После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену Недвижимости.
Такими факторами являются:
— время (дата) продажи;
— местоположение (ситус, характеристики доступности и связности);
— условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца);
— условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.);
— юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сер-витутов);
— физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др.
Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате приходится ограничиваться только теми Объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Посредством анализа чувствительности из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.
Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения. В таблице 12.1 приведен перечень элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.
Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
— последовательные (кумулятивные);
— независимые.
Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные — это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные — когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости — ситус, доступ и пр.).
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов; приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).
8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.
Рассмотрим проведение корректировок по этим элементам сравнения подробнее.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.