Дадим определения и примеры расчета коэффициентов по упрощенному балансу.
Коэффициент улучшений (Ку) (Improvement ratio) — это доля (в процентах) улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости:
Ку — (Стоимость улучшений : Общая стоимость) х 100% — (450 000 : 500 000) х 100% = 90%.
Коэффициент улучшений в целом указывает на ту часть общей цены объекта недвижимости, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта недвижимости доля амортизирующейся части, тем больше может быть вычет из налогооблагаемой суммы, относимый на счет износа. Остаток цены за вычетом улучшений указывает на ту часть объекта недвижимости, которая не амортизируется, не вычитается и не убывает со временем, а именно относится к земле.
Коэффициент улучшений для объекта недвижимости обычно составляет 60—90%:
— торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, требуют легкий и удобный доступ, значительных площадей под парковку автомобилей, а сами здания центров редко превышают два этажа для удобства покупателей; поэтому обычно Ку для торговых центров бывает невысоким;
— напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города характерен более высокий Ку, так как в этом случае затраты на землю могут быть распределены на более значительные улучшения, что Связано с этажностью;
— для участков, занятых под жилые дома, Ку может сильно варьироваться.
Коэффициент ипотечной задолженности (долга) (КИД/) (Loan-to-palue ratio) — это отношение величины ипотечного долга к общей-стоимости недвижимости; отношение заемных средств к цене объекта «недвижимости:
Кид = (Ипотечный долг : Общая стоимость) х 100% = — (400 000 : 500 000) х 100% — 80%.
С точки зрения заемщика, Кид характеризует финансовую зависимость: чем выше Кид, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже — тем больше доля собственных средств (капитала) инвестора.
С точки зрения кредиторов, более высокий Кид означает более высокий риск и большую вероятность банкротства и лишения заемщика прав выкупа закладной. Например, федеральные финансово-кредитные ассоциации в США не могут финансировать проекты, у которого свыше 80% цены долга финансируются обычным займом, если нет ипотечной страховки (риск выше) (страховка ипотеки защищает кредитора в случаях невыполнения заемщиком своих обязательств).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.