвижимости в мире пока еще не придумали. Сам по себе залог работает как полноценное обеспечение только в одном случае — если первоначальный взнос настолько велик, что даже в случае падения цен на недвижимость ликвидационная стоимость заложенного объекта превысит остаток ссудной задолженности по кредиту.
Однако оценка в России осуществляется на основании сравнительного подхода. А на современном рынке количество объектов завышенным ценам крайне большое. И я с полной уверенностью могу сказать, что по очень многим ипотечным сделкам оценка предмета залога завышена. С учетом тренда на дальнейшее падение цен ни по одному кредиту с первоначальным взносом в 10%-15% и даже 20% банки, в случае неплатежа заемщика, не получат свои деньги обратно в полном объеме. В случае реализации предмета залога они получат 70−90% от того, что изначально выдавали.
я с полной уверенностью могу сказать, что по очень многим ипотечным сделкам оценка предмета залога завышена
С новостройками риска завышения оценки почти нет. Однако, в случае банкротства застройщика и отказа от платежа по кредиту заемщиком банк не получит вообще ничего. Потому что реализовать имущественное право требования и так-то практически невозможно, а уж в доме, который больше не строится, вообще нет никаких шансов.
Однако, главная проблема, не только в этом. Проблема ипотеки на новостройки в том, что сам по себе предмет залога вообще не соответствует, на мой взгляд, минимальным требованиям безопасности. Понятно, что особенность российской ипотеки в том, что у нас личность и доходы заемщика не менее важны чем предмет залога, однако в предыдущей статье цикла мы уже оценили каково качество кредитного портфеля российских банков. Очень важным фактором является то, что для современных российских банков вообще не существует ни одного экономически значимого фактора, который бы способствовал формированию интереса банка к благополучию своего заемщика или даже к качеству кредитного портфеля. Поэтому рыночные инструменты, благодаря российскому государству, здесь не работают вовсе.
Говоря проще, ипотека на новостройки в российских условиях совершенно недопустимый тип ипотечного кредитного продукта. В ипотеке на новостройки банки полностью теряют обеспечение в случае банкротства застройщика. Ипотека на новостройки крайне невыгодный и невероятно рискованный кредит для заемщика, а при банкротстве застройщика для заемщика вообще исчезает какой бы то ни было смысл платить по кредиту, кроме сохранения кредитной истории. Ипотека на новостройки способствует перетеканию средств из надежных сегментов рынка недвижимости в высокорискованные строительные пирамиды, развращает с точки зрения ответственности рядового потребителя, существенно ухудшает качество кредитного портфеля банков и подставляет массового неквалифицированного под потерю денег, вечные кредитные обязательства перед банком и банкротство.
Ипотека на новостройки — крайне рискованный кредит для заемщика
В данной ситуации ничего хуже для увеличения количества обманутых дольщиков, чем дотирование ипотечных ставок на новостройки, придумать невозможно. Это не просто кредитный инструмент с невероятным уровнем риска — это один из главных факторов социальной катастрофы.
Кто такие обманувшиеся инвесторы?
Как я уже говорил, термин «обманутый дольщик» неверен, потому что лишь часть инвесторов пострадала, отдав строительному рынку свои кровные по договору долевого участия в строительстве. Но также он неверен и по психологическим причинам: для возникновения строительной пирамиды недостаточно застройщика, который на раннем этапе привлечения средств инвестора и не думал, что потом будет цинично воровать деньги. Для возникновения строительной пирамиды нужен и инвестор, который, находясь в описанном выше мифологическом пространстве, находясь под воздействием рекламы и стадного инстинкта, опираясь на собственные глупость, жадность и безответственность, готов будет отдать свои деньги за воздух, думая, что покупает квартиру.
Итак, что же собой представляет обманувшийся инвестор?
Во-первых, это человек, который минимум лишился доступа, а максимум окончательно потерял огромную, по его меркам сумму денег. И требовать от него полностью рационального взгляда на ситуацию не стоит.
Во-вторых, это непрофессиональный инвестор, который для того, чтобы сохранить — а чаще приумножить — свои деньги, вряд ли рассматривал иные варианты. Он шел либо по накатанной колее собственного удачного опыта, либо по примеру знакомого ему человека. Причем в ситуации, которая казалась ему сходной с предыдущей. Либо он о подобном анализе вообще не задумывался.
человек свято верит, что если застройщику «позволило» строить государство, то он обязательно сдаст дом в эксплуатацию
В-третьих, в большинстве случаев это человек, который всерьёз считал, что он покупает квартиру, даже не представляя экономических рисков приобретения имущественных прав и не зная такого слова.
