В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение аналога с объектом оценки и проводиться соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта-аналога, которые подчеркивали бы особенности его физического состояния, отражали окружение, а также выявляли отличия или сходства с объектом оценки.
В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать:
1. Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации сравнительного подхода в российских условиях на рынке недвижимости.
2. Данные региональных риелторских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелторами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.
3. Данные, предоставляемые участниками сделок — покупателями . продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продав ца легче получить информацию ввиду отсутствия его заинтересованности в уже проданном (отчужденном) объекте.
4. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.
5. Публичные записи регистрационных служб и других государственных организаций (в России — комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.) Поземельная книга, доклады правительственных агентств, материалы судебных заседаний и т.п. Отметим, что в нашей стране традиция ведения кадастра и Поземельной книги была прервана в годы советской власти, и только в последние годы началась работа по созданию современной системы регистрации недвижимости и земельных участков.
6. Данные страховых компаний, налоговых служб.
7. Периодические издания по недвижимости (в Санкт-Петербурге это газеты «Недвижимость Петербурга», «Экспресс-недвижимость», «ДП», «Эхо Санкт-Петербурга» и др.), а также бюллетени риелторских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журналах и буклетах и т.д.
8. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать последние изменения на рынке — подъем либо спад. Однако в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки.
В условиях современной России на сбор информации уходит значительная часть усилий оценщика, так как информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта.
При проверке данных о продажах требуют подтверждения:
— дата продажи (так называемые рыночные условия);
— описание объекта недвижимости и проверка его местоположения (ситус, доступ, связи);
— переданные права и их объем;
— чистота сделки — типичность мотивации покупателя и продавца (сделка проведена без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей);
— финансирование — типичное (оно таковое, если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).
Для проверки достоверности информации и правомочности сделки оценщик должен установить:
1) наличие документа о сделке;
2) юридическую правильность документа;
3) отсутствие финансового давления на одну из сторон;
4) величину времени выставления на торгах {время экспозиции);
5) наличие у продавца и покупателя всей информации об объекте;
6) отсутствие связи между продавцом и покупателем;
7) отсутствие специальных уступок с каждой стороны;
8) применялось ли нестандартное финансирование (с закладной);
9) продавалась одна недвижимость или вместе с движимым имуществом;
10) не имелись ли правительственные программы, обеспечившие
дотации или льготное финансирование.
Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод:
— юридически сделка была корректна;
— продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.