Да, дом — это всего лишь точка на карте. А вот место, где он расположен — это большая территория, которая предопределят слишком многое: привычки, знакомства, образ жизни. Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков уверен, что в следующие десять лет место в цене квартиры будет значить гораздо больше, а успех девелоперов будет зависеть от того, смогут ли они перейти от застройки к сути своей профессии — развитию территорий.
Сегодня квартиры на первичном рынке стали очень компактным, площади современных новостроек приблизились к стандартам советской застройки. При этом качественный выбор стал шире, а планировочные решения более разнообразными.
Такая трансформация рынка обострила конкуренцию между старым и новым фондом. Большое число компактных квартир, и в первую очередь квартир-студий, привело к переоценке целых сегментов вторичного рынка. Например, сектор комнат сегодня стремительно теряет популярность и продолжает дешеветь.
Казалось бы, чем больше предложений на рынке новостроек, тем больше вероятность снижения цен в старом фонде. Но не все столь прямолинейно. Ценность любой квартиры складывается из нескольких параметров: качества места, качества жилого комплекса и качества самой квартиры.
Часто девелоперы удивляются выбору людей, которые по-прежнему продолжают покупать «хрущевки», несмотря на то, что могли бы потратить эти деньги на современную квартиру в новом районе. Но обычно такие покупатели выбирают совсем не дом, а район и место для жизни.
Две одинаковые «хрущевки» в разных районах города могут отличаться в цене на 30-50%, а в разных городах — в разы. Цены на одинаковое жилье в разных странах могут отличаться в десятки раз. Эти примеры хорошо иллюстрируют, что ценность места является определяющей в стоимости конкретной квартиры.
Именно место, район и окружение — ключевые параметры, которые определяют привлекательность недвижимости и ее долгосрочную устойчивость.
Парк рядом с домом гораздо важнее цветного подъезда с прозрачной дверью. Качественный выбор кафе и ресторанов в ближайшем окружении нельзя компенсировать широкой магистралью до торгово-развлекательного центра. А чем можно заменить возможность ходить пешком в школу, досуговые центры и спортивные секции для детей?
10-15 лет назад в основе типового предложения на рынке жилья лежала новая квартира. Сейчас акцент в продвижении продукта сместился в сторону жилого комплекса. Продавцы уловили запрос покупателей на расширение пространства комфорта и начали продавать «двор без машин», «дизайнерский подъезд» и прочие элементы благоустройства. Все это важно. Но, покупая квартиру, семья приобретает не только комфорт конкретного жилого комплекса, но и возможности, которые определяются особенностями района и конкретного места.
Многие девелоперы понимают это и уже начинают корректировать свою стратегию развития. Реновация становится новым модным трендом. Она придет на смену комплексному освоению территорий на окраинах городов.
Но в этом концептуальном развороте, кроме положительных моментов, заложено и много рисков. Пока не понятно, как современные девелоперы будут создавать ценность внутри города, если мало кто смог сделать это в чистом поле.
Образ любой территории складывается из огромного числа мелочей и интересов тысяч жителей, он формируется годами и десятилетиями. Девелоперы, вторгаясь на сложившуюся территорию, редко бывают деликатными. Многие проекты, которые реализуются в старых районах, базируются на сформированной ценности места, не привнося чего-то нового. Отдельные проекты стараются вписаться в городской ландшафт гармонично, не нарушая его. И лишь единичные комплексы способны повышать привлекательность места и окружающей недвижимости в результате реализации девелоперского проекта.
В предыдущие годы участники современного рынка научились строить кварталами и районами, но мало кто стремился создавать ценность территории. А у тех, кто стремился, далеко не все получилось. Ценность места, качество городской среды формируется как техническими решениями, заложенными в проект, так и усилиями конкретных людей, которые живут в районе. Но новые современные районы часто проектируются как перевалочная база и место для сна. Цельный образ таких районов лишь формируется и будет уточняться в процессе эксплуатации.
В будущем место, окружение и сообщество жителей будут влиять на цену конкретной квартиры в большей степени, чем возраст бетона. Задача девелопера повышать ценность конкретной территории, улучшать ее, а не паразитировать на том, что было создано ранее. Тогда смысл девелопмента, как процесса развития территории не будет вызывать столько вопросов, а покупатели будут готовы платить премию к рынку за такие проекты.
Позиция автора может не совпадать мнением редакции