В-четвертых, вопреки коллективному опыту всех предыдущих поколений россиян, всю свою историю подвергавшихся обману со стороны государства, это человек, который свято верил, что если застройщику «позволило» строить государство, то он обязательно сдаст дом в эксплуатацию.
В-пятых, более чем в половине ситуаций это человек, который при выборе объекта инвестирования исходил в лучшем случае из принципа «самое большое, что я могу позволить за свои деньги», а в худшем придерживался позиции «надо купить квартиру мечты, а если не хватает денег, то зачем нужна ипотека?».
В-шестых, это человек, который не понимает, что нет «государственных» денег, а есть деньги налогоплательщиков. И в качестве варианта решения, опираясь в том числе и предыдущий пункт, «обманутый дольщик» будет требовать наиболее простого решения в виде раздаче денег от государства.
В-седьмых, это человек, который менее всего склонен в произошедшей ситуации видеть свою вину. Подобное упорство тем больше, чем больше у него товарищей по несчастью — большинство же не может ошибаться.
Понятно, что опираясь на подобные модели самооправдания, категорически отрицая явственные собственные глупость и жадность, не понимая и не желая понимать, ни то, как устроен рынок строительства жилья, ни то, что собой представляет бюджет, ни что собой представляют функциональные обязанности государства, обманувшийся массовый неквалифицированный инвестор выходит на площадь.
Анатомия протеста «обманутых дольщиков».
Протесты обманутых дольщиков очень опасны.
Дело в том, что если мы посмотрим на большинство крупных митингов в Новосибирске в прошлом году — а это протесты против повышения тарифов ЖКХ, грабительской мусорной концессии и аферы четвертого моста, акции Штаба Алексея Навального, протесты новосибирского «Яблоко» против ограничения собраний
главная вина возникновения обманутых дольщиков лежит на федеральной власти и федеральном законодательстве
С обманутыми дольщиками ситуация другая. Люди сразу выбирают радикальную форму, включая голодовку и блокирование всего, вплоть до дорог, не понимают, что их требования часто противоречат закону, не признают, что их протест по факту политический, и сразу обращаются к Путину, тем самым даже лишая себя квалифицированной поддержки и объединения с другими силами. Хотя бы потому, что главная вина возникновения обманутых дольщиков лежит на федеральной власти и федеральном законодательстве.
Надо отдать должное региональной власти в том, что она сразу реагирует на любые экономические протесты и особенно на протесты обманутых дольщиков. В качестве задачи, конечно же, ставится ликвидация протеста, что не всегда равно решению проблемы. И уж тем более не равно справедливому решению проблемы. Так, следует отметить, что в последнее время серьезнейшей критике подвергаются механизмы решения проблем обманутых дольщиков — выделение дополнительных участков, прощение долгов. Лично я уже готов протестовать против любой помощи обманутым дольщикам за счет бюджетных средств и бюджетных ресурсов. Так же крайне опасным являются те формы превентивной ликвидации протеста, которые предполагают обеспечение финансовых потоков еще неразорившимся строительным компаниям. Это просто затягивает агонию, поддерживает неэффективный бизнес, ведет к риску получить еще больший по масштабам протест в будущем.
Пока серьезные последствия протестов удается купировать, но при практически гарантированном увеличении количества обманутых дольщиков, существующие меры и подходы будут не просто недостаточны, но и смешны.
И чтобы вы поняли масштабы проблемы, то если бы сейчас у меня в стиле советских учебников истории спросили о том, кто может быть социальной базой будущей российской революции, то я бы рискнул предположить, что это неплательщики по кредитам в банках и, особенно пользователи микрофинансовыми займами, должники по коммунальным платежам, жители моногородов и обманутые дольщики. Проблему надо решать. Лично мне революция не нужна.
Есть ли способы решения?
Общеизвестно, что я являюсь безусловным сторонником приоритета договорных отношений перед государственным регулированием. Сторонник того, что человек, принявший любое — даже самое глупое — решение должен нести за него полную ответственность. Причем запрещать принимать ему глупое решение как-то не стоит. Однако в случае со строительством жилья ситуация зашла настолько глубоко, что применение к реальности простых либеральных ценностей невозможно без крайне неприятных последствий. Отрасль нуждается не в мерах по временному затыканию дыр или перманентном переносе сроков катастрофы на будущее, а в серьезном пересмотре подходов. Во всяком случае до того момента, когда строительные компании не станут нормальным бизнесом. Вот в чем это должно заключаться:
- Необходимо на уровне федерального законодательства запретить любое инвестирование физическими лицами в строительство жилья. Строительная компания не должна иметь право принимать об обычного человека деньги в какой бы то ни было привязке к будущему объекту недвижимости или к текущему строительству. Закон о долевом участии в строительстве, конечно же, должен быть отменен, как способствующий формированию финансовых пирамид и создающий социальное напряжение. Ни один человек, опираясь на законы, не должен питать иллюзии о ложной защите своих инвестиций.
