Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.
Область применения метода:
— оценка застроенного участка;
— оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
— для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
— земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
— здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
— известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
— есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
— рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
— рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
— стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.
В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле
Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск — как определенный процент от полных строительных затрат.
Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:
В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
— оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
— расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
— расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
— потенциальный валовой доход;
— действительный валовой доход;
— операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
— чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Решение
| 1 | Коэффициент капитализации для улучшений, % |
(16,83 + 0,086) = 16,92 |
|
2 |
Доход, приходящийся на улучшения, ден. ед. | 537 895×0,1692 = 90 990 |
|
3 |
Доход, приходящийся на земельный участок, ден. ед. | 98 679 — 90 990 — 7689 |
|
1 4 |
Рыночная стоимость земельной участка, ден. ед. | 90 990:0,1683 = 45 687
|
Пример 17.7. Объект оценки — земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений задана следующей таблицей:
Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.
Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.
Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.
Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
— отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
— пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
— наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.
2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.
Определение величины чистого операционного дохода ЧОД
Таблица расчета чистого операционного дохода
1 Основание — технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.
В результате были выявлены следующие ставки арендной платы:
Определение стоимости улучшений
Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.
Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид
где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V — рыночная стоимость объекта недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.
| № п/п Объект | Цена предложения, дол. | Проектируемый ЧОД дол./год2 | Коэффициент капитализации |
|
1 |
1 050 000 |
220 000 |
0,21 |
|
2 |
600 000 |
120 000 |
0,20 |
|
3 |
50 000 |
12 000 |
0,24 |
|
4 |
260 000 |
50 105 |
0,19 |
|
5 |
500 000 | 105 000 | 0,21 |
|
6 |
250 000 | 50 900 | 0,20 |
|
7 |
270 750 | 49 000 | 0,18 |
|
8 |
6 126 400 | 1 097 400 | 0,18 |
|
9 |
250 000 | 79 850 | 0,32 |
1 На самом деле эта формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.
Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) : 9 ≈ 0,215.
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,215 ± 1,94 х а. Поскольку для нашей выборки а = 0,043, то доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.
Расчет величины ЧОД, относящегося к земельному участку
Определение коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком
Коэффициент капитализации для земли определен методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определена по ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала на приобретение права собственности на земельные участки равен 8% годовых. Эта величина определена путем опроса потенциальных покупателей, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.
Итоговый расчет стоимости земельного участка
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.
Рассмотренный выше пример следует рассматривать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности это обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.
Стоимость земли по определению не зависит от того, как она обустроена на момент оценки. Стоимость земли определяется ее доходным потенциалом — местоположением, а проявляется через наиболее эффективное использование земли.
Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений. Улучшения при этом должны соответствовать наиболее эффективному использованию земли.
Улучшения могут соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением.
Таким образом, метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует наиболее эффективному использованию земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10-15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с