Существуют два метода капитализации дохода:
1) прямая капитализация;
2) капитализация отдачи.
Прямая капитализация — это метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие — либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы дохода на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода. Таким образом, метод прямой капитализации реализуется техниками мультипликаторов валового дохода, коэффициентов капитализации и техникой остатка.
Коэффициент капитализации определяется на основе рыночной информации; в данном методе не производится разделение между отдачей на капитал и отдачей капитала; капитализация происходит в рамках бесконечного периода.
Прямая капитализация не требует точной оценки всех будущих доходов, потому что коэффициент капитализации получают из анализа сопоставимых продаж, которые отражают аналогичные прогнозы в отношении изменений как доходов, так и стоимости собственности.
Капитализация отдачи (или конечная капитализация) — метод, используемый для перевода будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого будущего дохода на соответствующую ставку отдачи, при этом реверсия рассматривается как отдельный поток, полученный от продажи имущества в конце прогнозного периода. Конвертация может осуществляться с помощью общего коэффициента, который однозначно отражает модель получения доходов на инвестиции, изменение стоимости и ставку отдачи. Таким образом, капитализация по норме отдачи включает в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.
Капитализация дохода по методу дисконтирования денежных потоков (капитализация отдачи) основана на предположении об изменениях дохода и стоимости собственности. Прогнозный поток доходов от собственности и реверсия капитализируются в текущую стоимость посредством применения к ним ожидаемой инвестором ставки отдачи в процедуре дисконтирования. При адекватных данных и надлежащем! использовании прямая капитализация и капитализация отдачи должны обеспечивать схожие показатели стоимости.
Выбор конкретной техники проведения процедуры капитализации зависит от имеющейся в распоряжении оценщика информации и от прогнозов, касающихся доходов, составленных на будущее.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.