Необходимо на уровне федерального законодательства запретить любое инвестирование физическими лицами в строительство жилья
- Надо законодательно запретить ипотеку на права требования и выдачу кредитов под залог приобретаемых имущественных прав, связанных со строящейся жилой недвижимостью. Залог имущественных прав должен быть сохранен, но только как обеспечение обязательств юридических лиц. Также должна быть сохранено право получения кредита под залог имеющейся недвижимости, взятого для передачи денег застройщику, но только в том случае, если эти деньги не будут передаваться в привязке к будущему объекту недвижимости или к текущему строительству.
- Необходимо усовершенствовать антимонопольное законодательство, введя в него понятие «рынка недвижимости», в рамках которого осуществляется конкуренция не только между крупными игроками в одном из сегментов, но между всеми продавцами всех объектов недвижимости. Необходимо приравнять любые дотации, льготы и субсидии (включая субсидирование процентной ставки по ипотеке) со стороны бюджетов всех уровней и иных государственных кошельков, выделяемые в зависимости от типа продавца или покупателя, к недобросовестной конкуренции и ввести за это серьезную ответственность. Государство в широком понимании этого слова не должно искажать рынок и поддерживать увеличение или сохранение продаж для отдельной категории продавцов — застройщиков, подрядчиков, производителей и поставщиков строительных материалов, банков. Защита частной собственности — недвижимости простых людей — и ее капитализации и ликвидности должно осуществляться и с учетом антимонопольной защиты.
- Должно быть на федеральном уровне запрещено выделение земельных участков под строительство жилья без уже подведенных коммуникаций и гарантированной возможности развернуть все транспортные коммуникации, включая общественный транспорт с соответствующей пропускной способностью, в момент сдачи дома. Выделение земельных участков на окраинах должно быть возможным только при условии модернизации всей транспортной инфраструктуры и улично-дорожной сети между новым массивом и центром города, хотя бы по критерию гарантированного вывоза людей общественным транспортом. Также выделение земельных участков под застройку жильем должно происходить только в случае гарантий одновременного с жильем строительства базовых объектов социальной инфраструктуры -детских садов, школ, поликлиник — с масштабами пропорциональными численности населения. Детские сады, должны сдаваться одновременно с жильем. Школы максимум через год. Поликлиника максимум через два года.
- Необходимо запретить любую помощь строительным компаниям и обманутым дольщикам за счет бюджетных средств и путем льготного выделения дополнительных земельных участков для привлечения на кризисный объект нового застройщика. Необходимо организовать на постоянной основе штаб из представителей федеральной, региональной и муниципальной власти, а также правоохранительных и контрольных структур, депутатов парламентов всех уровней и представителей общественности для организации помощи обманутым дольщикам в защите их прав и экономических интересов в рамках процесса банкротства застройщика, в организации жилищно-строительного кооператива и достижении договоренности об увеличении пая для завершения строительства, в работе по изменению проекта дома для дополнительного строительства помещений коммерческого назначения для привлечения части недостающих средств.
- Необходимо ликвидировать все элементы круговой поруки застройщиков в виде обязательных саморегулирующих организаций, обязательное страхование, компенсационные фонды и тому подобное. Однако необходимо предусмотреть в отдельных случаях (когда застройщик не в состоянии застраховать свою ответственность в нормальной страховой компании, получить полноценные банковские гарантии или обеспечить соответствующий по размерам залог нормальными ценными бумагами и недвижимостью) солидарную ответственность собственников и руководства строительной компании своим имуществом по обязательствам компании-девелопера.
- Необходимо кардинально изменить налоговое законодательство, отменив все налоги, усложняющие создание рабочих мест, акцизы на бензин, любые налоги облагающие оборот компаний производящих стройматериалы и строительных компаний. Хотя последнее касается и ведения любого бизнеса вообще.
Для подобного комплекса реформ необходима не только политическая воля, но и готовность местных властей адекватно воспринимать реальность, временами игнорировать вертикаль власти, регулярно подвергать сомнению федеральное законодательство и усиленно лоббировать интересы региона перед федеральным центром, а не заниматься затыканием дыр, умалчиванием проблем и проведением линии федеральной власти в регионе. Будет ли это? — не знаю. Хочу ли этого? — да. Всё-таки мы живем не в какой-то абстрактной России, а в Сибири с очень конкретными климатическими условиями, сравнительно свободным населением и, к сожалению, временами, непониманием того, ради чего мы все здесь живем и зачем нам, собственно, нужна такая федеральная власть, создающая такие проблемы.
Дмитрий Холявченко, специально для Тайги. инфо